Вопрос выбора между новостройкой и вторичным жильем остается одним из самых острых на рынке недвижимости. За последние 5 лет требования покупателей значительно изменились, и многие стали считать домам, которым 15-20 лет, "фу" или "старым фондом". Давайте разберемся, в чем же преимущества и недостатки каждого варианта.
- Новостройки: за и против
Преимущества новостроек:
- Современные требования и удобства: Покупатели сегодня хотят машино-места, дворы без машин, высокие потолки и панорамные окна. Все это чаще можно найти в новостройках.
- Лучшие планировки: В новых домах легче найти востребованные планировки, такие как кухня-гостиная, две небольшие спальни и мастер-спальня, в отличие от классических двухкомнатных квартир с маленькой кухней и длинными коридорами в старом фонде.
- Финансовая доступность и "плечо": Часто новостройки можно приобрести с использованием ипотеки или рассрочки, что делает их доступными для тех, у кого нет 100% капитала. Семейная и IT-ипотека также чаще применяются для новостроек.
- Комплексная застройка: Многие новостройки расположены в интересных локациях с комплексной застройкой, предлагая не просто жилье, но и развитую инфраструктуру.
- Сохранение капитала: В условиях инфляции, шансов сохранить свой капитал намного больше при покупке недвижимости бизнес-класса, чем при покупке вторичного жилья.
- Гибридная стратегия: Для тех, у кого есть часть капитала, можно использовать гибридную стратегию, когда часть средств находится на депозите, а часть — в качестве первоначального взноса, используя рассрочку.
- Потенциал для молодых специалистов: Есть варианты с более поздними сроками сдачи (например, 2028-2029 годы), которые могут предложить лучшие цены и условия рассрочки из-за меньшего спроса.
Недостатки новостроек:
- Ожидание и возможные задержки:
Придется ждать 2-3 года получения ключей, а также могут быть задержки с передачей.
- Шум от ремонтов и качество:
Первые 3 года после сдачи дома часто будет слышен шум от ремонта и стройки. Иногда бывает непонятное качество строительства и необходимость судиться с застройщиком для устранения дефектов.
- Проблемы с управляющими компаниями:
Управляющим компаниям требуется время, чтобы "вникнуть в процессы", и они могут работать медленно.
- Высокие цены (в некоторых случаях):
Хотя некоторые новостройки дешевле, в целом многие новостройки переоценены из-за маркетинга и пиара.
- Вторичное жилье: за и против
Преимущества вторичного жилья:
- Мгновенное заселение: Вы можете сразу заехать и жить.
- Устраненные дефекты: Все "косяки" строительства давно устранены, и схема работы с управляющей компанией отлажена.
- Потенциально более низкие цены (в некоторых случаях): Иногда цены на вторичное жилье могут быть ниже, чем на новостройки.
- Наличие "классных офигенных вторичек": Хотя их трудно найти, существуют отличные варианты на вторичном рынке, которые могут быть намного дешевле, чем квартиры в новых домах, особенно если это апартаменты или большие объекты.
Недостатки вторичного жилья:
- Восприятие "старого фонда":
Многие покупатели негативно относятся к домам старше 10-15 лет.
- Сложность поиска:
Найти квартиру на вторичке, соответствующую современным требованиям (высокие потолки, панорамные окна, наличие машино-места), очень сложно и требует много времени и экспертизы.
- Высокие цены и 100% капитал:
Часто вторичка может быть дороже на 5-10 млн рублей, чем новостройки, и для ее покупки чаще всего требуется 100% капитала.
- Не современные планировки:
Сложно найти хорошие планировки, которые соответствуют современным запросам, например, мастер-спальни, кухня-гостиная.
- Риски при кризисах: Цены на трехкомнатные квартиры в старом фонде больше падают во время кризисов, чем на студии и однушки.
- Апартаменты: инвестиционный актив
Отдельно стоит упомянуть апартаменты, которые часто встречаются на вторичном рынке и могут быть намного дешевле, чем квартиры в новых домах. Однако важно понимать, что апартаменты — это нежилое помещение без возможности “прописки”.
- Юридический статус:
Апартаменты покупаются предпринимателем (ИП) и по документам являются нежилыми.
- Налоги и расходы:
Налог на апартаменты может быть в три раза выше, а иногда и 2% от стоимости недвижимости. Высокое обслуживание, высокие расходы и отсутствие льгот на коммуналку, воду или электричество.
- Инвестиционный потенциал:
Несмотря на статус, многие люди фактически живут в апартаментах. Для инвесторов они могут быть привлекательны, особенно апарт-отели как готовый бизнес, где управление берет на себя профессиональная команда. проекте
- Целевое назначение: Для "квартиры для жизни для семьи" апартаменты не подходят, это актив для предпринимателей. Для арендаторов ключевым критерием является транспортная доступность, и некоторые проекты апартаментов могут быть идеальны для сдачи в аренду благодаря своему расположению.
В заключение:
Выбор между новостройкой и вторичным жильем, а также апартаментами, зависит от ваших целей. Если вам нужна квартира для жизни для семьи, то стоит выбирать именно квартиру и собирать квадратные метры, начиная со студий и постепенно улучшая условия. Если же вы ищете инвестиционный актив, готовы к юридическим и финансовым особенностям, то апартаменты могут предложить интересные возможности, особенно с учетом их потенциально более низкой стоимости и возможностей для сохранения капитала. Всегда важно тщательно изучать рынок и быть готовым к тому, что поиск подходящего варианта может занять значительное время.
Поделитесь своим мнением, а что думаете Вы?
Делитесь комментариями, подписывайтесь на канал)
в Телеграмм https://click.tgtrack.ru/1c9528a131d23
#недвижимость #покупканедвижимости #квартира #новостройки #дом