Если одна и таже квартира принадлежит сразу двум или более людям, юридически такое называется общей собственностью. Она может быть как долевая, когда каждому человеку определена её часть (доля), так и совместной, когда доли не определены.
Чтобы продать квартиру, которая находится в общей долевой собственности, рекомендуется придерживаться данного алгоритма.
Шаг 1. Согласуйте продажу со всеми сособственниками.
Распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, можно только по общему соглашению всех сособственников.
Это соглашение можно заключить и устно, но в таком случае договор купли-продажи, со стороны продавца, должен будет подписываться каждым долевым собственником лично.
Как вариант, на одного из сособственников, нотариусом, может быть оформлена доверенность, которая позволит данному сособственнику самостоятельно подписывать документы от имени всех остальных.
Шаг 2. Узнайте рыночную стоимость квартиры.
Определить стоимость квартиры можно двумя способоми
Самостоятельно, путем проведения сравнительного анализа аналогичных предложений.
С помощью независимого оценщика. Для этого вам потребуется заключить с оценщиком договор на подготовку экспертного заключения. Данный отчёт понадобится, если ваша квартира будет приобретаться по ипотеке с выдачей закладной.
Шаг 3. Найдите покупателя
Существует два основных подхода к поиску покупателя.
Первый - действовать самостоятельно, что подразумевает активное размещение объявлений о продаже, приём звноков, прегеговоры и многое многое другое. Этот путь требует от вас существенных затрат личного времени и усилий, но позволяет сэкономить на оплате услуг посредников.
Второй способ обратиться в агентство. В этом случае все заботы по поиску покупателя обычно берёт на себя риелтор.
Важно тщательно обсудить с ним ключевые моменты, такие как:
- стоимость квартиры
- примерные сроки её продажи
- точную схему будущей сделки
- процедуру получения вами денежных средств
- размер комиссионного вознаграждения
после чего заключить договор, который, как правило, является эксклюзивным. Это означает, что на период его действия вы обязуетесь не сотрудничать с другими агентствами и не заниматься поиском покупателя самостоятельно.
Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры
Этот этап можно выполнять параллельно с поиском покупателя, действуя как самостоятельно, так и поручив это агентству недвижимости, для чего потребуется выдать ему доверенность.
Согласно от 13.07.2015 N 218-ФЗ для проведения сделки продавцу необходимо подготовить пакет документов, который вкдючает в себя:
- Правоустанавливающие документы: договоры купли-продажи, дарения, мены или приватизации, а также свидетельство о праве на наследство словом, документ, устанавливающий, как именно право собственности перешло к вам.
- Правоподтверждающие документы: с 2016 года права на квартиру подтверждает только выписка из ЕГРН. Если сделка проводилась ранее, таким документом также может быть свидетельство о госрегистрации прав.
- Документы технического учета: экспликация и поэтажный план. Они не всегда обязательны, но могут понадобиться, если права на квартиру не зарегистрированы в ЕГРН или покупатель хочет убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок. На их подготовку обычно уходит около двух-трёх недель.
- Выписка из домовой книги: её можно получить бесплатно в день обращения в МФЦ.
- Согласие супруга: если доля в праве собственности приобреталась в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на её продажу. Согласие не требуется, если доля была получена в браке безвозмездно (например, по наследству или в дар).
Также, в зависимости от обстоятельств, могут потребоваться и другие документы.
Отдельно о получении выписки из ЕГРН
Выписка из ЕГРН нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких обременений по ней не зарегистрировано.
Важно отметить, что сли в ЕГРН отсутствует запись, разрешающая предоставлять персональные данные собственника третьим лицам, то сведения их содержащие, будут включены в выписку только в том случае, если её запросит сам правообладатель, его законный представитель или лицо с доверенностью от него.
Потенциальный покупатель может проверить достоверность сведений, содержащиеся в выписке из ЕГРН, на официальном сайте Росреестра, который предоставит результат проверки с уникальным идентификационным номером.
Сведения из ЕГРН можно получить в электронном или бумажном виде. Предоставление информации занимает не более трёх рабочих дней. Если сделку будет оформлять нотариус, он может получить выписку в электронной форме незамедлительно или не позднее следующего рабочего дня после запроса.
