В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства (регистрации или «прописки») несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
Что делать, если родители (или другие собственники) решили такую квартиру продать?
Само по себе наличие в квартире зарегистрированных детей (как и любых других лиц) не препятствует продаже квартиры. Однако, если после перехода права собственности на квартиру к покупателю, зарегистрированные лица не захотят сняться с регистрационного учета добровольно, выселять их придётся через суд.
Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда
(подп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета, утвержденных Постановлением Правительства от 17.06.1995 г. № 713)
Ребенок – не собственник квартиры
Если зарегистрированный ребенок не является собственником квартиры, то для снятия с учета согласия органов опеки и попечительства не требуется, исключение - ребенок находится под опекой или остался без попечительства родителей, в этом случае такое согласие потребуется (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).
Для снятия с регистрации ребенка родители должны обратиться в МФЦ или паспортный стол.
При снятии с регистрационного учета в судебном порядке практика показывает, что достаточным основанием для выселения несовершеннолетних детей является отсутствие согласия собственника квартиры на дальнейшее проживание зарегистрированных лиц в спорной квартире.
Например, рассмотрим Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 26 февраля 2024 г. по делу № 33-1677/2024.
Суть дела:
Гражданка П. – собственница квартиры, в квартире проживал ее родственник В. со своей семьей – женой А. и дочерью М.
Ни у гражданки А., ни у ее дочери прав собственности на квартиру нет. Соглашение о пользовании квартирой также отсутствует.
Гражданка А. зарегистрирована по другому адресу, а гражданка М. – в спорной квартире, при этом, гражданка М. является несовершеннолетней и не имеет иного пригодного для проживания жилья, кроме того, была вселена в квартиру с согласия гражданки П. (собственницы квартиры).
Важно также отметить, что у несовершеннолетней М. есть право собственности на другую квартиру, однако она непригодна для проживания.
После смерти В. гражданка П. обратилась в суд с иском о выселении проживающих в квартире гражданки А. и ее дочери М.
Что решили суды:
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Ссылка на несовершеннолетие М. и отсутствие иного пригодного для проживания жилья, отклонена судами, так как:
- ответчики (А. и М.) не являются членами семьи собственника (гражданки П.) по смыслу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ и таковыми не признаны;
- факт совместного проживания сторон одной семьей в спорном жилом помещении и наличие волеизъявления собственника на вселение ответчиков в качестве членов своей семьи не установлены;
- право пользования жилым помещением несовершеннолетней М. производно от права ее отца В., поэтому прекращено смертью последнего;
- местом жительства М. согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ является место жительства ее матери, зарегистрированной по другому адресу и не являвшейся членом семьи П.
Также суды указали, что регистрация несовершеннолетней М. в спорном помещении с согласия собственника не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании ее членом семьи собственника жилого помещения (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Отсутствие в принадлежащем несовершеннолетней М.В на праве собственности жилом помещении ((данные изъяты)) ремонта, позволяющего использовать помещение для проживания, не влечет сохранение за М. права на спорное жилое помещение. Обязанность по обеспечению ее жильем у истца (гражданки П.) отсутствует.
«Вследствие нахождения ответчиков в жилом помещении гражданка П. лишена возможности пользоваться принадлежащим им имуществом, что достоверно установлено судом, обосновано применившим выбранный истцом способ защиты права. Отсутствие согласия истца на дальнейшее проживание ответчиков в спорной квартире является достаточным основанием для их выселения»
На основании изложенного суды признали требования гражданки П. о выселении из спорной квартиры граждан А. и М. основанными на законе и удовлетворили их.
Ребенок – собственник квартиры
Иначе обстоит ситуация, когда ребенок является собственником квартиры (или ее части). Такой договор купли-продажи невозможен без согласия органов опеки и попечительства, если его не будет - переход права собственности не зарегистрируют (ст. 37 ГК РФ).
Для получения согласия нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту регистрации ребенка, каждый случай продажи квартир рассматривается органами опеки индивидуально. Родители должны гарантировать, что продажа квартиры не ухудшит положение ребенка, ему будет приобретена другая недвижимость, не хуже и не дешевле, чем продаваемая, возможна небольшая разница в цене. Также вместо покупки другой квартиры или доли в ней на имя ребенка допускается перечисление денег от продажи собственности ребенка на специальный счет, но только при условии, что у ребенка есть другая жилая недвижимость. Также индивидуально рассматриваются случаи, когда продажа связана с переездом или с необходимостью дорогостоящего лечения ребенка.
Например, рассмотрим Апелляционное определение СК по административным делам Алтайского краевого суда от 01 февраля 2023 г. по делу № 33а-1098/2023.
Суть дела:
Гражданка Б. и ее дети В., Г., Д. являются собственниками квартиры и земельного участка. Данное имущество в связи с переездом в другой город и приобретением там благоустроенного жилья гражданка Б. хотела продать.
В спорной квартире гражданка Б. с детьми не проживает, однако вынуждена нести расходы на ее содержание.
Такие сделки, как указано выше, подлежат согласованию органами опеки и попечительства. Однако в данном случае органы опеки и попечительства отказали в согласование сделки, в связи с отсутствием согласия на совершение сделки отца одного из детей (Д.) – гражданина А.
А. и Б. в разводе
Что решили суды:
Суд первой инстанции признал незаконным постановление органа опеки и попечительства об отказе в выдаче согласия гражданке Б. на продажу имущества, и возложил на орган опеки и попечительства обязанность повторно рассмотреть заявление гражданки Б.
Разрешая по существу заявленные требования и частично удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что формальное соответствие оспариваемого отказа порядку рассмотрения заявления о выдаче разрешения на осуществление сделки несовершеннолетними детьми без исследования и оценки существа планируемой сделки, ее влияния на имущественное положение ребенка и без оценки того насколько такая сделка соответствует интересам ребенка, свидетельствует о незаконности оспариваемого постановления.
Гражданин А. - отец одного из детей (Д.) обжаловал решение суда. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При решении вопроса о даче согласия на совершение сделки органы опеки и попечительства исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей.
Возможность отчуждения недвижимого имущества в интересах подопечного при перемене места жительства последнего предусмотрена пунктом 4 части 1 статьи 20 Закона об опеке и попечительстве.
Действующее законодательство, учитывая многообразие возможных жизненных ситуаций, возникающих в указанной выше сфере, в качестве критерия для оценки законности отказа органов опеки и попечительства в согласовании сделки устанавливает прежде всего интересы семьи и ребенка, и создание для последнего наиболее благоприятных условий жизни, что предполагает исследование каждого случая на предмет его исключительности с учетом совокупности обстоятельств, связанных как с личностью подопечного, его социального статуса, так и обеспечением в полном объеме потребности подопечного для проживания.
Особые случаи
В случаях, когда право собственности ребенка на квартиру не было зарегистрировано, однако квартира была приватизирована после регистрации в ней ребенка или для ее покупки использовался материнский капитал, ребенок имеет право на долю в праве собственности, есть риск, что при достижении совершеннолетия такой повзрослевший ребенок обратится с иском о признании сделки недействительной (определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02 марта 2021 г. по делу № 8Г-2105/2021[88-3508/2021).
Безусловно, каждая ситуация индивидуальна и грамотное решение может быть выработано только после анализа всех обстоятельств. Юристы компании «Сфера Права» разбираются в деталях каждой ситуации для достижения максимально положительного результата для Вас. Связаться с нами можно по телефону +7 (911) 929-99-18 или в WhatsApp (ссылка).