Ни гражданство, ни действующие санкции не закрывают рынку Таиланда двери для физлиц из РФ. Главное — понимать, что именно можно оформить во «фри-холд» (собственность), какие документы потребуются и какой путь денег устроит тайский банк. Разберём по шагам.
1. Что именно разрешено иностранцу
Практика: в Паттайе 90 % иностранных сделок — это кондо.
2. Документы покупателя-россиянина
- Действующий загранпаспорт (срок ≥ 6 мес. на дату сделки).
- Визовый статус — туристическая, студенческая, бизнес или O-A — любая подойдёт; ПМЖ не требуется.
- Foreign Exchange Transaction Form (FET-форму) — подтверждает, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте и конвертированы в баты для покупки недвижимости.
- Платёжное подтверждение от тайского банка продавца или эскроу-счёта.
- Иногда — справка о дееспособности (letter of affirmation) из российского консульства в Паттайе.
3. Как завести деньги «из-под российских санкций»
Мы всегда помогаем нашим клиентам вывести средства быстро, безопасно и по приятному курсу.
Главное — получатель в Таиланде (вы или застройщик) обязан оформить FET-форму минимум на 50 000 USD экв. (или суммарно при дробных платежах), иначе Ланд-департамент не подпишет сделку на «иностранную квоту».
4. Пошаговая сделка на примере кондо
- Бронирование: депозит 50–100 тыс. бат, договор Reservation Agreement.
- Дью-дилидженс — юрист проверяет титул, квоту 49 %, отсутствие долгов по коммуналке.
- Перевод средств → получение FET-формы.
- Подписание купчей (Sale & Purchase Agreement) — можно по доверенности, если вы не в Таиланде.
- Регистрация в Ланд-департаменте (Pattaya Office). Пошлины: 2 % от кадастровой цены + 0,5 % сбор на прекращение (если вторичка) + гербовый 0,5 %. Обычно делят 50/50 с продавцом.
- Получаете Chanote Condo Title — ваш полный титул.
Срок: 30-45 дней с момента депозита.
5. Налоги, содержание, сдача
6. Что изменилось к 2025-му
- Электронная подача FET — тайские банки оформляют форму онлайн, не требуется оригинал на бумаге.
- Усиленный KYC — при переводе > 3 млн ฿ банк запросит объяснение происхождения средств (достаточно справки 2-НДФЛ или выписки брокерского счёта).
- Удалённое открытие счёта пока невозможно, но Bangkok Bank открывает не-резидентам счёт в один день при личном визите с паспортом и тайским номером.
7. Частые вопросы
Итог
Купить квартиру в Паттайе россиянину абсолютно законно: свободная собственность для кондоминиума, аренда / компания для земли. Ключевые трудности — корректно завести деньги и заполнить FET-форму, но банки уже адаптировались к российским клиентам: проходят SWIFT-платежи в AED, CNY и THB, а биржи криптовалют дают «подушку» при срочном платеже.
Если хотите подборку квартир в иностранной квоте и помощь с платежом «под санкции» — JP Asia Real Estate ведёт сделку «под ключ»: проверка титула, расчёт всех налогов, сопровождение в банке и Ланд-департаменте. Инвестируйте с юридической чистотой и без валютных сюрпризов!