Сталинками называют дома, построенные в период с 1933 по 1953 год. Квартиры в них покупатели ценят за высокие потолки, широкие коридоры и большие размеры комнат.
Эти объекты строили не только по типовым, но и по индивидуальным проектам, поэтому они отличаются большим разнообразием. Некоторые настолько уникальны, что считаются признанными объектами архитектурного наследия и перепланировка в них требует согласования с государственными органами охраны исторического наследия. Прежде чем приступить к работам в таких квартирах, необходимо провести историко-культурную экспертизу.
С обычными сталинками процесс перепланировки значительно проще, однако также существуют определённые трудности. Вместе с дизайнером Марией Каргиной разбираемся с особенностями таких домов и возможностью их переделки.
Преклонный возраст
Покупая сталинку, будьте готовы к разным проблемам, связанным с её возрастом. Самым молодым постройкам сегодня больше 70 лет. В большинстве случаев это означает значительный износ стен, перекрытий и коммуникаций, а значит, без серьёзного ремонта не обойтись.
При этом в таких домах часто нет лифта, или он очень маленький, поэтому строительный мусор почти всегда придётся спускать вручную, а материалы для отделки, мебель и крупногабаритную технику, соответственно, поднимать. Поэтому сразу закладывайте в смету ремонта расходы на грузчиков.
Газоснабжение
На кухнях в сталинках установлены газовые плиты. Это может обернуться проблемой для тех, кто хочет объединить её с жилой комнатой. По закону для этого нужно отказаться от газа или установить между помещениями перегородку.
Чтобы перейти на электрическую плиту, нужно увеличить потребляемую квартирой мощность с 5–7 до 8–11 кВт. Для оформления заявки об этом потребуется согласие 2/3 жильцов всего дома.
Кроме того, в сталинских домах газовая труба на кухне нередко достигает 1,6 м. Замуровать её в стену нельзя, поэтому нужно придумать для неё и идущего по фартуку гибкого шланга какой-то съёмный короб.
Перекрытия
Ещё один важный момент: тип перекрытия влияет не только на перечень предстоящих работ, но и на порядок согласования перепланировки. Повезло владельцам квартир с железобетонными перекрытиями: им не требуется государственная экспертиза. Если же в одной или всех комнатах потолки из дерева, без неё не обойтись. В Москве заключение о техническом состоянии конструкций и о возможности проведения работ в таких квартирах оформляет ГБУ «Экспертный центр».
Понять, какой тип перекрытия в квартире, поможет технический паспорт: нужная информация указана на первой странице. Если у вас его нет, можно запросить в БТИ.
Межкомнатные перегородки
С ними в сталинках тоже непросто. Обычно там все внутренние стены «пустые», а планировку квартиры формируют неубираемые потолочные балки, выступающие на 40–60 см.
Межкомнатные перегородки, как правило, состоят из тонких досок, оштукатуренной дранки и строительного мусора с ненужными вещами. Мне доводилось находить даже замурованные банки и старые книги.
Если есть возможность, такие стены лучше снести. Если же они поддерживают деревянные перекрытия, то желательно их укрепить или поменять на новые. Хотя они и не являются несущими, убирать их нельзя.
Вентиляция, коммуникации и дымоход
В сталинских домах вентиляционные шахты могут находиться где угодно, и трогать их запрещено. Даже проём не получится сделать, если он нарушает вентиляцию.
Встречается в старых постройках и печной дымоход. Самой печи при этом может давно не быть, но ломать его всё равно нельзя.
Ещё одна проблема сталинок — открытые коммуникации. По закону доступ к ним должен быть свободным, поэтому максимум, что можно сделать, — это замаскировать трубы какими-то съёмными декоративными конструкциями.
Балкон
Владельцы сталинок нередко сталкиваются с такой неочевидной проблемой, как запрет на использование стеклопакетов на балконе. Дело в том, что металлоконструкции в таких домах часто находятся в полуразрушенном состоянии и просто не рассчитаны на вес окна.
