А вопрос был такой:
"Добрый день! возможно у кого то был опыт общения с дирекцией комунидада жилых многоквартиных домой в испании и вы можете поделиться информацией. Вопрос такой - есть ли какой то закон по правилам проведения собраний комунидада, голосований и минимальной квоты проголосовавших для принятия коммерческих решений по дому ( установка бассейна и тд)? или эти все правила прописывает каждый комунидад под свой дом? и может ли в целом комунидад провести собрание жильцов не оповестив все квартиры и 10 процентами жильцов принять коммерческое решение по дому, за которое надо платить будет всем квартирам?"
А МЫ ОТВЕЧАЕМ:
⚖️ Закон, регулирующий собрания жильцов в Испании
Все вопросы, касающиеся собраний жильцов, голосований, принятия решений, обязанностей платить за улучшения и т.д., регулируются Законом о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal, сокращённо LPH).
🏘 Что говорит закон о собраниях и голосованиях в comunidad de vecinos?
1. 📬 Уведомление о собрании (convocatoria de la Junta de Propietarios)
Согласно статье 16 LPH (Artículo 16):
- Все владельцы квартир должны быть заранее уведомлены официальным способом (например, по почте с подтверждением, лично под роспись, по email с подтверждением, если такое предусмотрено).То есть действем на основании Гражданского Кодекса Испании, там прописан порядок надлежащего уведомления стороны. Или это может быть отражено в Уставе комунидада
В уведомлении должно быть четкоуказано:
Дата и время собрания,
Место проведения,
Повестка дня (orden del día). То есть если чего-то нет, не ясно, суд может посчитать это ненадлежащим уведомлением
🔴 Если уведомление не отправлено всем владельцам, принятое решение может быть оспорено в суде ( ищем информацию по запросу impugnación de acuerdos).
2. 🗳 Кворум и голосование (quórum y votación)
- В зависимости от типа решения, по статье 17 LPH (Artículo 17), требуются разные уровни большинства. Подробно я писала об этом здесь Сколько голосов нужно для принятия решения в комунидаде собственников в Испании
- Сегодня приведу самый распространенный 0 улучшения. Так как капитальные ремонты у нас делаются редко а вот решения по улучшениям комунидады принимают часто.
💡 улучшение в комунидаде
Например, это посадка туй, замена ограды, установка бассейна (это улучшение, а не обязательный ремонт)
Это считается улучшением, по таким параметрам: не обязательным для безопасности или функционирования дома (mejora no necesaria).
✅Для принятия такого решения требуется: ТРИ ПЯТЫХ голосов от всех собственников и их долей участия (tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación). Внимательно: при голосовании учитываются доли, а не "погловье" ( прошу прощение за термин, но так понятней) собственников.
То есть: 60% от всех владельцев, а не только от присутствующих. Если голосуют только 20%, это решение недействительно.
3. 💸 А что , если кворума не было? Обязаны ли все платить за решение, принятое меньшинством?
🔴 Ответ : НЕТ.
Если решение, как, например, установка бассейна, замена ограды принято с нарушением закона (имеется в иду любое нарушение: неправильный кворум, без уведомления всех, без должного голосования) — его можно оспорить и отказаться от оплаты.
4.🛡 Что делать, если было нарушение?
Если вы не были уведомлены и/или решение принято с нарушением кворума:
✅ Вы имеете право подать иск в суд (impugnación de acuerdos) согласно статье 18 LPH (Artículo 18), в течение 3 месяцев с момента, когда вы узнали о решении.
Досуденая процедура: прежде чем подавать иск в суд, рекомендуется сначала направить официальное письменное уведомление председателю сообщества (Presidente de la Comunidad) или администратору (Administrador), чтобы зафиксировать ваше несогласие и предложить мирное урегулирование.
📌 Процедура обжалования решений Comunidad de Propietarios
- Официально сообщить о несогласии (желательно в письменном виде, например, через burofax или письмо с подтверждением вручения).
- Собрать доказательства, что:
Вы не были уведомлены.
Кворум был недостаточный.
Решение затрагивает вас финансово. - Подать заявление в суд — это возможно только после формального несогласия или если Comunidad не реагирует.
⏳ Сроки. Очень важно! Как считают!!! Самая частая ошибка- люди считают что уже позно обжаловать!!!
Согласно статье 18 LPH (Artículo 18.1.a):
Срок подачи иска — 3 месяца с момента, когда вы узнали или могли узнать о решении.
Если вы не были уведомлены вообще — 3 месяца начинают течь с момента, когда фактически узнали о решении (например, когда вам пришёл счёт на оплату).
📘 Ссылка на закон (на испанском) Вообще, у меня есть несколько статей о комунидаде.И еще больше интересных историй! даже подборку: Подборка статей по правам собственника в комунидаде -ТСЖ Испании
🔴 ТАКИМ ОБРАЗОМ:
- существует единый закон для всей Испании: Ley de Propiedad Horizontal.
- Comunidad не может принимать решения без уведомления всех.
- Для коммерческих решений, улучшений (как установка бассейна,замена ограды ) нужно квалифицированное большинство — 3/5 от всех собственников.
- Решение, принятое 20% жильцов, не имеет юридической силы, даже если остальные не пришли
Вам нужен образец письма к комунидаду? Контакты ниже.
🔴Нужна помощь?
✅ подписаться на ТГ Юрист в Испании - тут всегда свежие лайфхаки и подборки по законам
✅Специальный канал Недвижимость в Испании от юриста