Кадастровая стоимость участка напрямую влияет на размер земельного налога, выплачиваемый собственником. Рыночная и кадастровая стоимость — не одно и то же, их размеры могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Собственникам приходится оспаривать кадастровую стоимость по различным причинам.
Цена недвижимости, указанная в кадастре, определяется региональными властями с целью назначения налога для физических и юридических лиц. Ранее была проведена масштабная переоценка кадастровой стоимости недвижимости по всей стране. Собственник объектов недвижимости может получить информацию о размере стоимости из разных источников:
- Кадастровой карты.
- Выписки из ЕГРН.
- В Росреестре.
В документах на недвижимость также указывается величина кадастровой стоимости. Цену возможно оспорить, тем самым уменьшить размер налога на имущество и землю, снизить ставку по арендной плате. Автоматически снизится и размер выкупа участка у муниципалитета.
Просто так по желанию владельца снизить цену на участок не получится. Нужны веские основания для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости. Например, если сумма, указанная в кадастре, несоразмерна рыночной цене. Или собственник обнаружил ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости. Если меняется рыночная цена объекта, то и кадастровая подлежит корректировке — такое происходит, когда изменяется категория или ВРИ объекта.
Размер кадастровой стоимости зависит от факторов, таких как:
- Площадь участка. Бывают случаи, когда органы власти допускают ошибку в подсчётах — например, если размер участка 100 м2, а в документах указано 1000 м2. Такие ошибки считаются техническими и подлежат исправлению;
- Вид разрешённого использования. При смене ВРИ меняется размер налога, рыночная и кадастровая цены участка;
- Уменьшение рыночной стоимости.
Собственник в этих случаях имеет право на подачу заявки на уменьшение кадастровой стоимости. Это можно сделать 4 способами, подробнее ниже.
Правила оспаривания кадастровой стоимости участка
Владелец участка может снизить кадастровую стоимость путём подачи заявления в уполномоченную по таким делам комиссию или в суд. Предварительно нужно определить действующую кадастровую и рыночную стоимость. Для этого нужно обратиться за проведением оценки недвижимости. Будет проведена оценка рыночной цены. Если выяснится, что кадастровая стоимость отличается от рыночной на 10-20 %, есть смысл заниматься оспариванием.
Далее владельцу необходимо подать заявление на снижение кадастровой стоимости в комиссию, которая организована при Росреестре. Это считается внесудебным порядком оспаривания. Нужно подать заявление, приложить к нему техническую документацию на недвижимость. При вынесении отказа владелец вправе обжаловать решение комиссии в судебном порядке.
Подать исковое заявление в суд владелец может сразу, без обращения в комиссию. Но чаще дело доходит до суда после попытки решить вопрос в досудебном порядке. Суд назначит экспертную проверку, проверит данные в ЕГРН, обяжет соответствующие органы внести смену информации в базу Росреестра. При удовлетворении иска в кадастре будет отображены новые сведения о кадастровой стоимости участка и произведётся перерасчёт налогового платежа.
Если обнаружена техническая ошибка, стоит запросить данные о факторах оценивания недвижимости, проанализировать полученные сведения, написать заявление об исправлении неточности. А также приложить к заявке документы, подтверждающие правоту собственника. При отказе можно попытаться оспорить отрицательное решение в суде.
Подробнее о каждом способе оспаривания кадастровой стоимости.
1 способ. Предварительный досудебный вариант снижения стоимости.
Собственник может повлиять на результаты оценки кадастровой стоимости ещё до того, как будут утверждены результаты. Ещё до утверждения цены можно ознакомиться с проектом и подготовить претензию. Проект об оценке составляется при оценивании недвижимости, заинтересованное лицо в течение 2 месяцев может ознакомиться с его положениями. И далее после опубликования результатов, в течение 50 дней должен направить возражение, если не согласен с результатами оценки. В претензии кратко излагается суть дела. Описывается, с чем не согласен заявитель, указываются контактные данные владельца, кадастровый номер участка, прикладываются документы, подтверждающие позицию собственника. Кроме того, заявитель может указать конкретные страницы проекта об оценке, с которыми он не согласен. Подать претензию можно лично, по электронной почте, через интернет или МФЦ. А также это может сделать юрист, если будет представлять интересы собственника в инстанциях.
Каждые 5 дней ведомство публикует обновления в отчётах об изменениях в кадастровой стоимости, указываются номера объектов недвижимости, в отношении которых проведена коррекция цены.
2 способ. Досудебный вариант снижения кадастровой стоимости.
На стадии досудебного разбирательства по вопросам снижения кадастровой стоимости нужно обратиться в комиссию, созданную при Росреестре. Нужно подать заявление до того, как на сайте правительства опубликуются результаты кадастровой стоимости, а также до того, как пройдёт новая кадастровая оценка. Обычно она проводится раз в 5 лет, иногда раз в 3 года, в городах федерального значения — раз в 2 года.
Чем раньше владелец обратится с запросом на изменение кадастровой стоимости, тем меньше проблем возникнет в будущем. К заявлению прилагается выписка из ЕГРН с указанием действующей кадастровой стоимости, правоустанавливающие документы на недвижимость, спрааки, подтверждающие основания для пересмотра кадастровой цены. Можно зайти на сайт Росреестра и найти протокол заявления с указанием оценочных компаний, которые составляли отчёты для комиссии.