Альтернативой в таком случае может стать лёгкое алюминиевое остекление, но для него нужно разрешение. Поэтому запрос на установку (замену) остекления также нужно внести в проект перепланировки.
Мусоропровод на кухне
Когда-то советские архитекторы придумали устанавливать мусоропровод прямо в квартире. Нововведение мало где «прижилось» — в итоге шахты заварили, а во дворах поставили контейнеры.
Но убирать трубу всё равно нельзя. Максимум, что можно сделать, — это обшить коробом из гипсокартона или обложить шахту кирпичом. Увы, почти один квадратный метр площади пропадёт зря, и к этому нужно быть готовым.
Возможности для перепланировки сталинок
Несмотря на всё это, перепланировка сталинки вполне возможна.
Чаще всего люди объединяют кухню с гостиной: кому-то это удаётся за счёт увеличения подаваемой на квартиру мощности и отказа от газа, другие устанавливают лёгкую стеклянную перегородку.
В числе прочих популярных работ:
- Увеличение санузла за счёт коридора. Учитывая небольшие габариты ванны и туалета, даже 25 см для них нелишние.
- Изменение расположения и конфигурации дверных проёмов. В сталинках высокие потолки — 3–3,2 м, поэтому обычные двери могут «потеряться». Для баланса устанавливают полотна высотой 2,3 м и выше.
- Организация холла за счёт других помещений.
- Создание гардеробных на месте комнаты для прислуги.
- Монтаж панорамных окон в пол вместо балконных блоков.
Пример перепланировки сталинки
На фото ниже планы квартиры в доме, построенном по индивидуальному проекту в 1953 году.
На схеме видно, что в результате перепланировки на месте небольшой кладовки появилась ещё одна ванная комната. Также я увеличила площадь всех санузлов на 25 см за счёт коридора. Казалось бы, это совсем немного, но в итоге появилось место для мини-постирочной.
Также я снесла ненесущую перегородку между средним санузлом и туалетом и поставила на её месте тонкую стенку так, чтобы потом в санузле можно было сделать хозяйственные шкафы.
Многие владельцы сталинок сталкиваются с проблемой длинного коридора — в этой квартире он был 15 кв. м. Терять такую площадь не хотелось, но и присоединять к жилой зоне не получалось. Ситуацию усугубляли 50-сантиметровые кусочки несущих стен, которые нельзя было сносить. Поэтому я нарастила их до 60 см и в получившуюся нишу установила большой шкаф для хранения разных вещей.
Слева поставила большое зеркало до потолочных балок, обыграв их таким образом.
Как уладить формальности
Процедура согласования может быть разной. Скажем, если дом относится к памятникам архитектуры, истории и культуры, потребуется разрешение соответствующего надзорного ведомства. Если перекрытия деревянные или смешанные, не обойтись без государственного экспертного заключения.
В остальных случаях будет достаточно проекта перепланировки, выполненного организацией, имеющей допуски СРО. С ним и заявлением на согласование нужно обратиться в МФЦ. В пакет необходимых документов также входит:
- Свидетельство о праве собственности.
- Технический паспорт.
- Согласие всех жильцов.
- Заключение эксперта или органа по охране памятников.
Срок рассмотрения заявления составляет 45 дней. Приступать к работам можно, только дождавшись положительного ответа. После завершения перепланировки об этом нужно уведомить местную администрацию (в столице это Мосжилинспекция). Она в течение 30 дней пришлёт приемочную комиссию для оформления акта. В финале обновлённые данные о площади и границах квартиры будут внесены в Росреестр.
Если сдавать или снимать квартиру через Яндекс Аренду, по поводу договора можно не переживать. Он составлен профессиональными юристами и защищает интересы как собственника, так и жильца. Всё прозрачно и без подводных камней. Подписать его можно с помощью СМС-кода.