Шаг 6. Составьте договор купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме. Это единый документ, который подписывают обе стороны. В нём обязательно должны быть указаны: тип недвижимости, точный адрес, кадастровый номер, фактическая площадь и, разумеется, цена. Особенностью данного договра является то, что в нём также должны быть перечислены все лица, имеющие право пользоваться данной квартирой (то есть все зарегистрированные в ней).
Сделка по продаже долей в общей собственности, если одновременно все собственники продают по ней свои доли, не требует обязательной проверки нотариусом. Исключением являются ситуации, когда имущество принадлежит несовершеннолетнему или лицу, признанному ограниченно дееспособным, — в этих случаях нотариальное удостоверение сделки обязательно.
Удостоверение сделки возможно и без совместного присутствия участвующих в ней лиц двумя и более нотариусами. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры.
Также стоит напопомнить об особом порядке расчётов, применяемом к сделкам между гражданами РФ и иностранецами с видом на жительство РФ с резидентами недружественных стран. Полный перечень таких государств утверждён распоряжением Правительства РФ № N 430-р от 5 марта 2022 г.
Шаг 7. Зарегистрируйте переход права собственности на квартиру
Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии, что стороны сделки не возражают против этого.
Также исключение составляют случаи, когда в ЕГРН содержится отметка запрещающая государственную регистрацию без личного участия собственника.
С заявлением о государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора может обратиться любая сторона сделки.
Государственная регистрация сделок, совершеных без участия нотариуса, производиться по заявлению только от обеих сторон.
Заявление и все необходимые документы можно подать одним из следующих способов:
- Лично в отделении ППК «Роскадастр» или МФЦ. При этом неважно, где именно находится ваша недвижимость. Список отделений и МФЦ можно найти на сайтах Росреестра и ППК «Роскадастр»;
- При выездном приеме;
- Через личный кабинет на официальном сайте Росреестра, используя единую систему идентификации и аутентификации (ЕСИА). Для этого, однако, должны быть соблюдены определённые условия: либо продавцы заранее подали в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода права на доли в квартире на основании электронных документов, либо документы подписаны квалифицированным сертификатом ключа проверки электронной подписи, выданным ППК "Роскадастр";
- Через нотариуса, если он засвидетельствовал подлинность подписи на заявлении;
Обратите внимание: в Москве приём документов на государственную регистрацию (за исключением сделок заключённых по экстерриториальноми принципу) осуществляется только через МФЦ.
По общему правилу срок государственной регистрации права собственности составляет семь рабочих дней с даты подачи заявления и документов в орган регистрации прав. В случае подачи документов через МФЦ, этот срок увеличивается до девяти рабочих дней.
На основании нотариально удостоверенных документов право собственности регистрируется в срок не позднее трёх рабочих дней. Если документы были поданы через МФЦ, этот срок также увеличивается увеличивается до пяти рабочих дней.
Если же документы подаются в электронной форме, регистрация права по ним осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем их поступления.
Течение указанных сроков начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления пакета документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины и документ о ее уплате не представлен вместе с заявлением, то течение срока начинается с даты получения сведений об уплате госпошлины.
Отслеживать ход предоставления услуги по регистрации прав вы можете по электронной почте или СМС. Также информация о статусе услуги и её результатах будет доступна в вашем личном кабинете на Едином портале госуслуг, независимо от того, как именно вы подавали документы.
Проведенная государственная регистрация прав удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Шаг 8. Получите деньги за квартиру.
Оплата, как правило, происходит после того, как переход права собственности зарегистрирован. Конкретные сроки расчётов стороны прописывают в договоре.
Наиболее надёжным способом расчётов является использование банковской ячейки или аккредитива. При этом по соглашению всех продавцов в расчётах может участвовать один из них. Для завершения расчётов понадобится подтверждение перехода права собственности.
Доход, полученный от продажи квартиры, делится между бывшими собственниками пропорционально их долям, если только они не договорились об ином.
Разъяснения подготовлены на основе материалов СПС_«Консультант Плюс»