В мае в Минске купили примерно на 15% меньше квартир, чем в апреле или марте. С рынка ушли те покупатели, которые уже не могут потянуть ипотеку по нынешним ставкам. Но рынок все равно живой, ведь упасть ему не дает как минимум "доллар по три". Анализируем, что происходит с продажей квартир в Минске, и прогнозируем, чего ждать этим летом.
Вторичка в Минске. Как прошел май?
В базе НКА загружено под 1400 сделок за май - с квартирами и долями. База будет еще догружаться, но уже можно видеть, как прошел месяц.
Специалисты Realt «удалили» из общего списка доли, комнаты, и сделки по не рыночно низким ценам (такие случаются, например, когда квартиру продают родственнику).
Делаем поправку на дозагрузку – получаем: за май в Минске было куплено около 1100 квартир.
То есть последний месяц весны оказался менее «живым», чем февраль и март (тогда фиксировалось около 1300 сделок именно с квартирами). Падение за апрель-май – существенное, 15% покупателей ушли с рынка.
Кто ушел? Те, кто мог бы быть покупателем, если бы не выросли ставки по кредитам. Напомню, ставки по самому популярному кредиту – «Ипотека Экспресс» в марте подняли до 18,18% – для всех, и до 16% – для нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Ставки поднимали постепенно, и можно посмотреть, как «уходили» с рынка покупатели по мере удорожания кредитов. В прошлом «году доступного кредитования» мы видели рекорды по количеству сделок. Итого (с комнатами и долями – выходило по 1700-1900 сделок ежемесячно). «Чистыми» (только квартиры) – по 1400-1600 сделок.
Так что майские цифры – наша новая стабильность надолго - при нынешнем уровне ипотечных ставок.
Какие факторы сейчас влияют на цены?
Пока еще существуют относительно недорогие кредиты для нуждающихся – и они не дают рынку скатиться до стандартных цифр сделок времен дорогого кредитования недвижимости (это 1100-1200 сделок в месяц в Минске итого, с комнатами и долями). Да и под 18,18% покупатели докредитовываться, если не хватает 10-30 тысяч долларов в эквиваленте, либо можно показать банку доходы выше средних по столице.
Еще один фактор, поддержавший покупателя – доллар «по три». Большинство граждан традиционно «копят» на квартиру в валюте. А докредитовываются в рублях. И если не хватало 30 тысяч долларов, при долларе «по три» нужно было одолжить у банка 90 тысяч рублей. При долларе по 3,5 это было бы уже 105 тысяч.
Кстати, дешевый доллар влиял и на общий оптимизм граждан. Зарплаты в Минске подрастают в рублях, но при курсе «по три» еще интереснее подрастают в долларах.
«Квартира на вторичном рынке как инвестиция» – с прошлого года не популярная тема у профессиональных инвесторов. Но недвижимость по-прежнему остается единственным понятным и доступным способом сбережения накоплений. При нынешнем уровне цены покупки квартиры доходность от сдачи будет не велика и, при потенциальной просадке цен, просто окупит эту просадку. Но - как механизм долгосрочного сбережения средств «к пенсии» имеет право на жизнь.
Сложно высчитать в общем объеме долю квартир, купленных на вторичном рынке с целью сдачи в аренду, но абсолютно точно такие сделки еще происходят.
Цены в мае
Высчитывание «средней цены» прошедших в мае сделок - трудоемкий процесс, поскольку нужно из общей массы выкинуть квартиры, проданные родственникам по цене гораздо ниже рыночной, и вычленить сверхдорогие метры. Когда сделок мало, даже несколько квартир, проданных по $3000–4000 за квадратный метр, и увеличение количества проданных однушек, где метр обычно дороже, чем в квартирах большего метража, могут показать: квартиры-то подорожали.
Средняя цена квадратного метра проданных в мае однокомнатных квартир – 1874 доллара, двухкомнатных – 1636, трехкомнатных – 1541, четырехкомнатных – 1583, а пятикомнатных и больше – аж 2423 доллара.
И «итого среднее» - 1740 долларов, на 40 долларов больше, чем в апреле.
Но глянем и медианные цифры. То есть ровно половина метров была продана дороже их, вторая – дешевле. И тут у однушек медианная цена квадратного метра – 1798 долларов, у двушек – 1576, в трехкомнатных – 1460, в четырехкомнатных – 1434. В обзоре по июню будем использовать именно медианные цифры, чтобы следить за реальной динамикой цен.
Что ждем летом?
В первые месяцы лета я бы не ждала большей активности покупателей, нежели в мае. Летние месяцы – пора отпусков и сонного рынка. Как будет в этом году – увидим, сейчас отдых на море стал гораздо дороже, и количество доступных для отдыха стран сократилось, возможно, это добавит рынку активности.
От лета ждем растущего курса доллара, - если вырастет до 3,3-3,5, это может снизить количество покупателей еще на несколько процентов (уйдут с рынка те, кто уже не может одолжить у банка нужный эквивалент долларов).