Оказывается, теперь можно лишиться своей квартиры, просто сдав её в аренду. Ведь бумажные свидетельства о праве собственности отменили, а арендатором может оказаться мошенник.
Рассказываю о реальном судебном деле, которое стало прецедентом и должно насторожить всех собственников.
Как всё произошло
Герой этой истории купил квартиру в новостройке, но по работе был вынужден переехать в другой город. Чтобы квартира не пустовала, мужчина доверил управление недвижимостью своей матери. Она предложила сдавать жильё в аренду для получения пусть и небольшого, но стабильного дохода - у неё был опыт работы риэлтором, поэтому сын согласился.
Первое время всё шло хорошо: нашлись ответственные арендаторы, которые исправно платили, и никаких проблем не возникало. Так поступают сейчас многие собственники, чтобы получать дополнительный доход.
Проблемы начались внезапно
Вскоре один из арендаторов исчез: перестал выходить на связь и платить. Мать собственника решила лично съездить в квартиру, чтобы разобраться в ситуации.
К её удивлению, дверь открыла незнакомая женщина, которая уверяла, что теперь это её квартира и предъявила электронное свидетельство о собственности (в России бумажные свидетельства заменены на электронные).
Ошеломлённая женщина срочно связалась с сыном. Тот заказал выписку из ЕГРН - и, к своему ужасу, обнаружил, что квартира действительно перерегистрирована на совершенно другого человека!
Как мошенник провернул махинацию
Оказалось, арендатор подделал паспорт на имя настоящего владельца. Он нашёл покупателя, готового купить квартиру за наличные, и, подделав подпись хозяина, провёл сделку купли-продажи почти за 2,4 миллиона рублей.
После этого мошенник исчез, а новый «собственник» честно считал, что приобрёл квартиру на вполне законных основаниях.
Судебная тяжба
Потерпевший обратился в полицию и подал иск в суд о признании сделки недействительной - он требовал вернуть себе квартиру. Однако новая владелица квартиры подала встречный иск, утверждая, что добросовестно приобрела жильё и что собственник сам виноват, не проконтролировав ситуацию.
Суд поддержал позицию покупательницы. Мужчина был вынужден собрать свои вещи, нанять грузовую машину и выехать из квартиры - теперь уже чужой. Его иск о признании сделки недействительной суд первой инстанции отклонил, признав новую владелицу добросовестным приобретателем.
Впрочем, позже суд всё же частично удовлетворил требования настоящего собственника и постановил вернуть ему квартиру, однако ситуация оказалась крайне запутанной - юридически квартира была возвращена, но фактически сделка считалась состоявшейся.
В процессе апелляции сделка была признана недействительной, так как доказательства подделки подписи были существенны. Покупательницу признали добросовестным приобретателем, и в случае невозврата ей средств от мошенника, государство обязано было выплатить компенсацию из средств бюджета.
По итогам многочисленных судебных разбирательств, мужчина наконец восстановил своё право собственности на квартиру. На это ушло почти два года! Суд постановил, что имущество было утрачено помимо его воли, что поддерживается статьёй 302 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, несмотря на все сложности, судебное решение было оставлено в силе (дело № 88-2945/2022). Этот случай стал поучительным для многих собственников недвижимости.
Вывод
Этот случай ярко демонстрирует: сдавая квартиру в аренду, собственник рискует потерять её из-за мошенничества арендаторов и несовершенства электронной регистрации имущества. Будьте особенно внимательны, проверяйте доверенных лиц и периодически лично контролируйте свою недвижимость.