🏢 «Хотим сменить управляющую компанию: как перейти на ТСЖ (или наоборот) без нервов и скандалов»

Сломался лифт, в подъезде холодно, а на звонки в УК отвечают только автоответчики? Может, пора взять управление домом в свои руки и создать ТСЖ. Или наоборот — ТСЖ изжило себя, и нужна более эффективная УК. Разбираем, как это сделать законно, без подковёрных игр и жалоб в прокуратуру.

❓Когда стоит задуматься о смене формы управления домом

• УК не исполняет свои обязанности: не убирает подъезд, не проводит ремонты, не реагирует на заявки.
• Завышенные тарифы без прозрачной сметы.
• ТСЖ не отчитывается перед жильцами, решения принимаются кулуарно, в управлении участвует «свой» подрядчик.

По закону (ст. 161, 162 и 135 ЖК РФ) собственники вправе выбрать любую форму управления: УК, ТСЖ или непосредственное управление. Главное — соблюсти процедуру.

⚖️ Смена управляющей компании на ТСЖ

Если вы устали от бездействия УК, жильцы могут создать Товарищество собственников жилья. Это юридическое лицо, которое берёт на себя управление общим имуществом дома.

Пошагово:

1. Соберите инициативную группу. Достаточно 2–3 активных жильцов, чтобы начать подготовку.
2. Уведомите собственников. За 10 дней до собрания — в каждом почтовом ящике и на доске объявлений.
3. Проведите общее собрание (ОСС).
4. Необходимо участие собственников, представляющих более 50% от общей площади помещений дома.
5. Примите решение:

1. о создании ТСЖ;

2. об утверждении устава;

3. об избрании правления и председателя;

4. о регистрации ТСЖ в налоговой;

5. о прекращении договора с УК.

• Зарегистрируйте ТСЖ.
• Уведомите УК и ресурсоснабжающие организации.
• Передайте протокол собрания и документы о регистрации ТСЖ. Договор с УК считается расторгнутым с даты, указанной в решении ОСС.

⚠️ Частая ошибка: не уведомили вовремя УК, и она продолжает «управлять» и выставлять счета. Поэтому фиксация даты расторжения — ключевой момент.

🏚 А если наоборот: хотим сменить ТСЖ на УК

ТСЖ бывает разным: где-то инициативные люди держат всё под контролем, а где-то — один председатель рулит домом, как феодал. Если нет отчётности, игнорируются заявки, а деньги исчезают, жильцы вправе выбрать другую форму управления.

Что делать:

1. Созовите ОСС. Право имеет любой собственник, не обязательно председатель. Повестка — прекращение деятельности ТСЖ и выбор УК.
2. Примите решение:

• о ликвидации ТСЖ (если хотите полностью от него избавиться);
• об избрании управляющей компании;
• об условиях договора и тарифах.

1. Расторгните договор с ТСЖ.
2. Если ТСЖ не ликвидируется, оно остаётся как юрлицо, но управление домом передаётся УК.
3. Заключите договор с новой УК.
4. По закону он заключается от имени всех собственников сразу — индивидуальные подписи не требуются, достаточно протокола собрания.

👀 Важные нюансы

• ГЖИ (Государственная жилищная инспекция) может отказать в регистрации изменений, если протокол оформлен с ошибками.
• Протокол собрания и бюллетени надо хранить минимум 3 года. Они могут пригодиться при судебных спорах.
• Уведомления о собрании должны быть доказуемыми: сохраните фото досок объявлений, копии уведомлений, листы доставки.

🧩 А если кворум не набрали?

Без 50% голосов — решение нелегитимно. Тогда возможны два варианта:

• Повторное собрание (можно заочное).
• Жалоба в ГЖИ, если текущая форма управления нарушает права собственников.

📬 Что делать, если ТСЖ или УК не признают решение собрания?

Обратитесь в суд с иском об обязании признать решение ОСС.

Параллельно подайте заявление в ГЖИ — они проведут проверку.

Форма управления домом — не навсегда. Если вы чувствуете, что деньги уходят впустую, а работы не проводятся — меняйте. Закон на стороне активных собственников, главное — соблюдать формальности.

Не уверены в легитимности собрания или хотите подготовить протокол без ошибок? Пишите — помогу оформить всё под ключ и сменить УК или ТСЖ без лишнего стресса.