1. Как председатель ТСЖ и технадзор на стройплощадке торгуются
ДЕЙСТВУЮЩИЕ ЛИЦА
Председатель ТСЖ — энергичный оптимист, всегда уверен, что без трудностей не обойдётся.
Технадзор — принципиальный критик, любит факты и документы как главный элемент безопасности.
АКТ I. «Смутные тени сметы»
Сцена: кабинет председателя ТСЖ. Председатель сидит за столом с кипой бумаг и калькулятором на вес золота.
Председатель ТСЖ (громко, подпевая):
— Привет, по договору пока тупняк вышел... «а вдруг чего не так»... ждемс...
(заглядывает в смету)
— Посмотри пожалуйста по возможности смету. Меня немного смущает обилие техники…
Вбегает Технадзор, прихрапывая от недосыпа:
— Откуда 4 млн? По смете всего 3,494... Там в расценках техника сидит, не значит что по факту она должна быть применена, надо смотреть проектную документацию ООО "ШарашМонтаж". Что заложено в ПОС?
Председатель (деловито жестикулирует):
— По технике я сегодня уже задал вопрос что и где. В ПОС входит монтаж всей системы трубопроводов, диаметром 25, 32 и 50, монтаж расширительных баков..
Технадзор (с воодушевлением):
— Глянуть бы проектную документацию. Документация какие-то согласования приходила?
Председатель (хмуро):
— Проекта нет, работаем по факту. Есть смета и договор.
Технадзор (пальцем в воздух):
— Чушь, смета что из воздуха составлена? На 3,4 млн работ нет проекта? ООО "ШарашМонтаж" как смету составил? Где ПОС?
Председатель (пожимает плечами):
— Они приезжали на объект, все переписали и измерили, далее по этому составляли смету.
Технадзор (с зажжёнными глазами):
— Странный подход, я с таким не сталкивался.
Председатель (с легкою улыбкой):
— Ну, другие вообще смету из воздуха составляли, даже не видя объект...
Технадзор (скептически):
— А они сколько за смету взяли денег?
Председатель (гордо):
— За смету ничего.
Технадзор (строго):
— Про проверку достоверности сметной стоимости полагаю можно не спрашивать. На вскидку цена завышена на 60–65%.
Председатель (горестно):
— Эти хотя бы не сильно звереют, нам три сметы давали: одна на 7, другая на 10, а третья вообще на 20 миллионов. Все работы уже согласованны и с собственниками и с ГУЖА. Что касается технадзора, это договор с тобой должен был быть. Но я, боюсь, что договора с тобой не будет. Типа «стремно не с официалами работать»... Да и проект уже невремен — делать. Слишком поздно собрание прошло...
Технадзор (саркастично):
— Вот это уровень! Видимо, у них и проект — «выдумай и подпиши»…
Председатель ТСЖ (в отчаянии):
— Типа того....Короче, не знаю, что от меня останется к концу работ.
АКТ II. «Комедия недопониманий»
Сцена: стройплощадка, где все машут руками, но документов нет ни у кого.
(Председатель ТСЖ)
— Вот тебе смета на 3,494 млн, вот договор на 4 млн, но проектного нет. Не переживай, у нас и так весело!
(Технадзор)
— Без проекта никаких труб! Разве что резиновую понаставим — гарантия год, надувные же!
(Рабочие)
— Давайте трубы диаметром 25, 32 и 50 — может где и ниппель не дотянем, но красиво!
(Председатель, обращаясь к Технадзору)
— Кружков, может, ты оставишь нам свою печать и подпись? А то мне бегать надо—а подрядчики вечно в бегах!
(Технадзор, оглядывая кипу согласований)
— Где тут документ-то? Даже печать ШарашМонтаж не доклеили!
(Председатель, драматично падая на стул)
— Да ты что, Кружков! Я ж девушку соседскую на чай звал обсудить монтаж расширительных баков, а она сбежала!
(Технадзор)
— Ну, если хочешь чайку — ставь проект! Иначе у меня будет анекдот «председатель ТСЖ и гибкие технологии»!
АКТ III. «Премьера в жилкомсоюзе»
Сцена: общее собрание ТСЖ с домочадцами.
Председатель (выбегает на трибуну с кипой смет):
— Уважаемые собственники! Проектной документации нет, но смета на 4 млн — есть! Трубопровод 25, 32, 50, расширительные баки, смета, договор, ничто не мешает!
(Технадзор, строгим тоном)
— Уважаемые! Без проекта — ни одна гайка не крутится! Я требую: договор с технадзором, план работ, чертежи!
(Собственники, шёпотом)
— Ой, а что за «технадзор» такой? Он что, шпион?
(Технадзор, усмехаясь)
— Я не шпион, я — гарантия безопасности. Но, если хотите, я тоже чай попью.
(Председатель)
— Кружков, пей чай, но печать дай — и проект угадай-ка сделаем на ходу!
(Все смеются сквозь слëзы.)
ЗАНАВЕС.
Эпилог:
Без проектной документации работы идут «по факту», но все счастливы: председатель ТСЖ узнал, что без документов никуда, а технадзор понял, что без юмора в жилкоме ни одна работа не пойдёт! До первой проверки или аварии....
2. Анализ рисков для технадзора и председателя ТСЖ при капитальном ремонте без проектной документации
В данном анализе рассмотрены правовые аспекты и потенциальные риски, возникающие при проведении капитального ремонта внутридомовой инженерной системы теплоснабжения без надлежащей проектной документации.
