Недавно столкнулся с таким термином «донорская семейная ипотека». Оказалась под этим «продающим» названием продвигается схема, смысл которой состоит в том, что гражданам, не имеющим права на льготную семейную ипотеку, если они собираются приобретать жилье с ипотечным кредитом, предлагается оформлять в качестве созаёмщиков неких доноров - родственников или просто знакомых, обладающих этим правом, для получения доступа к программе семейной ипотеки со льготной ставкой вместо рыночной.
Выгода со стороны девелоперов и риэлторов вполне понятна – жилье необходимо продавать в ситуации существенного ограничения программы льготной ипотеки и отсутствия у населения свободных средств. Ведь важно совершить сделку и получить прибыль, на этом зона их интересов заканчивается. А все проблемы длительных взаимоотношений заемщика и донора по ипотечному кредиту и соответственно собственников совместного объекта никого уже не волнуют.
В действительности существуют достаточно серьезные риски, которые, на мой взгляд, существенно перевешивают выгоду сторон.
Понятно, что просто знакомый человек вряд ли согласится просто так стать донором, а не за отдельную плату участвовать в оформлении ипотечного кредита в качестве созаёмщика. В этой связи есть высокие риски мошенничества.
Предполагается, что донор, хоть и оформляет ипотечный займ на себя, фактически не собирается оплачивать кредит и не собирается пользоваться приобретенным для другого заемщика жильем. Однако всеми правами собственника донор наделяется, так как будет владеть долей в квартире. И никто не знает, когда донор захочет воспользоваться правом собственника. Основной заемщик будет зависеть от решений донора относительно его доли, которой донор может распорядиться по своему усмотрению, включая продажу третьим лицам.
В случае банкротства любой стороны в этой сделке, как донора, так и основного заемщика, на жилье смогут претендовать кредиторы.
Стороны несут риски ухудшения финансового состояния друг друга – созаемщик будет обязан выплачивать кредит и проценты по нему, если другой созаемщик вдруг перестанет платить. Нарушения в части обязательств по общему ипотечному кредиту, совершенные одним созаемщиком, отразятся на кредитной истории другого должника.
Риски ухудшения отношений между созаемщиками в процессе длительного, порой многолетнего исполнения обязательств по ипотеке тоже нельзя исключать.
Своеобразная «торговля» донора своим льготным статусом представляет собой злоупотребление правом, так как противоречит целям предоставления такой меры социальной поддержки со стороны государства.
Таким образом, ипотечное донорство представляет опасность для обеих сторон, с большой вероятностью может привести к негативным последствиям, включая потерю жилья и средств.