Долги перед застройщиками за жилье с рассрочкой достигли 1 трлн руб. — такие данные приводит Центробанк. В первом квартале доля рассрочек в сделках купли-продажи на первичном рынке достигла 40%, говорится в материалах регулятора. В предыдущие годы показатель не превышал 10-20%. В письме банкам ЦБ отметил, что распространение такой практики увеличивает риски закредитованности россиян.
Кроме того, в обращении сказано, что заемщик не сможет получить ипотеку для погашения рассрочки. Если же клиент решит продать квартиру на вторичном рынке, то цена неизбежно будет меньше первоначальной. В итоге заемщики все чаще отказываются платить по рассрочке, рассказал “Ъ FM” вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев:
«Все договоры рассрочки по новостройкам заключаются не в полном соответствии с 214 ФЗ либо в частичном. Это приводит к тем рискам, которые обозначены в анализе ЦБ. Значительное количество сделок заключается при определенном введении в заблуждение покупателя. Застройщик ему говорит о том, что он следующие платежи будет совершать траншами, когда изменится ставка по ипотеке. И зачастую человек, приобретая жилье в новостройке с использованием механизма рассрочки, рассчитывает на то, что на рынке что-то изменится, и размер платежа ежемесячный изменится. Риски сейчас начинают обостряться, потому что даже застройщики подтверждают, что 10% от общего объема заключенных договоров рассрочки уже расторгаются. Это происходит по простым причинам: у нас пока ничего не меняется, Центробанк минимально скорректировал ключевую ставку. При этом договоры рассрочки привязаны просто к срокам платежей, а не к реальным срокам сдачи дома в эксплуатацию, и это, конечно, вызывает глобальные риски».
Широкое распространение рассрочки от застройщика несет как социальные риски (люди могут потерять жилье), так и финансовые — девелоперы должны обслуживать кредиты. При этом на практике фактические траты на строительство превышают плановый бюджет. Процент по ипотеке завышен, поэтому россияне ищут альтернативные способы покупки жилья, отмечает председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин:
«Люди берут больше, чем они могут взять, — это факт. Потому что брать ипотечный кредит под 30% годовых сейчас может только человек, который занимает буквально на очень короткий срок. У властей есть инструменты, как повлиять через банки на застройщиков. Эту практику можно ограничить, предупредив банки о возможных рисках для них, потому что они все равно эти проекты кредитуют: выделяют деньги строителям, на эти деньги строители строят, потом делятся прибылью с банками. Через банки ЦБ может повлиять на ситуацию и свернуть эту программу рассрочек. Какой есть выбор у застройщиков? Либо давать людям рассрочку, несмотря на уровень их доходов, что сейчас и делают, либо снижать цены. А снижать цены в условиях падения ипотеки в разы они не готовы. Просто снижение цен маскируется под беспроцентные платежи, и ипотеку берут люди, которые не смогут гасить ее».
ЦБ рекомендовал банкам при кредитовании застройщиков оценивать все риски по проекту, особенно если существенная доля жилья реализуется в рассрочку. Между тем, по данным регулятора, в первом квартале объем просрочки по ипотеке приблизился к отметке в 120 млрд руб. За последние пять лет показатель впервые превысил уровень выше 100 млрд руб.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".
Леонид Пастернак
Держите новости при себе. Присоединяйтесь к Telegram «Коммерсанта».