Покупка земельного участка под строительство дома — важный шаг, требующий внимательности и знания законодательства. В этой статье разберём ключевые нюансы, на которые стоит обратить внимание, чтобы избежать проблем в будущем.
1. Назначение земельного участка: ИЖС, ЛПХ или СНТ?
Первое, на что нужно обратить внимание — это категория земель и вид разрешённого использования (ВРИ). От этого зависит, можно ли вообще строить жилой дом на участке.
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — оптимальный вариант. Позволяет строить жилой дом, прописаться в нём, подключить коммуникации.
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство) — тоже подходит, если участок находится в границах населённого пункта. Вне населённого пункта — строительство возможно, но с ограничениями.
- СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — можно строить дом, но с нюансами. Прописка возможна, если дом признан жилым и пригодным для постоянного проживания.
📌 Подробнее: ст. 85 Земельного кодекса РФ (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/)
2. Проверка правоустанавливающих документов
Перед покупкой обязательно проверьте:
- Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН (можно заказать на сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru/)
- Кадастровый номер и план участка
- Отсутствие обременений (арестов, залогов, сервитутов)
⚠️ Важно: если продавец — не единственный собственник, потребуется согласие всех совладельцев.
3. Границы участка и межевание
Участок должен быть поставлен на кадастровый учёт, а его границы — уточнены. Это важно, чтобы избежать споров с соседями и проблем при строительстве.
Проверьте:
- Есть ли межевой план
- Совпадают ли фактические границы с кадастровыми
📌 Норматив: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/)
4. Подъездные пути и инфраструктура
Даже если участок юридически «чистый», важно оценить его с практической стороны:
- Есть ли подъездная дорога? Она должна быть не только на карте, но и в реальности.
- Подведены ли коммуникации: электричество, газ, вода, канализация?
- Есть ли ограничения по строительству (например, охранные зоны, санитарные зоны, зоны с особыми условиями использования)?
📌 Проверить можно через Публичную кадастровую карту: https://pkk.rosreestr.ru/
5. Зоны с особыми условиями использования
Некоторые участки могут находиться в зонах, где строительство ограничено или запрещено:
- Водоохранные зоны
- Лесные участки
- Зоны охраны ЛЭП, газопроводов, железных дорог
⚠️ В таких случаях потребуется согласование с соответствующими органами или вовсе запрет на строительство.
📌 Норматив: Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления зон с особыми условиями использования территорий» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_292388/)
6. Геология и рельеф
Перед покупкой желательно провести геологические изыскания. Это поможет понять:
- Какой тип фундамента подойдёт
- Есть ли риск подтопления
- Насколько участок пригоден для строительства
Да, это дополнительные расходы, но они могут сэкономить вам сотни тысяч рублей в будущем.
7. Проверка продавца
Если продавец — физическое лицо, проверьте:
- Паспортные данные
- Отсутствие долгов, банкротства, судебных споров
Если продавец — юридическое лицо:
- Выписку из ЕГРЮЛ
- Полномочия представителя
- Финансовое состояние компании
📌 Проверить можно на сайте ФНС: https://egrul.nalog.ru/
8. Договор купли-продажи
Договор должен содержать:
- Полные данные сторон
- Описание участка (кадастровый номер, адрес, площадь)
- Указание на отсутствие обременений
- Условия оплаты
- Сроки передачи участка
После подписания договор подаётся на регистрацию в Росреестр. Срок регистрации — до 7 рабочих дней.
📌 Норматив: Гражданский кодекс РФ, ст. 550–551 (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/)
---
💡 Важно: перед покупкой участка желательно проконсультироваться с юристом и кадастровым инженером. Это поможет избежать ошибок, которые могут обернуться потерей денег и времени.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые статьи о недвижимости, строительстве и юридических тонкостях.