Почему падает спрос на квартиры на начальном этапе строительства
Московская недвижимость в новостройках на стадии котлована оказалась дороже, чем в уже строящихся домах. Сейчас покупка жилья на раннем этапе возведения обойдется в 530 тыс. руб. за кв. м, а в проектах, где уже построены несколько этажей, — в 485 тыс. руб., подсчитали аналитики системы мониторинга BnMap.pro. Эксперты признаются, что давно не видели такого перекоса в ценах. Обычно сделка на нулевой стадии всегда была дешевле.
Теперь рынок реагирует на высокую ключевую ставку, пояснил собственник агентства недвижимости Hot City Денис Крючков: «Рост цен на новостройки и перекос в сторону проектов предыдущих периодов обусловлен тем, что финансовые модели по объектам были просчитаны в реалиях другой ключевой ставки и себестоимости.
Большую часть затрат девелоперы понесли на этапе, когда деньги были дешевле.
Выходящие проекты стоят уже дороже. И не из-за изменений в экономике, а исключительно по стоимости банковского финансирования и рисков, перезаложенных в них. Применяются и новые технологии, идет удорожание себестоимости, поэтому такой перекос есть. Но нужно учитывать еще момент — локация. Сейчас на первый план все-таки опять выходит "правило трех Л": локация, локация, локация. И новые проекты, стоящие 530 тыс. руб. за кв. м., находятся в местах, которые могут быть уникальными. То есть рассматривать объекты жилой недвижимости по среднему срезу не совсем корректно».
Сейчас в Москве выставлены на продажу квартиры в 405 новостройках, их средняя стоимость — 611 тыс. руб. за 1 кв. м. А на стадии котлована находятся 65 жилых корпусов. В компании Metrium подсчитали, что цена метра там — 620 тыс. руб., то есть на 1,5% дороже. И такие лоты вряд ли найдут своих покупателей. Рынок постепенно вообще откажется от подобных сделок, полагает директор департамента продаж компании Metrium Константин Шибецкий: «Стартовые продажи, которые обычно очень активно совершаются на стадии котлована, как явление перестанут иметь место. Застройщики, вышедшие на рынок с более высоким ценником на этом этапе, просто начнут продавать квартиры несколько позже, когда стадия строительства уже начнет привлекать покупателей, в том числе и на эту стоимость.
На этапе котлована выгода, которая изначально предполагалась, будет нивелирована. Соответственно, за эту же сумму люди начнут приобретать объект уже на более поздней стадии возведения. То есть рынок начнет раскручиваться несколько позже, например, когда уже построен пятый или седьмой этаж».
Различные схемы привлечения покупателей через дисконт сейчас неинтересны и самим застройщикам. Многие столкнулись с просрочками по ипотеке. На данный момент их общий объем оценивается в 130 млрд руб., пишет “Ъ”. Это в два раза больше, чем было год назад. В основном это заемщики, которые взяли кредиты после июля 2024 года, когда ключевая ставка была установлена на уровне 18%, и не смогли справиться с их обслуживанием, напомнил руководитель компании АIM Илья Менжунов: «Начиная с июля 2024 года, покупка на стадии котлована упала капитально. Таких сделок у нас фактически единицы. В тот период ставки по ипотеке как раз резко взлетели.
И именно с этого и началось падение продаж квартир на стадии котлована, потому что люди просто перестали брать ипотеку. Рассрочки спасали какое-то время, но сейчас и такой вариант клиенты рассматривают очень аккуратно. Даже среди наших покупателей по ним растет процент просрочек. Поэтому такая история для застройщика тоже не всегда хорошая. Получается, что на бумаге-то они заключили договор долевого участия, подписали, отдали на регистрацию, но по факту живых денег на эскроу они не получили или получили не в полном объеме».
Рост цен на новостройки также связан с сокращением предложения. По данным госкомпании «Дом.РФ», за пять месяцев 2025 года в продажу в стране поступило 15 млн кв. м нового жилья. Это на 20% меньше, чем было годом раньше. Конкуренция снижается, поэтому девелоперы могут позволить себе не делать большие скидки на старте.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".
Светлана Белова
Держите новости при себе. Присоединяйтесь к Telegram «Коммерсанта».