Об особенностях развития рынка дорогого жилья в Северной столице и новой географии проектов рассказал совладелец Fizika Development Александр Кравцов.
Объёмы продаж новостроек в массовом сегменте в Петербурге снижаются, а в дорогом сегменте мы видим высокий спрос и дефицит проектов. Откуда взялся последний?
— За прошедший год на рынке элитного жилья сложилась нетипичная ситуация: дефицит участков в центре автоматически повышает ценность как уже строящихся объектов, так и тех, что находятся на стадии запуска.
Буквально 2 месяца назад мы наблюдали ажиотажный спрос на квартиры в жилом квартале "Остров первых" на Матисовом острове. Сегодня выручка от продаж превысила 5 млрд рублей при средней стоимости 1 м2 400 тыс. рублей. Средний чек в сделке составляет 14 млн рублей. Темпы роста стоимости жилой недвижимости высокого класса остаются одними из первых в мире. Но по уровню цен на элитное жильё в России Петербург не лидер — его обгоняют Москва и Сочи, где стоимость лота в среднем выше в 2,5 раза. И это объясняет высокие темпы продаж: для обеспеченного покупателя наш город — идеальный вариант для вложений в премиальную недвижимость. Это надёжный актив, который растёт в цене, но при этом он стоит значительно дешевле аналогичной квартиры в Москве. Качественное предложение уходит с рынка быстро.
Покупают и для себя, и для своих детей, и для инвестиций. Потому что понимают, что через несколько лет смогут продать квартиру существенно дороже. География покупателей разнообразная: Петербург, Москва, Екатеринбург, Сибирь. Мы видим, что растёт внутрироссийская миграция капитала — состоятельные покупатели стремятся диверсифицировать свои активы, выбирая недвижимость в стабильных, красивых, культурно насыщенных локациях.
Дополнительным фактором стала внешнеполитическая ситуация. Если раньше состоятельные покупатели спокойно вкладывались в зарубежную недвижимость Италии, Испании, Финляндии, то сегодня это сопряжено с серьёзными трудностями и рисками. На этом фоне петербургская премиальная недвижимость стала самым надёжным активом. И, конечно, не стоит недооценивать отложенный спрос 2023-2024 годов. Сейчас же, при ограниченном предложении и удорожании стройки, клиенты торопятся зафиксировать цену.
Как распределяется структура сделок в компании?
— На примере четырёх проектов Fizika Development — "Остров первых", элитного квартала "Моисеенко 10", клубного дома Talento и апарт-отеля VIDI — могу сказать, что 52% сделок проходят с помощью рассрочек, 31% — это в основном семейная ипотека. На единовременную оплату приходится 17% заключаемых договоров.
Где в Петербурге сейчас ещё есть возможность для реализации премиальных проектов?
— Прежде всего это серый пояс Петербурга. Перспективные территории — Матисов остров, кварталы вдоль Новгородской улицы, восточная часть Васильевского острова, территория бывшего завода "Красный треугольник".
Успешность проекта зависит не только от расположения, но и от транспортной доступности, инженерной подготовки, юридического статуса участков и потенциала для интеграции в городскую среду.
Мы идём по такому пути с нашим проектом на Матисовом острове — создавая инфраструктуру для жизни, работы и отдыха, меняем само отношение к этой локации, которая уже через пару лет будет неотделима от центра города в сознании горожан. Этому будут способствовать три вещи. Первая: новое строительство жилья и социальных объектов, набережной и общественных пространств с применением качественных материалов и детально проработанной архитектурой. Вторая: сформированное окружение, близость символов Санкт-Петербурга, таких как Мариинский театр и Новая Голландия, шаговая доступность до престижных школ, гимназий и вузов. Третья: перспективы развития локации — строительство нового моста через Неву и создание концертной площадки от ВТБ.
Если на рынке есть нехватка жилья высокой категории и очевидно наличие платёжеспособного спроса, то почему девелоперы кратно не увеличивают объёмы проектов в центре?
— Это не так-то просто сделать. Новые проекты требуют детальной проработки архитектуры, планировок, инфраструктуры и общей концепции. После — согласование, прогнозировать сроки по которому крайне трудно. А на фоне дефицита участков или существующих обременений на них процесс может занимать до нескольких лет.
В премиум– и элитном сегменте ставка делается не на объёмы. И даже несмотря на стабильный спрос, далеко не каждый объект высокого класса может стать хитом на рынке.
Девелопмент в центре — это всегда риски, длительные сроки реализации, высокий порог входа. Не каждая компания готова вложить несколько миллиардов рублей на 5-6 лет без гарантий успеха.
Каких проектов в высокой категории, на ваш взгляд, сегодня не хватает в Петербурге? Что было бы востребовано?
— Я всегда привожу в пример столицу. Москва более подвержена экспериментам в хорошем смысле этого слова. Квартиры и апартаменты в небоскрёбах, камерные проекты в центре, новостройки в исторических районах "старой" Москвы — огромное разнообразие премиум- и элитных проектов.
Петербург более консервативен. Это не значит, что ему не хватает небоскрёбов (хотя "Лахта Центр" сегодня такой же узнаваемый символ города, как силуэт Петропавловки), но за счёт своей истории в нём скорее гармоничнее смотрятся камерные проекты на небольшое количество резиденций в исторических кварталах, такие как наш "Моисеенко 10" — с проработанной архитектурой, внутренним двором, авторским ландшафтом и сервисом. В Петербурге много объектов для редевелопмента, а вот по-настоящему качественных реставрационных проектов очень мало.
Покупатели дорогого жилья стали более взыскательными в последние годы или на фоне дефицита предложения им не до взыскательности?
— Покупатель в высоком сегменте сегодня не просто взыскателен — он предельно осознан, насмотрен и избирателен. Это не первая покупка недвижимости, а осознанное вложение в стиль жизни, статус и комфорт. Важно всё — виды из окон, приватность, камерность, архитектура, планировки, инженерия, безопасность, эстетика входных групп, детали отделки. Люди всё чаще спрашивают: "А какое ощущение я буду испытывать, возвращаясь домой? Будет ли это моё место силы?"
Активно интересуются будущей инфраструктурой, планами развития района, окружением. И очень важна сервисная составляющая — служба портье в высоком сегменте жилья уже давно стала необходимостью.
Динамика роста стоимости квартир в высоком сегменте очень высокая. Видите ли вы потенциал для дальнейшего роста?
— В июле все будут подводить итоги первого полугодия. Думаю, мы увидим двукратный рост показателей продаж по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Цены продолжат расти. Темпы инфляции, удорожание себестоимости строительства неизбежно сказываются на конечной цене продукта.
Высокий сегмент недвижимости всегда был и остаётся территорией ценностей. Пока сохраняется дефицит качественного предложения, а спрос со стороны взыскательной аудитории стабилен, рынок будет двигаться вверх. И задача девелопера сегодня — не просто строить, а создавать по-настоящему значимые объекты, способные удерживать ценность и формировать новый стандарт городской среды.