Два года подряд местный рынок жилья паузой дышал после пандемийного всплеска. Казалось, ставки стабилизировались, арендодатели смирились с сниженными доходами, а покупатели ждали выгодных «переуступок». Но в первом квартале 2025-го средняя ставка за квартиру-студию у моря поднялась ещё на 12 %, а «двушка» в центре — на 15 %. Разбираемся, почему ценовой маятник качнулся снова вверх и кто получает выгоду.
1. Турпоток вернулся — но гостиниц не хватает
- 3,2 млн гостей прибыло на восточное побережье за I квартал. Это всего на 9 % меньше рекорда 2019 года, но количество отельных номеров выросло лишь на 2,8 %.
- Два крупных проекта 5★ на Вонг-Амат так и не запустились вовремя из-за перебоев со стройматериалами.
- Отели, которым всё-таки удалось открыться, подняли тарифы до 35–40 % к доковидным.
Что происходит? Туристы, не найдя «удобный» отель, разворачиваются к краткосрочной аренде кондоминиумов. Владельцы квартир видят мгновенный спрос и поднимают ставку не только на сутки, но и на месяц — чтобы компенсировать периоды простоя.
Пример: квартира в Centric Sea, которая зимой сдавалась за 25 000 ฿/мес., теперь уходит по 29 000 ฿ — потому что собственник безболезненно выставляет её в суточный сектор по 1900 ฿ и за две недели перекрывает «месяц простоя».
2. «Длинный» Airbnb: лазейки в законе
Суточная аренда официально запрещена для нежилых зданий без лицензии отеля, но:
- УПРАВКО компании неохотно штрафуют: чтобы начать проверку, нужна жалоба жителей, а в «инвест-кондо» таких почти нет.
- Владельцы оформляют контракты «30 + 7» дней, где первые 30 дней — основной договор, а 7 — «бонусная уборка» или «дополнительное хранение вещей». Для иммиграции и правоохранителей это уже долгосрочная аренда.
Результат: квартиру покупают «под сдачу», но по факту забивают календарь блочками по 5–15 дней и закладывают в ценообразование среднюю заселённость 60 %. Ставка «для приличия» на месяц растёт, чтобы арендатору было выгоднее бронировать поквартально, а не переносить вещи каждые две недели.
3. Китайский и российский капитал вернулся — на фоне дорогого Бангкока
- В Бангкоке в 2024 году ввели налог на второе жильё для иностранцев в качеле 0,5–1 % от кадастровой стоимости.
- В Паттайе подобной нормы нет, а метр всё ещё дешевле столичного в 1,5–2 раза.
Часть инвесторов диверсифицирует портфель: продаёт столичные студии и покупает две паттайские. Чтобы окупить ипотеку или «врыв» личных средств, они закладывают повышенную ставку — и рывком тянут весь сегмент вверх.
4. Тормоз новых проектов
- Дефицит рабочих: строительные бригады ушли на госпроекты Восточного экономического коридора.
- Сталь и цемент подорожали до 14 % за полгода — девелоперу выгоднее продавать остатки старых очередей, чем запускать новую.
В итоге «полка» предложения пополняется медленно: в 2025-м запланировано к сдаче лишь 4800 юнитов, против 7800 в 2019-м. Чем меньше новых ключей, тем выше аренда существующих.
5. Курс бат/рубль и инфляция
Рубль за год укрепился к бату на 8–9 %. Для россиян-арендаторов ставка в батах «неощутимо» выросла, а для собственников-тайцев она обязана расти, чтобы внутритайская инфляция не «съедала» доход. Внутренний индекс потребительских цен держится около 3,7 % г/г, коммунальные услуги подорожали ещё сильнее. Разницу перекладывают в арендную оплату.
Кто конкретно зарабатывает
При чём здесь JP Asia Real Estate
- Мы ведём live-аналитику: ежемесячно мониторим 800+ объявлений, чтобы клиенты не переплачивали за «хайп».
- Управление под ключ — фиксированная комиссия и прозрачный отчёт по доходу.
- Гарантированная доходность — договор субаренды на 1–3 года с выплатами раз в квартал.
- Пакет «ремонт + меблировка» — готовим квартиру к сдаче за 4 недели, клиент видит смету до начала работ.
Что делать арендатору
- Бронируйте на 4–6 месяцев: ставка заметно ниже помесячной, а «суточникам» неинтересно блокировать слот на полгода.
- Играйте локацией: Центральная Паттайя дороже, но в Северном Джомтьене (+10 мин на байке) те же метры стоят на 15 % меньше.
- Спорьте про счета: новый тренд — включать в договор воду и интернет, чтобы сгладить высокую ценовую заявку.
Что делать инвестору
- Покупать «под управление», а не под «чемоданную» посуточку. При легальном месячном контракте рисков меньше, а спред между ипотекой и доходом всё равно растёт.
- Смотреть на вторичку с ремонтом: в стройке margin в цене уже заложен, а отделка выросла на 20 %.
- Закладывать реальную инфляцию 5 %+ в прогнозы.
Вывод
Рост аренды в Паттайе-2025 — это смесь рекордного туристического спроса, строй-дефицита и юридических лазеек краткосрока. Наибольшую прибыль получают гибкие собственники и управляющие компании, умеющие лавировать между «легальным месяцем» и «выгодной посуточкой». Для арендатора главный инструмент защиты — раннее бронирование и выбор районов-спутников. Для инвестора — холодная математика, проверка УК и понимание, что высокая ставка держится пока предложения меньше, чем жаждущих жить у тёплого моря.
JP Asia Real Estate помогает считать цифры без эмоций и находить сделки, за которые действительно платят арендаторы, а не только маркетинг. Обращайтесь за подборкой, если хотите успеть до того, как следующая волна спроса поднимет планку ещё выше.