Разбор торгового помещения на покупку (Кибальчича, 4/6)

И ещё один короткий разбор сегодня, тоже аукцион ДГИ: Москва, улица Кибальчича, дом 4/6, Этаж № 1. Помещение площадью 271,3квм, на 1 этаже жилого дома. Стартовая цена 65 579 450 рублей, приём заявок до 19.06.2025, 15:00, ссылка на аукцион https://investmoscow.ru/tenders/tender/19796582

Буду краток - вот это отличный пример крепкого среднячка. Вот такие помещения и нужно стараться находить и покупать. Вообще никаких существенных недостатков нет. Можно придираться, можно хотеть некоторых "плюшек", но коммерческая недвижимость - физическая, индивидуальная вещь, её невозможно штамповать на заводе тысячами штук и устанавливать в нужные места и тем более нельзя сделать её совершенной, как цифровую вещь.

Это помещение можно использовать как образец надёжного и максимально долгосрочного объекта торговой недвижимости. То, что всегда будет пользоваться спросом. То, что будет приносить хороший доход десятилетиями. То, чему несомненно обрадуются наследники, в отличии от квартиры, которую чаще всего они продают при первой возможности. И это то, что будет индексироваться и расти в цене с годами. В общем, всё прекрасно. Лучше только объекты на сильно оживлённом трафике. Это центральные улицы, крупные точки притяжения, богатая аудитория и тому подобное.

И вот тут плавно переходим к ключевому моменту, почему это помещение следует отнести к средней категории, а не лучшей. Это вопрос цены. Дело в том, что это помещение не бесконечно хорошее. Там не дешёвый, но и не самый дорогой район. Даже не самая дорогая локация в районе. Там не самая богатая аудитория. Там не бесконечные людские потоки. Я бы даже по-другому сказал, там в общем-то и не так уж многолюдно - всё сравнительно.

Поэтому основной момент с такими объектами - это вопрос цены. Да, помещение будет дорожать со временем, но это не означает фиксированный рост в год на определённый процент. Поэтому если такое помещение купить слишком дорого, то покупатель получит две проблемы: много лет он будет получать низкую доходность на вложенный капитал и, если ему понадобится продать объект, то вовсе не факт, что он сможет это сделать в разумные сроки, в течение нескольких месяцев.

А продавцы таких объектов (сейчас общую проблему обозначаю, не конкретно это помещение) практически всегда смотрят не на абзац выше, а туда, где написано про образец надёжности, счастливых детей и т.д. И цену за такие объекты просто ломят. Выше разумных пределов. И по рынку это очень наглядно видно, если хотя бы некоторое время за ним понаблюдать.

В данном случае такое явление может привести к взлёту цены на торгах в космическое пространство. И тогда даже такой замечательный объект потеряет всякий смысл к покупке. Зачем покупать за очень дорого то, что не может в ближайший, разумный период каким-то образом выстрелить в цене и компенсировать переплату?

Стартовая цена у помещения такая, что там можно двигаться вверх, но не в разы, как иногда бывает на аукционах. Да, кстати, в помещении уже двадцать лет работает супермаркет, так что покупатель приобретёт готовый арендный бизнес от города - идеальное сочетание :) Вопрос только в цене.

Этот лот можно заносить в учебник дважды. Не только как образец для покупки, но ещё и как пример лота, из-за которого на торгах легко можно словить азарт, увлечься слишком сильно и по итогу предложить такие деньги, что на самом деле дешевле будет потерять почти 7 миллионов рублей задатка, чем выкупать то, что успешно выиграл.

Мои клиенты участвуют по другим бюджетам, так что заходить сюда не будем. Но понаблюдаю за этим лотом, интересно, по какой цене в результате уйдёт.