ТЦ Gallatin Valley Mall в небольшом (55,000 жителей), но живописном городке Бозман, штат Монтана долгое время был типичным американским ТЦ, который, как и многие его «собратья», готовился к медленному угасанию: традиционные якоря его покинули, трафик снижался, а новости о «ритейл-апокалипсисе» не давали поводов для оптимизма. Казалось, что его судьба предрешена — стать ещё одной жертвой перемен в торговой недвижимости и строчкой на сайте dead malls.
Но внезапно вмешалась пандемия — и для Gallatin Valley Mall это событие стало не финальной главой, а началом новой жизни. В 2020-2021 годах Бозман неожиданно оказался в центре внимания. Сюда начали массово переезжать люди из крупных мегаполисов не только с северо-запада, но и из других частей страны. Сначала они «спасались от заточения пандемии», потому появилась удаленка и выяснилось, что жить поближе к природе оказалось и приятнее и дешевле, особенно семьям с детьми дошкольного и младшего школьного возраста. Но в случае Бозмана, который ещё называют «воротами в Йеллоустоун», сработала еще одна уникальная причина. У города и штата появилась медийная слава. В 2018 году уидвел сериал «Йеллоустоун», который и стал катализатором популярности и города штата в целом.
При чем тут Кевин Костнер?
Если кто не знает, то «Йеллоустоун» — это современная семейная сага о владельцах крупнейшего ранчо в США, где главную роль играет Кевин Костнер. Завораживающие пейзажи Монтаны, ковбойский стиль и романтика современной жизни на природе создавали у зрителей ощущение идиллии, свободы и простора. А эти темы стали особенно актуальны на фоне пандемии, когда многие искали уединения, природы и «простого» счастья вдали от мегаполисов и сериал сработал как масштабная рекламная кампания региона и золотая жила для местных девелоперов жилья и риэлтеров.
В результате бума на рынке resdienatial резко вырос спрос на торговые и сервисные площади, а у молла появился шанс на спасение и финансовые возможности для масштабного редевелопмента.
Правда жизни: для кого-то действительно «чем хуже — тем лучше». Gallatin Valley Mall стал редким исключением, когда кризис не только не добил морально устаревший ТЦ, но дал ему билет в будущее в котором он переродился не просто в преуспевающий «районник», а в модный lifestyle МФК.
Рассказываю как старый молл превратился из традиционного торгового центра в современное многофункциональное пространство.
Процесс редевелопмента занял около четырех лет лет: проект сделали в конце 2020 года, активную фазу строительства начали осенью 2022 и проект завершится летом 2025 года, когда объект полностью откроется под новым брендом Gallatin Crossing. Причем ТЦ не закрывался полностью на время реконструкции — работы проводились поэтапно, чтобы поддерживать работу действующих арендаторов и сохранять поток посетителей.
Цифры и факты редевелопмента
- Объём инвестиций: $47 млн.
- GLA: увеличилась с 29 200 до 35 800 кв. м.
- Ключевые изменения:
Сначала здесь появился новый якорь - первый в штате премиальный супермаркет Whole Foods, который и стал катализатором переформатирования центра. Затем девелопер привлек медицинских арендаторов (клинки Ortho Montana, Intermountain Health), которые заняли помещения бывшего якорного универмага JC Penney. И далее добавил открытую пешеходную зону и стритовые помещения для магазинов популярных в США lifestyle-брендов Arhaus и Anthropologie, на которые «пришла» Sephora. Вишенкой на торте стала перепланировка парковки и создание новых общественных пространств.
Резюме по ключевым решениям
1. Ставка на арендаторов с высокой частотой визитов и расширенной зоной влияния
- Привлечение Whole Foods и медицинских клиник обеспечило стабильный поток посетителей, что стало «якорем» для других арендаторов и повысило привлекательность объекта для lifestyle- и fashion-брендов.
2. Микс форматов и гибкость пространства
- Комбинация закрытой галереи и открытой пешеходной торговой улицы позволила создать дружелюбное и комфортное пространство, которое лучше отвечало разным сценариям в поведении современных покупателей. Современная система продуманной навигации создала удобную среду для прогулок и шопинга.
3. Переосмысление формата и профиля «якорей»
- Перепрофилирование бывших якорных помещений (например, универмага JC Penney) под востребованные сервисы (медицинский центр) дало новую жизнь объекту, удержало многих существующих арендаторов и привлекло новые бренды в состав торгово-сервисного предложения.
4. Управление землёй
- Владелец центра выкупил землю бывших якорей и прилегающие земельные участки, то позволило реализовать проект без сложных переговоров и быстро реагировать на изменения рынка.
«Где мы, а где Америка и вообще зачем нам этот заморский опыт?» - спросит меня внимательный и профессиональный читатель.
Ну что ж, я вижу как минимум 5 моментов, которые стоят внимания моих соотечественников или
Что девелопер Gallatin Crossing сделал правильно
- Фокусировка на ежедневных потребностях: в условиях снижения трафика и ухода крупных якорей ТЦ стоит активнее интегрировать в концепцию арендаторов с высокой частотой визитов в физическую локацию (продукты, медицина, сервисы).
- Гибкость и микс форматов: Комбинация классических и «стритовых» форматов, создание пешеходных зон и общественных пространств может повысить привлекательность ТЦ для новых категорий арендаторов и посетителей.
- Перепрофилирование устаревших площадей: Использование бывших якорных помещений под востребованные услуги (например, медцентр, спорт, образование) — эффективный способ повысить заполняемость и устойчивость объекта.
- Контроль над инфраструктурой: Владение землёй даёт больше свободы для редевелопмента и гибкости в переговорах с арендаторами.
Gallatin Valley Mall — пример того, как грамотный редевелопмент, фокус на ежедневных потребностях и гибкое зонирование могут не только спасти торговый центр, но и сделать его драйвером городской жизни.