Директор РКТ Арарат Согомонян — о ситуации с нераспроданным жильем на Кубани
Объем нераспроданного жилья в новостройках региона к середине 2025 года составил 77%, сообщил на форуме недвижимости «Движение» руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея Олег Колмычек. Генеральный директор ООО «РКТ», член комитета по строительству Краснодарского краевого отделения «Опоры России» Арарат Согомонян считает, что если на уровне государства не будут предприняты кардинальные меры, ситуация на рынке недвижимости юга будет ухудшаться вплоть до банкротств застройщиков.
«Высокий уровень нераспроданного жилья — это не просто цифра в отчете, а индикатор серьезных экономических процессов. Такой уровень нераспроданных площадей говорит о существенном дисбалансе между предложением и спросом. Покупательская способность населения снижается быстрее, чем застройщики успевают корректировать свои планы. Это создает порочный круг: чем больше непроданных квартир, тем сложнее компаниям обслуживать свои обязательства.
Нераспроданное жилье — это не просто замороженные активы, а постоянно растущие расходы. Застройщики вынуждены нести дополнительные расходы на содержание пустующих помещений: коммунальные платежи, налоги, охрану и обслуживание инфраструктуры. Это снижает рентабельность проектов и увеличивает долговую нагрузку компаний, а высокий объем нереализованных площадей и вовсе сдерживает запуск новых строительных проектов, поскольку инвесторы опасаются рисковать в условиях низкой ликвидности рынка.
Каждый месяц простоя увеличивает себестоимость проекта и снижает его рентабельность. В условиях высокой ключевой ставки Центрального банка, когда стоимость заемных средств критически высока, многие компании оказываются в финансовой ловушке.
Возможное развитие событий зависит от ряда факторов, включая экономическое положение страны, динамику доходов населения и высокую ставку Центрального банка. При сохранении текущих тенденций рынок может столкнуться с волной банкротств среди застройщиков.
Однако есть и более оптимистичные прогнозы. Если государство предпримет активные меры поддержки — снизит ключевую ставку, введет новые программы льготного кредитования, окажет адресную помощь застройщикам — рынок может начать восстановление уже в среднесрочной перспективе.
Выравнивание ситуации с высоким уровнем нераспроданных квартир требует комплексных мер, к примеру, улучшение финансовой устойчивости застройщиков, увеличение спроса на жилье и оптимизацию структуры предложений на рынке. Комбинирование инвестиционных накоплений с дисконтной арендой. Предложение грантов и увеличение целевых займов работникам социально значимых профессий. Установление прозрачной ценовой политики и контроль над необоснованным повышением цен на жилье.
Прогнозирование динамики цен на недвижимость в сложившихся условиях — задача повышенной сложности. Теоретически большой объем нераспроданного жилья должен приводить к снижению цен, но на практике ситуация более сложная.
Небольшая коррекция цен в пределах 3-5% выглядит наиболее вероятным сценарием при стабильном экономическом климате. Более значительное падение цен на 8% и выше возможно только при резком ухудшении макроэкономической ситуации. Однако такой сценарий может оказаться разрушительным для отрасли, поскольку многие застройщики не смогут покрыть свои издержки при существенном снижении доходов. Однако на сегодняшний день серьезных оснований для значительного падения цен пока нет».