Считать, что ипотечная квартира не подлежит продаже, не правильно. Этот процесс возможен, если соблюдать определенный алгоритм действий.
Различные обстоятельства могут привести к необходимости реализации залоговой недвижимости:
Утрата финансовой возможности вносить дальнейшие платежи по ипотеке;
Желание улучшить условия проживания покупкой более подходящего жилья;
Развод и раздел имущества семейной парой, при условии, что ипотека оформлена в браке.
Возможно, заемщик решил переехать в другую страну или у него изменились личные обстоятельства (болезнь) – причин для продажи может быть масса.
Как продать ипотечную квартиру?
Есть несколько доступных способов.
Переоформление жилищного займа. В этом случае новый заемщик останется должен кредитору остаток займа и оплатит прежнему владельцу разницу. Алгоритм действий:
Необходимо найти покупателя;
Передать его данные на верификацию банку для проверки его платежеспособности;
В случае согласия банка, переоформляется договор, и рассчитывается новый график платежей;
Выданный банком, новый жилищный займ, погашает прошлую ипотеку;
Новый заемщик выплачивает бывшему владельцу разницу;
Квартира снимается с ареста;
Бывший и нынешний заемщик подписывают договор купли-продажи;
Банк заключает новый ипотечный договор;
Квартира снова под арестом;
В государственный реестр вносится данные нового владельца квартиры.
Продажа ипотечного жилья при помощи банка. Заемщик ставит в известность банк о невозможности совершать платежи по займу, и предлагает банку подыскать покупателя на заемное жилье:
Кредитор находит клиента на квартиру;
Подписывается договор трех сторон: заемщика, банка и покупателя4
Покупатель вносит сумму не заемщику, а банку, и кредит гасится;
Арест с квартиры снимается;
С покупателем подписывается договор купли-продажи и он оплачивает бывшему заемщику разницу между суммой покупки квартиры и стоимостью жилищного займа;
Банк сообщает в государственный реестр о погашении займа;
Новый владелец стает полноправным хозяином квартиры.
Реализация ипотечного жилья без участия кредитора. В любом случае банк необходимо проинформировать о своих намерениях продать ипотечную квартиру, и только после этого начинать действовать:
Найти покупателя;
Подписать соглашение о продаже и обозначить в нем все нюанс;
Заверить соглашение у нотариуса;
Оплата со стороны покупателя вносится на ипотечный счет;
При помощи полученных средств проводится досрочное погашение займа;
С квартиры снимается арест;
Заключается договор купли-продажи и покупатель уплачивает недостающие средства;
Квартира регистрируется на нового хозяина.
О чем следует знать
Продающая сторона вряд ли останется в выигрыше после таких манипуляций. Ведь ипотечная квартира обычно реализуется по заниженной цене. Очень тяжело найти покупателя на заемное жилье. Поэтому приходится снижать стоимость на 10-20% меньше рыночной. Расходы по сопровождению сделок на порядок выше обычных сделок, касающихся не обремененных займом квартир. Если недвижимость находится в стадии строительства, необходимо будет получить разрешение от застройщика.
Если сложившиеся обстоятельства диктуют необходимость продажи ипотечного жилья, то осуществить этот процесс можно. Но все детали купли-продажи займут немало времени, и отберут определенные душевные силы. Стоит знать, что если у заемщика есть существенная задолженность перед кредитором, то квартира может быть выставлена на аукцион без его участия. Поэтому нужно внимательно изучить все тонкости кредитного договора на предмет возможных санкций, прежде чем решиться на продажу ипотечной квартиры.
• Всегда уведомляйте банк и действуйте по установленной процедуре.
• Без участия банка (снятия обременения или согласия) продать квартиру невозможно.
• Новый закон даёт право самостоятельной продажи, но с жёстким регламентом.
• Все расчёты проходят через специальный счёт, а минимальная цена устанавливается банком.
• Особые ситуации (суд, банкротство, несколько залогодержателей) делают самостоятельную продажу невозможной.
Если вам нужна помощь с продажей квартиры, и чтобы все это прошло официально, легально и без проблем, напишите нашим специалистам: +79582004959