— Мы просто хотели подзаработать… — рассказывают Олег и Наталья. Семейная пара купила квартиру в ипотеку для детей, а пока они растут, решили сдать — пусть жильё помогает покрывать платежи. Нашли вежливых квартирантов с ребёнком, оформили договор. По просьбе отца семьи квартирантов оформили ему временную регистрацию.
Через 3 месяца начались просрочки по оплате. А взнос на капремонт арендаторы платить отказались, хотя это и было предусмотрено договором. Попытки убедить нанимателей вести себя добросовестно переросли в конфликт. И тут выяснилось, что неплатежи – это еще полбеды. В квартире без их разрешения оказался прописанным ребенок.
Расскажем, какие риски караулят собственника при сдаче квартиры, за что может поджидать штраф, и что делать, чтобы сдача квартиры не превратилась в головную боль.
Ошибка №1. Редкие, но жесткие последствия сдачи ипотечной квартиры в аренду
Законом не запрещается сдавать ипотечную квартиру по договору коммерческого найма (или как многие некорректно говорят – в аренду). Но в ипотечных договорах может быть предусмотрено, что согласие банка требуется.
И хоть многие сдают ипотечную квартиру, надо знать о риске. Неполучение согласия банка может привести к взысканию штрафа, предусмотренного ипотечным договором. А в крайнем случае – к его досрочному расторжению и требованию возврата кредитных средств (п. 2 ст. 351 ГК РФ).
Ошибка №2. Тоже думаете, что договор с нанимателем можно расторгнуть в любой момент?
Когда квартиранты перестали платить, Олег и Наталья позвонили, а также через СМС вежливо попросили освободить квартиру к концу месяца. В ответ прилетело:
— У нас небольшие трудности. Немного подождите с деньгами. Ну или идите в суд. Съезжать некуда.
Сначала подумали, что это просто блеф. Но оказалось — правда.
Они не ожидали, что по закону наймодатель не имеет права в одностороннем порядке прекратить договор, даже если квартирант нарушает его условия.
Как говорит Олег: «Мы этого вообще не поняли. Как так: квартира — наша. В договоре все прописано. Нарушения допущены. А выставить за дверь нельзя?»
По закону - нет. Расторгнуть договор найма по инициативе собственника можно только через суд (ст. 687 ГК РФ). И то в определенных случаях: если квартирант допускает длительную просрочку платежей или прининяет ущерб квартире.
Только в 2022 году Конституционный суд дал собственникам небольшую лазейку.
Он указал: в договоре коммерческого найма можно предусмотреть право сдающей стороны на его одностороннее внесудебное расторжение. Но - при двух условиях:
- если договор – краткосрочный (заключён на срок не более одного года);
- основания расторжения конкретны и представляют существенный интерес для наймодателя: просрочка оплаты, повреждение имущества, систематическое нарушение тишины.
Если договор продлевался, перезаключался или дополнялся так, что срок фактически превысил год — есть риск, что суд может расценить это как долгосрочный найм. А значит – что у наймодателя нет права расторгать его в одностороннем порядке.
✅ Выводы:
🔹 Заключайте договор найма квартиры на срок не более 1 года.
По истечении — заключайте новый договор, а не допсоглашение о продлении.
Это не 100% панацея, но усиливает вашу позицию в случае спора.
🔹Прописывайте основания для расторжения чётко и по пунктам:
▫ не «в случае нарушения порядка оплаты», а «при просрочке оплаты более 10 календарных дней».
🔹Нарушения должны быть существенными - суд может не воспринять таковым, например, одностороннее расторжение договора за просрочку оплаты коммунальных услуг на 1 день.
Ошибка №3. Наниматели с ребенком? Риск регистрации хотя бы одного из родителей
Слова квартирантов, что они прописали в квартире ребенка, застали Наталью врасплох.
А разве они могли это сделать без нашего согласия? Мы даже подозревали, что здесь не обошлось без взятки.
Но это не так - вот уже несколько лет Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета позволяют нанимателю зарегистрировать ребёнка в съемной квартире без согласия собственника. Но для этого надо, чтобы сам наниматель был зарегистрирован в такой квартире (п. 12 названных Правил)
Неприятные последствия
- Учитывая прописку ребенка, выписать его при конфликте с нанимателями без суда затруднительно.
- В дело могут вмешаться органы опеки, и тогда всё затянется ещё больше. - суд может отсрочить выселение, если наниматели убедят его, что другого жилого помещения у них нет и идти ребёнку некуда.
✅ Выводы:
- Не оформляйте временную регистрацию нанимателю. Хоть это и может привести к административному штрафу, но лучше заплатить деньги, чем получить более серьезную проблему.
За проживание нанимателя в жилом помещении свыше 90 суток без регистрации собственнику помещения грозит штраф в размере от 2000 рублей до 5000 рублей.
В Москве или Санкт-Петербурге он выше: от 5000 до 7000 рублей (Статья 19.15.1 КоАП РФ).
- Можно предусмотреть для острастки штраф за регистрацию нанимателем детей без согласия собственника. Или запретить такую регистрацию. Но это может быть воспринято судом, как неправомерное условие, противоречащее законодательству.
- Мы не сторонники такого решения, но возможно лучше подумать, чем сдавать квартиру семьям с детьми.
Но если сдали и все-таки дело дошло до временной регистрации ребенка – не отчаивайтесь.
Это не означает, что таких нанимателей нельзя выселить. Придется обратиться в суд, но если они нарушают условия договора, то только ребенком прикрыться не смогут (решение № 2-249/2020 от 24.01.2020 Центрального районного суда г. Новокузнецка, решение № 2-14/2020 от 14.05.2020 Чугуевского районного суда Приморского края, апелляционное определение Хабаровского краевого суда по делу № 33 – 3512).
И это далеко не всё
В этой статье мы не успели рассказать про многие другие сложности и риски, которые возникают при сдаче квартиры. Например, про нюансы такой сделки с иностранцами. Сделаем это в следующей статье.
Подбодрите нас лайком и подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить полезные материалы - они касаются каждого из нас.