Покупка, продажа или дарение недвижимости – важный шаг. К сожалению, не всегда это проходит гладко. Иногда приходится оспаривать сделку с недвижимостью. Это непростой юридический процесс. Он требует внимательного изучения документов и глубокого знания законодательства.
Основания для оспаривания могут быть различными:
1. Недееспособность одной из сторон: Если продавец или покупатель не понимал значения своих действий (например, вследствие психического заболевания). Оспорить сделку можно и с формально дееспособным, но который не понимал значения своих действий при заключении договора.
Так в нашей практике был иск об оспаривании договора дарения доли в квартире, где мужчина подарил своей знакомой долю в квартире, а через 2 недели скончался. К нам обратилась сестра этого мужчины, которая являлась одним из сособственников квартиры, а также единственным наследником после смерти своего брата.
Стали разбираться: выяснилось, что в момент подписания договора мужчина находился в хосписе (паллиативном центре для безнадежно больных) с последней стадией онкологии, не вставал, договор подписал за несколько дней до своей смерти. По нашему ходатайству была назначена посмертная (по медицинским документам) судебно-медицинская экспертиза. Вывод экспертов был однозначный: заболевание такой степени тяжести не позволяло мужчине понимать значение своих действий. Решением суда, (и с нашей помощью))) договор дарения был признан недействительным.
Также в суде выяснилось, что заявление о регистрации сделки в МФЦ подписывал не даритель (видимо явился кто-то с его паспортом, который находился в руках у этой знакомой). Поэтому суд дополнительно еще и направил предписание о проведении проверки действий ответчика на предмет мошеннических действий в следственный комитет.
2. Совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы: В случаях, когда одна из сторон была введена в заблуждение относительно существенных условий сделки или вынуждена ее совершить под давлением.
Например, в нашей практике был случай, когда был признан недействительным договор дарения квартиры пожилой женщиной своему сыну, т.к. она думала, что подписывает не договор дарения, а договор пожизненного содержания с иждивением (ренты).
3. Сделка совершена без согласия другого лица, получение согласия которого является обязательным.
Например, один из супругов покупая или продавая квартиру, а также иное имущество, должен получить согласие другого супруга. При продаже квартиры такое согласие должно быть оформлено нотариально, а при продаже автомобиля, например, нотариальное согласие не обязательно. Однако при отсутствии такого согласия супруг, у которого его не спросили, может оспорить сделку.
При продаже имущества юридическим лицом необходимо получить согласие на сделку его участников, если продается или покупается имущество в крупном размере (крупность рассчитывается исходя из оборота)
4. Нарушение прав несовершеннолетних или недееспособных лиц: При продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, родители обязаны получить согласие органа опеки и попечительства. Если это недвижимое имущество, то такое согласие – необходимое условие для регистрации сделки.
Еще одно возможное нарушение прав несовершеннолетних – продажа жилого помещения до выделения долей детям, если был использован материнский капитал. Такая сделка может быть оспорена органом опеки, а также самим несовершеннолетним вплоть до достижения им 21 года (18 лет – совершеннолетие и 3 года – срок исковой давности)
5. Мнимая или притворная сделка. Мнимая сделка совершается лишь для вида, на бумаге, без цели выполнить ее условия. При этом стороны подписывают договор, составляют акты, накладные, но фактической реализации условий не происходит. В качестве примера можно говорить об «обналичке» или «обнале». Не путать с обналичиванием денежных средств, когда вы с карты снимаете свои наличные. При обналичке обезналиченные деньги переводятся в наличную форму, с целью ухода от уплаты налогов, получения «черного нала».
Притворная сделка имеет цель прикрыть другую сделку. На практике часто дарением (безвозмездной сделкой) прикрывают договор купли-продажи. Часто это делается при сделках с долями.
Из практики: После развода по инициативе жены, супруг решил продать свою долю в квартире, но бывшая супруга имела преимущественное право на покупку доли, поэтому «оскорбленный» супруг решил подарить свою долю дальнему родственнику. При дарении преимущественного права не возникает. До суда дело не дошло, уговорили бывших супругов не делить квартиру, тем более было еще другое жилье. На сегодняшний момент все сделки с долями, а также все договоры дарения недвижимости, должны быть оформлены нотариально.
Что делать, если вы хотите оспорить сделку? С документами на недвижимость: с договором купли-продажи, свидетельством о регистрации права собственности, выписками из ЕГРН, и любыми другими документами, подтверждающие ваши доводы, обращайтесь в нашу компанию.
Проанализируем вашу ситуацию, оценим перспективы дела и при вашем согласии подготовим исковое заявление и будем представлять ваши интересы в судебных заседаниях.
Оспаривание сделок с недвижимостью – сложный и длительный процесс. Чтобы увеличить свои шансы на успех, не откладывайте обращение за квалифицированной юридической помощью.
Приходите, поможем. Юридическая компания «Центр ЮСТ»