Автор: эксперт Аналитического центра «Halyk Finance» Арслан Аронов
В начале 2025 года рынок недвижимости Казахстана демонстрировал устойчивый рост цен практически во всех сегментах. За пять месяцев текущего года цена одного квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке выросла на 4,3% и 2,9%, соответственно. Основным городом, показавшим стремительный рост в обоих сегментах, являлся Алматы, где цены на «первичку» и «вторичку» с января выросли на 8,8% и 10,2%, соответственно. Однако стоимость аренды в данном мегаполисе, напротив, снизилась на 3,9%, как и в целом по Казахстану с января 2025 года (-0,8%).
Рынок жилья в республике в целом демонстрирует стабильность, особенно если судить по динамике цен. На первичном рынке недвижимости по стране зафиксирован умеренный рост: с начала года цены увеличились на 4,3% (Рис.1). В Астане этот показатель составил 2,6%, а в Алматы рост оказался наиболее выраженным — сразу на 8,8%. К числу лидеров по удорожанию нового жилья также присоединились Талдыкорган и Павлодар, где цены выросли на 7,3% и 6,7%, соответственно. В то же время в ряде городов — таких как Актау, Караганда, Усть-Каменогорск, Петропавловск, Семей и Туркестан — цены на новое жильё с начала года не изменились.
Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья с начала 2025 года
Источник: БНС
Примечание: базисом являются средние цены за январь 2025 года
Совершенно иная картина наблюдается на вторичном рынке. Здесь в ряде городов с начала года отмечено снижение цен: в Астане — на 1,9%, в Шымкенте — на 0,4%, в Конаеве — на 2,6%, а в Усть-Каменогорске — на 0,1%. Тем не менее Алматы вновь выделился: стоимость жилья на «вторичку» выросла сразу на 10,2%. В целом по стране вторичный рынок подорожал лишь на 2,9%, что указывает на сдержанную динамику.
Наиболее заметное изменение показал рынок арендного жилья — с начала года средний показатель по стране снизился на 0,8%. При этом в Астане и Алматы аренда подешевела сильнее всего: на 2,5% и 3,9%, соответственно. В то же время в Актобе, Атырау и Павлодаре, напротив, арендные ставки значительно выросли — на 10,5%, 7,5% и 6,3%, соответственно. Это говорит о разной динамике спроса на жильё в разных регионах и продолжающемся перераспределении активности на рынке недвижимости. В целом данное общее снижение не является следствием сезонности, что говорит об общем снижении спроса на аренду.
Таблица 1. Стоимость 1 кв .м жилья, тенге
Источник: БНС
Примечание: изм. – изменение к предыдущему месяцу
В апреле 2025 года на рынке недвижимости Казахстана после замедления в первом квартале зафиксирован заметный рост активности (Рис.2). Всего в данном месяце было зарегистрировано 36,8 тыс. сделок купли-продажи жилья — на 32,8% больше, чем в марте. Большинство из них (77,8%) касались квартир в многоквартирных домах, остальная часть — индивидуальных домов. Основными центрами продаж традиционно стали Астана (19,8%) и Алматы (19,1%), а также Карагандинская область (7,8%). Минимальное число сделок было зарегистрировано в области Ұлытау (1,2%).
Рис. 2. Динамика цен на рынке жилья, г/г
Источник: БНС
Рост числа сделок в апреле наблюдался во всех регионах, особенно в областях Жетісу, Акмолинской и Кызылординской — прирост за месяц здесь составил более 40% в каждом регионе. Продажи квартир выросли на 31%, при этом наибольшей популярностью пользовались однокомнатные и двухкомнатные —заключено почти 11 тыс. сделок по каждому типу. Количество сделок по частным домам выросло на 38,6% и не сопровождалось снижением ни в одном регионе. В годовом выражении рынок также демонстрирует рост: на 17,9% больше, чем в апреле 2024 года (Рис.3). За первые четыре месяца 2025 года число сделок по частным домам увеличилось на 3,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Рис. 3. Динамика количества сделок купли-продажи за 2023-2025 годы
Источник: БНС
Рынок жилья Казахстана сохраняет общую стабильность: резких ценовых колебаний не наблюдается, а динамика остаётся сдержанной. При этом с начала года как арендные ставки, так и цены на жильё росли медленнее инфляции, что может указывать на постепенное охлаждение спроса. Это связано в том числе с высоким объёмом предложения, который продолжает оказывать сдерживающее влияние на рост цен. Несмотря на поддержку со стороны государственных программ, включая льготное кредитование, активность покупателей и арендаторов в I квартале 2025 года снижается. В ближайшей перспективе рынок, по всей видимости, будет развиваться в условиях умеренного спроса и мягкой коррекции цен.