2.1. Правовая оценка ситуации
Предложенная схема работы, при которой ООО "Шарашмонтаж" составило смету на капитальный ремонт системы теплоснабжения на основании собственных замеров без технической документации, противоречит текущему законодательству РФ по следующим основаниям:
1. Согласно Градостроительному кодексу РФ и нормативным актам, проектная документация требуется в обязательном порядке при капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая инженерные системы.
2. С 1 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 238-ФЗ, устанавливающий новые требования к проведению капитального ремонта МКД, включая обязательное заключение договора строительного подряда с участниками СРО и проведение строительного контроля.
3. Капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения входит в перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ).
2.2. Риски для технадзора (строительного контроля)
1. Профессиональная ответственность
Отсутствие технической документации лишает технадзор возможности объективно контролировать соответствие выполняемых работ нормативным требованиям и проектным решениям.
2. Несоответствие законодательным требованиям
С 1 сентября 2024 года строительный контроль при капитальном ремонте МКД стал обязательным, при этом он должен проводиться на основании проектной документации.
3. Невозможность контроля качества и объемов работ
При отсутствии проектной документации технадзор не может эффективно контролировать:
- Качество используемых материалов и их соответствие требованиям
- Соблюдение технологических процессов
- Фактические объемы выполненных работ и их соответствие оплаченным.
4. Риск возникновения аварийных ситуаций
Отсутствие расчетов и технических решений, подтвержденных проектной документацией, может привести к авариям системы теплоснабжения после ремонта.
2.3. Риски для председателя ТСЖ
1. Материальная ответственность
Председатель ТСЖ несет полную материальную ответственность, если его действиями ТСЖ будут причинены убытки. Некачественно выполненный ремонт системы теплоснабжения может привести к дополнительным расходам на устранение недостатков.
2. Нарушение порядка принятия решений
Решение о проведении капитального ремонта должно приниматься на общем собрании собственников помещений МКД. Устное задание без соответствующего решения собрания является нарушением процедуры.
3. Нецелевое использование средств
Оплата работ, выполненных без надлежащей документации, может быть квалифицирована как нецелевое использование средств ТСЖ, что влечет персональную ответственность председателя.
4. Ответственность перед жильцами
В случае возникновения проблем с системой теплоснабжения после ремонта, председатель ТСЖ может быть привлечен к ответственности за причиненный ущерб жильцам и их имуществу.
5. Нарушение нового законодательства
Несоблюдение требований Федерального закона № 238-ФЗ, вступившего в силу с 1 сентября 2024 года, о привлечении к работам компаний-членов СРО и проведении обязательного строительного контроля.
2.4. Рекомендации по минимизации рисков
Для легитимного проведения капитального ремонта внутридомовой инженерной системы теплоснабжения необходимо:
1. Разработать полноценную проектную документацию на капитальный ремонт системы теплоснабжения в соответствии с требованиями законодательства.
2. Провести общее собрание собственников для принятия решения о проведении капитального ремонта с оформлением протокола.
3. Заключить договор строительного подряда с организацией, являющейся членом СРО.
4. Обеспечить проведение строительного контроля с привлечением компетентных специалистов.
5. Получить все необходимые согласования и разрешения.
2.5. Что в сухом остатке
Проведение капитального ремонта внутридомовой инженерной системы теплоснабжения в описанных условиях (без проектной документации, на основе устного задания и без необходимых согласований) является неправомерным и несет существенные риски как для технадзора, так и для председателя ТСЖ. Единственным правильным решением будет отказ от такой схемы работы и организация капитального ремонта в полном соответствии с требованиями законодательства.
3. Требуется ли членство в СРО для проведения технадзора
Технический надзор за работами на тепловых сетях в многоквартирных домах действительно требует соблюдения двух ключевых условий: наличия аттестованных специалистов и членства в СРО — но только в определённых случаях.
3.1. Уточнение позиции:
Аттестация специалистов. Все сотрудники, осуществляющие технический надзор, обязаны иметь сертификаты НОСТРОЙ. Это подтверждается:
- Требованием к инженерам технадзора иметь стаж от 3 лет и профильное образование.
- Обязательной аттестацией специалистов в НОСТРОЙ каждые 5 лет. Например, для включения в Национальный реестр специалистов (НРС) необходимо пройти независимую оценку квалификации.
Членство в СРО обязательно, если технический надзор осуществляется сторонней организацией по договору с заказчиком (застройщиком или техническим заказчиком) и стоимость контракта превышает 10 млн рублей. Это прямо указано в Градостроительном кодексе и подтверждается судебной практикой.
Членство в СРО не требуется, если:
- Технадзор ведётся застройщиком самостоятельно без привлечения подрядчика.
- Сумма контракта менее 10 млн рублей.
3.2. Примеры из практики:
Если управляющая компания заключает договор с ООО "ХалтурКонтроль" на технический надзор за ремонтом теплосетей стоимостью 15 млн рублей, такая организация обязана иметь допуск СРО.
Если технадзор проводит штатный сотрудник управляющей компании (без привлечения подрядчика), членство в СРО не требуется, но сотрудник должен быть аттестован в НОСТРОЙ.
3.3. Вывод:
Для технического надзора без СРО можно обойтись, если работы выполняются силами застройщика/управляющей компании и стоимость контракта не превышает 10 млн рублей.
СРО обязательно, если привлекается подрядная организация и сумма договора превышает 10 млн рублей.
При этом аттестация специалистов в НОСТРОЙ требуется в любом случае.
На этом пока всё. Буду рад вашим лайкам и подпискам.