Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после снижения ключевой ставки.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
🏖️ Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Как ни странно, цены к лету чуть снизились.
Приезжие туристы отдали последние деньги за путёвки и не готовы повышать спрос.
Сочи:
- Первичка: 433к → 428к
- Вторичка: 322к → 314к
🌇 Москва (объявления)
А теперь в Москву.
В Москве цены тоже чуть откатились назад, но новостройки всего лишь на 1к от исторического максимума. Вторичка тоже близка к хаям, но в 9к от исторического максимума.
Москва:
- Первичка: 447к → 446к
- Вторичка: 354к → 348к
По базовым условиям в Сбере чтобы купить в ипотеку под 25% (месяц назад было 27%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 254 тысячи (275 тысяч месяц назад). Наши с вами свечки в церкви за разворот ДКП сработали, нужно продолжать. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
💸 Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 306,1к → 306,7к.
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Первичка
- РФ: 171к → 173к
- Москва: 349к → 352к
- МО: 190к → 190к
- Краснодарский край: 167к → 167к
Вторичка
- РФ: 114к → 115к
- Москва: 304к → 308к
- МО: 149к → 149к
- Краснодарский край: 145к → 146к
Средняя стоимость метра в Сочи составляет 317,4к по данным Этажей или 323к по данным Домклик.
Данные ИРН
- Москва: 276к → 276к
- Новая Москва: 204к → 205к
- МО: 154к → 154к
В долларах недвижка выросла с 3 289 до 3 434 долларов за метр благодаря укреплению рубля.
🏦 Ставки на ипотеку снизились, но толку от этого нет
В Сравни ру посчитали, что ставки по ипотеке относительно мая снизились с 24,7% до 24,1% — всего-то на 0,6%. Например, по автокредитам на 0,8% — с 28,3% до 27,5%.
Если сравнивать с концом 2024 — началом 2025 года, ставки по ипотекам снизились на 1–2%. Какая разница, по какой ставке нет спроса… В любом случае, банки будут готовы снижаться дальше только тогда, когда увидят устойчивый тренд снижения ключа.
Нужно лишь найти планету, где подождать снижения ставок.
Ожидаемое снижение на 0,5–1% не окажет существенного влияния на спрос на жильё. Динамику продаж будет определять переток средств с депозитов. Оживления ипотечного кредитования можно ожидать с повышением доступности рыночной ипотеки, когда ставки будут существенно ниже 15% годовых. И точно не в этом году, так что продолжаем копить.
💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 6,731 млн с июля 2021 (данные за 1 июня), на 1 июля может быть около 7 млн.
По ценам от Домклика получается около 22,29 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к студиям и микро однушкам от 20 метров в Сочи и окрестностях. В лучшем случае это будет метров 30 (не факт, что с ремонтом или в хорошем доме).
👍 Поддержите пост лайком — это лучшая поддержка и мотивация!
🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.
🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.