Михаил Зубков: «Появление арендных домов зависит от желания тех, кто будет вкладывать деньги»
Предложение депутатов Госдумы о выделении арендных домов в отдельный тип недвижимости радикально не повлияет на развитие формата – оно зависит исключительно от желания инвесторов играть вдолгую. К тому же законодательство для апартаментов и арендных домов уже существует. Так считает Михаил Зубков, учредитель компании «Менеджмент.Девелопмент.Сервисы» и коммерческий директор проекта «Смартаменты на Ширямова».
– Термин доходные дома – наследие дореволюционных времен. В России это был популярный формат жилья – мало кто в городах мог позволить себе собственный дом, большинство снимало. А вот собственники больших состояний всегда вкладывались в недвижимость. По сути, доходный дом строился на деньги инвестора, одного или нескольких (например, скинулись несколько компаньонов). Сейчас примерно то же самое. Поэтому само появление таких домов на рынке, популярность формата зависит от того, кто будет вкладывать деньги, – хочет ли он окупить инвестиции быстро, либо готов войти в проект на 10-12 лет.
Развитие сегмента арендных домов и апарт-отелей (провести водораздел между форматами сложно) – это вопрос с несколькими вводными. Экономика проекта зависит от наличия земли, от этажности – если у вас есть участок, вы на нём можете поставить трёхэтажное здание, а можете «выжать» максимум. Например, в Иркутске можно строить до 20 этажей. Чем больше этажей, больше номеров, тем доходность выше. Есть зависимость и от срока аренды. Мы, например, в проекте «Смартаменты на Ширямова» рассматриваем три варианта: долгосрочная аренда – до нескольких месяцев; среднесрочная – неделя-две и, наконец, краткосрочная, – несколько дней или посуточно. Цена зависит от того, на какой срок владельцы смартаментов готовы их сдавать. И как в любой недвижимости, важна локация и проект.
Экономика складывается, если доходы превышают себестоимость хотя бы в 1,2-1,3 раза с учетом налогов. Классическая окупаемость – это, в среднем, 8-10 лет.
Что касается законодательного регулирования, то для апартаментов оно существует. Если они строятся не на собственные средства, а на привлечённые деньги банков, то регулируются по ФЗ-214. Конечно, детализация законодательства не помешает. Например, стоит ввести звездность апарт-отелей и доходных домов.
На сегодня нет законодательного регулирования для другой зоны, абсолютно серой, – сдачи квартир посуточно в жилом фонде. Насколько мне известно, сейчас в ГосДуме обсуждается законопроект, требующий получать согласие соседей, прежде чем сдать квартиру посуточно. И это правильно, потому что пока в этой сфере непонятная схема налогообложения, непонятная сервисная составляющая. С точки зрения антитеррора – история тоже не самая прозрачная.
