Выселение из жилых помещений в РФ регулируется Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом "О социальной защите инвалидов" и другими нормативными актами. Процедура зависит от статуса жилья (частное, муниципальное, социальное), оснований для выселения и категории проживающих (несовершеннолетние, инвалиды, ветераны и др.).
Ст. 40 Конституции Российской Федерации закрепляет право на жилье:
Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии со ст. 3 ЖК РФ жилище неприкосновенно. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В законодательстве РФ выделяются следующие причины для принудительного выселения из жилья:
1. Выселение бывшего члена семьи собственника
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи
- Ст. 31 ЖК РФ
Если бывший член семьи отказывается добровольно съехать, собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении.
Исключение
В силу ст. 19 ФЗ № 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации":
Действие положений ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором
Например: в муниципальном жилом помещении, занимаемом семьей, состоящей из двух сестер, при условии изначального согласия обеих на приватизацию, однако при последующем отказе одной сестры от своего права приватизации, вторая приобретает статус единственного собственника указанного жилого помещения. При этом лицо, отказавшееся от приватизации, сохраняет за собой право бессрочного проживания и пользования данным жилым помещением. Указанное право пользования является постоянным и не может быть прекращено или ограничено в случае совершения собственником сделок по отчуждению жилого помещения, включая обмен, дарение, передачу по наследству и иные юридически значимые действия.
2. Неоплата коммунальных платежей
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие
- Ст. 90 ЖК РФ
Дополнительно отмечается, что в некоторых случаях суд может отказать в удовлетворении иска о выселении, если неоплата квартплаты была вызвана уважительными причинами. К таким причинам можно отнести длительные задержки заработной платы, болезнь, а также наличие в семье несовершеннолетних детей или лиц с ограниченными возможностями здоровья.
*Закон защищает права несовершеннолетних детей, поэтому в выписке их из квартиры есть свои нюансы - об этом расскажем в отдельной статье.
3. Использование жилья не по назначению, нарушение прав и законных интересов соседей
Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения
- Ст. 91 ЖК РФ
Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.
При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или ИП-деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
С иском о выселении в данном случае вправе обратиться наймодатель или другие заинтересованные лица, например соседи, а также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
4. Расторжение договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях (Ст. 687 ГК РФ):
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению, нарушая законные права и интересы соседей (ст. 91 ЖК РФ).
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для устранения им нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
5. Самовольное переустройство/ самовольная перепланировка
К самовольному переустройству и перепланировке относят разрушение несущих конструкций, самовольный перенос коммуникаций и другие опасные изменения (ст. 29 ЖК РФ).
Варианты урегулирования вопроса с перепланировкой:
- Оформление перепланировки в законном порядке. В ряде случаев допускается легализация самовольных изменений. Для этого необходимо подать заявление в жилищную инспекцию или БТИ, предоставив подтверждение соответствия перепланировки строительным и санитарным нормам.
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном /перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
- Восстановление первоначального состояния жилья. Если узаконить перепланировку невозможно, единственный способ избежать выселения – вернуть квартиру в исходное состояние в сроки, установленные контролирующими органами.
6. Признание дома аварийным
В силу статей 86 – 89 ЖК РФ: граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма.
*Верховный Суд уточняет, что условия проживания не должны быть хуже прежних: суд разъяснил, как муниципалитетам решать квартирный вопрос при расселении из аварийного жилья
Судебная практика
Племзавод в Белгородской области и его работник заключили договор найма жилого помещения. По этому договору гражданин с женой и сыном заняли две комнаты в общежитии площадью 24,9 кв. м.
Спустя восемь лет после заселения, многоквартирный дом, в котором проживала данная семья, был признан аварийным с последующим сносом. В качестве альтернативного жилья им была предложена однокомнатная квартира-студия, однако семья отказалась от переезда, мотивируя это меньшей площадью предлагаемого помещения по сравнению с занимаемым.
В связи с этим уполномоченные органы инициировали судебный процесс с целью принудительного выселения и снятия с регистрационного учёта. Районный суд удовлетворил исковые требования, а Областной суд оставил решение без изменений. В апелляционном определении было указано, что семья не состоит в очереди на улучшение жилищных условий и не имеет статуса малоимущей, что исключает возможность предоставления жилья большей площади.
В ходе судебного разбирательства суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что в данном случае речь идёт не о предоставлении равноценного жилья в рамках процедуры выселения, а об улучшении жилищных условий.
Позиция ВС РФ:
В случае выселения из аварийного жилья граждане, ранее занимавшие квартиру или жилое помещение, состоящее не менее чем из двух комнат, сохраняют право на предоставление равноценного жилья.
Таким образом, семья, состоящая из супругов и несовершеннолетних детей, вправе претендовать на жилое помещение общей площадью не менее 24,9 кв. м. При этом за выселенными гражданами сохраняется право на учёт в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Особенности выселения собственника из жилья
Принудительное выселение владельца из его квартиры допускается лишь в крайних случаях, связанных с грубыми нарушениями или признанием дома аварийным. Даже при наличии значительных долгов выселение невозможно, если у собственника нет альтернативного жилья – это гарантируется статьей 446 ГПК РФ.
Однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, которое является предметом ипотеки (п. 1 ст. 446 ГПК РФ, определения Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 12-О-О, Московского горсуда от 18.07.2011 N 33-22224).
Основания обращения взыскания на заложенное имущество:
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное
- Ст. 50 ФЗ № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Банк может изъять ипотечную квартиру при наличии крупной задолженности.
Единственное жилье у семьи изымут только при соблюдении двух условий:
- просрочка по платежам должна составлять минимум 3 месяца;
- сама сумма долга не менее 5%.
В большинстве случаев банки прибегают к обращению в суд только в ситуациях, когда работа по досудебному взысканию долга по кредиту не принесла результатов. При изъятии единственного жилья должника его семья сможет проживать в государственном жилье маневренного фонда в течение двух лет:
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.
- Ст. 95 ЖК РФ
***
Ждем ваших вопросов в комментариях, а если вы находитесь в ситуации, требующей срочной помощи юристов, компания «Сфера Права» позаботится о ваших интересах! Связаться с нами можно по телефону +7 (911) 929-99-18 или в WhatsApp (ссылка).