Апартаменты не являются жилыми помещениями и не предназначены для постоянного проживания граждан.
Правовой статус квартиры и апартаментов
В отличие от квартир апартаменты не относятся к жилым помещениям. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, так как оно соответствует всем установленным санитарным, техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (п. п. 1, 7 ст. 141.4 ГК РФ; ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Жилыми помещениями считаются: жилой дом, его отдельная часть, квартира, часть квартиры и комната. Квартира представляет собой отдельное помещение в многоквартирном доме, которое имеет собственный выход к зонам общего пользования этого дома. Она включает одну или несколько жилых комнат, а также подсобные помещения, предназначенные для удовлетворения повседневных и прочих нужд жителей, связанных с их проживанием в данной квартире. (ч. 1, 3 ст. 16 ЖК РФ).
Жилой дом, квартира, комната или иное жилое помещение являются местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ; ст. 2 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).
Поскольку жилищное законодательство не предусматривает понятия "апартаменты", данный вид недвижимости относится к нежилым помещениям. Следовательно, апартаменты не предназначены для постоянного проживания граждан и могут быть только местом их временного пребывания. К таким местам относятся, например, гостиницы, санатории или кемпинги. (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ; п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713).
В гостиницах, санаториях, базах отдыха и кемпингах среди высших категорий номеров выделяют "сюит", "апартамент", "люкс", "джуниор сюит" и "студия".
При этом номер категории "апартамент" должен отвечать следующим требованиям (пп. "а" п. 12 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951):
- Площадь не менее 40 кв. м.
- Состоит из двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни).
- В спальне должна быть двуспальная кровать (размером не менее 180 x 200 см).
- Обязательно наличие мини-кухни, оборудованной для приготовления и приёма пищи, а также мытья посуды.
Помимо прочего, апартаменты часто располагаются в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), где также находятся офисы и торговые объекты.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что апартаменты являются нежилыми помещениями. Они предназначены для временного размещения (пребывания) граждан и не рассчитаны на их постоянное проживание.
Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них, в отличие от квартир, нельзя оформить постоянную регистрацию (по месту жительства). Тем не менее, временная регистрация (по месту пребывания) в апартаментах возможна, но только при условии, что они относятся к гостинице или другому подобному учреждению. (п. 3 разд. I, п. 14 разд. II Правил).
Кроме того, для собственников апартаментов стоимость коммунальных услуг может быть выше, чем для собственников квартир. Так, оплата собственниками апартаментов электроэнергии производится по тарифам, установленным для нежилых помещений, которые можно использовать в коммерческих целях. Тарифы, установленные для населения, к ним не применяются (п. 5 ст. 23, п. 3 ст. 23.1 Закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ; п. п. 10(1), 67, 71 Основ, утв. Постановлением Правительства РФ от 29.12.2011 N 1178; Приложение N 1 к Основам; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.01.2017 по делу N 33-3958/2017).
Права собственников квартир и апартаментов на общее имущество
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всё общее имущество дома.
К такому имуществу относятся, например:
- Общие помещения, предназначенные для обслуживания нескольких квартир (например, подъезды, лестницы, коридоры);
- Несущие и ненесущие конструкции самого здания (стены, перекрытия);
- А также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
(п. п. 1, 3 ст. 259.1, п. 2 ст. 287.4, п. п. 1 - 3 ст. 287.5, п. 2 ст. 287.6, ст. 289, п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Собственникам апартаментов в здании также принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество этого здания, предназначенное для удовлетворения их общих потребностей (п. 1 ст. 259.1, п. 2 ст. 287.4, п. п. 1, 2 ст. 287.5 ГК РФ).
К такому общему имуществу относятся, например:
- Вспомогательные помещения;
- Крыши;
- Ограждающие конструкции;
- А также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Каждый собственник — будь то собственник помещения в многоквартирном доме или апартаментов в здании — обязан участвовать в расходах по содержанию и сохранению общего имущества. Его вклад должен быть соразмерен его доле в праве на это имущество. Иной порядок возможен только при единогласном решении всех собственников соответствующих помещений. Помимо этого, каждый собственник также обязан соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с этим общим имуществом (ст. 259.4 ГК РФ).
Решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом — будь то для собственников квартир в многоквартирном доме или собственников апартаментов — принимаются общим собранием собственников (п. п. 1, 2 ст. 259.3 ГК РФ).
При этом, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, нормы жилищного законодательства, регулирующие общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, распространяются и на отношения собственников апартаментов по поводу их общего имущества. Это включает в себя правила о полномочиях общего собрания, форме и порядке его проведения, а также о принимаемых решениях. (ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ; п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25).
Как для собственников квартир в многоквартирном доме, так и для владельцев апартаментов, количество голосов на общем собрании пропорционально размеру принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество здания. (п. 3 ст. 259.3 ГК РФ; ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Исполнительное производство: нюансы для владельцев апартаментов и квартир
Единственное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания гражданина-должника, не может быть взыскано по исполнительным документам (то есть обращено в счёт долга). Исключение: если данное жилое помещение является предметом ипотеки, на него может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством об ипотеке. (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).
Поскольку апартаменты классифицируются как нежилые помещения, упомянутое ранее правило о защите единственного жилья на их собственников не распространяется. Это означает, что на апартаменты может быть обращено взыскание по долгам, даже если они являются единственным имуществом гражданина.
Помимо перечисленного, существуют также и другие различия между квартирами и апартаментами.
Обратите внимание! Все собственники недвижимости, будь то жилых или нежилых помещений, обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц. При этом налог, взимаемый с апартаментов, может оказаться существенно выше, чем налог на квартиру с аналогичными параметрами. (ст. 400, пп. 2, 6 п. 1 ст. 401, п. 2 ст. 406 НК РФ).