Ещё про покупку недвижимости на аукционах

Ранее я неоднократно писал о рисках приобретения недвижимости таким способов. Суть коротко в том, что аукционы не дают гарантий отсутствия юридических и технических пороков объектов, это всего лишь способ реализации, который в теории должен обеспечивать рыночную стоимость. Да, при этом стартовая цена за лоты действительно зачастую привлекательна, но, во-первых, это далеко не всегда так (встречаются и изначально переоценённые предложения), во-вторых, итоговая цена легко может разогнаться и покинуть пределы разумности, весь вопрос лишь в том, кто из участников совершит ошибку и предложит не совсем вменяемую цену, лишь бы не проиграть в борьбе.

Обычно аукционы считают золотой жилой, но на днях я столкнулся с обратным мнением, и теперь хотел бы написать пару слов о преимуществах покупки недвижимости с торгов.

Больше всего на аукционах раздражают сроки покупки. Обычно все считают сроки на проведение слишком затянутыми. Процедура как правило выглядит так:

О дате торгов обычно сообщают за 1-2 месяца для коммерческих помещений, а для зданий, комплексов и дорогих земельных участков сроки оповещения и вовсе могут составить 4-6 месяцев и даже чуть больше. Соответственно, мы видим, что лот нас может заинтересовать, берём его на заметку и минимум месяц ждём до окончания приёма заявок.

Аукцион может стартовать сразу же после завершения периода приёма заявок, а может быть и промежуточный этап, рассмотрение заявок. Это ещё 1-4 недели к ожиданию. Здесь нас может поджидать первая неприятность - мы ошиблись в документах и нам отказано в допуске на торги. То есть месяц или несколько мы прождали впустую.

Далее сам этап торгов, здесь ничего особо интересного, к счастью. Но если мы не выигрываем, то предыдущий этап (рассмотрение заявок) мы тоже прождали впустую.

Далее мы побеждаем на торгах и приступаем к оформлению. Но и здесь тоже не всё так быстро. Обычно в течение месяца, а то и намного более проходит оформление результатов торгов, сбор документов для сделки, согласование дат подписания договоров и ещё масса увлекательной рутины. В этом году, например, от даты участия в торгах до оформления собственности мы с клиентами как-то вынуждены были ждать почти 3 месяца. Да, оно того стоило, но тем не менее - это тоже следует учесть.

Под конец торги и вовсе могут оспорить другие участники. Для жалобы на процедуру должны быть основания - просто так никто ничего не отменит. Тем не менее, иногда случается и такое. Тогда процедура признаётся недействительной, торги назначаются заново и мы возвращаемся на 4 абзаца назад.

Звучит это всё ужасно долго и нудно. В принципе, примерно так и есть :) Но есть проблема - дело в том, что рынок, в частности, торговой недвижимости несколько лет уже как очень существенно перегрет. Собственники зачастую не оценивают свою недвижимость на продажу никак иначе, кроме как "посмотреть на соседей -> поставить чуть повыше цену (у нас же лучше, чем у всех) -> накинуть ещё сверху на торг -> возмущаться, почему никто не звонит".

Обычно, чтобы пройти все стадии от возмущения до принятия проходит не меньше полугода. Но и после принятия рынка такого, какой возмутительный он есть, цены не падают сразу до нормального уровня - снижаются всегда по чуть-чуть, и это удовольствие легко растягивается ещё на полгода-год.

И вот с такой особенностью свободного рынка, на сроки участия в аукционах все начинают смотреть немножко иначе. Регламент проведения оказывается намного быстрее решений частных лиц. Вдобавок, никто ведь не мешает искать недвижимость где и как угодно, так что пока ожидается заинтересовавший аукцион, вполне можно что-нибудь найти на открытом рынке и отозвать заявку на участие до старта процедуры.

В следующих постах ещё продолжу тему аукционов.