Если заявитель действует от лица компании, ему нужно направлять документы напрямую в комиссию. При желании физического лица оспорить кадастровую стоимость, лучше обращаться сразу в суд. Стоит учитывать, что к отчёту не обязательно прилагать экспертное заключение. Комиссия быстрее рассматривает спорную ситуацию, в суде решение вопроса обычно затягивается до двух месяцев. Срок дополнительно может быть увеличен, если назначается проведение судебной экспертизы, также нужно обращать внимание на сроки вступления в силу вынесенных решений, апелляций и иных документов.
Обратите внимание. Собственник может обращаться в комиссию неограниченное количество раз. Это означает, что попыток оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке больше, чем в судебном. Если оспорить кадастровую стоимость не получается из-за ошибки в отчёте об оценке, то заявителю можно провести повторную оценку недвижимости и обратиться в комиссию повторно.
Из минусов обращения в суд для оспаривания стоимости можно выделить факт, что при отказе снизить цену не получится до момента проведения новой оценки (3-5 лет). Пока стоимость участка не изменится, налоги, платежи и штрафы владелец будет выплачивать исходя из установленной кадастровой суммы.
Из плюсов процедуры оспаривания кадастровой стоимости, кроме снижения налогов, можно отметить то, что уменьшить обязательные платежи возможно не только за текущий момент, но и за прошедший период. Законодательством допускается применять сниженную кадастровую стоимость независимо от даты вынесения решения. Пример: владелец участка обратился в комиссию в декабре, а рассмотрение дела завершилось только в конце января следующего года. В этом случае земельный налог был пересчитан с того момента, как собственник обратился с просьбой снизить стоимость.
Если суд постановит смену ВРИ, то для присвоения участку условно-разрешённого вида использования понадобится пройти процедуру с участием в публичных слушаниях. Только после этого кадастровая стоимость может снизиться.
3 способ. Смена вида разрешённого использования участка как способ смены кадастровой стоимости.
Если владельцу земли не принципиально поменять ВРИ на тот вид, который снизит расходы на выплаты налоговых платежей, (при этом он сможет использовать земли под нужды строительства) то нужно обратиться в администрацию и Росреестр для внесения изменений в сведения об участке. Смена ВРИ в Москве и Московской области стоит примерно 100 000 рублей.
Смена ВРИ с более высоким земельным налогом на другой ВРИ снижает расходы платежей за землю. При изменении вида разрешённого использования в процессе смены кадастровой стоимости оценщики используют удельные показатели. Для расчёта используют информацию о кадастровом квартале, ВРИ участка. Есть специальные таблицы удельных показателей, в ней указывается стоимость участка за 1 м2. Выбрать вид разрешенного использования для смены можно из классификатора, утверждённого Правилами землепользования и застройки. При нахождении желаемого ВРИ в классификаторе, нужно предварительно определить, является ли он основным, вспомогательным или условно-разрешённым.
Совет юриста: лучше менять основной вид использования, так как замена вспомогательного не повлияет на изменение кадастровой стоимости участка. Ранее собственники участков пытались поменять вспомогательный ВРИ для снижения цены на участок в кадастре, но в итоге суд признал такой способ уменьшения стоимости недопустимым.
Даже в случае действия владельцев по классификатору есть вероятность отказа в снижении кадастровой стоимости. На данный момент действуют 2 классификации ВРИ, для кадастровой оценки участков и для кадастрового учёта, они различаются между собой и включают в себя 13 наименований видов использования.
4 способ. Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.
Для решения вопроса в судебном порядке нужно составить исковое заявление, собрать доказательства, предоставить отказы инстанций при попытке собственника досудебно урегулировать ситуацию. Предварительно нужно обратиться за получением экспертного заключения и подтверждением правильности отчёта об оценке.
В процессе рассмотрения дела докажите, что процедура досудебного решения была полностью соблюдена. Приложите документы, подтверждающие обращение в комиссию, отчет об оценке, выписку о кадастровой стоимости, копии правоустанавливающих документов. Судья может затребовать иные документы при рассмотрении иска, например, межевой план участка, кадастровую выписку, технический план на капитальные объекты, расположенные на участке. Отсутствие необходимых справок станет основанием для оставления искового заявления без движения.
Прежде чем составлять исковое заявление нужно правильно определить ответчика, обосновать причины и заинтересованность владельца участка в оспаривании кадастровой стоимости.
Заинтересованными лицами в снижении кадастровой стоимости могут быть владельцы, арендаторы участков, а также лица, имеющие право на пожизненное наследуемое владение, бессрочное пользование.
Собственник может самостоятельно представлять интересы в суде, а также обратиться к юристу для представительства интересов на судебном заседании, подготовки документации, сбора доказательной базы, получения решения суда. При грамотной юридической поддержке шансы оспорить кадастровую стоимость увеличиваются.
Если вам необходима дополнительная информация об оспаривании кадастровой стоимости, есть необходимость в юридической помощи, нужно составить исковое заявление или получить справки в инстанциях, звоните в агентство недвижимости «Истрариел» по номеру: 8 (495) 649-94-39. Проконсультируем и ответим на интересующие вопросы.