Когда в 2019 году вводили проектное финансирование, оно казалось благородной инициативой: защитить дольщиков, исключить исчезновение девелоперов с деньгами и сделать рынок стройки прозрачным. Но спустя годы становится очевидно — инструмент не работает так, как предполагалось. А местами он даже мешает.
🎭 Кто теперь главный на стройке?
Девелопер больше не хозяин проекта. Главная фигура сегодня — банк. Он решает, кому дать денег, на каких условиях и когда. В результате банки превратились не в надзорный, а в теневой управляющий орган рынка. И, разумеется, делают это не бесплатно.
❗ Почему схема даёт сбои:
- Ключи — не по графику
Эскроу-счёт открывается после разрешения на ввод. А это не значит, что вы сразу получите ключи. Отделка может затянуться на год-два. С точки зрения закона — всё по-честному, с точки зрения дольщика — ну такое. Плюс эти моратории для застройщиков пролонгированные нашим Правительством. В настоящее время уже значительная часть рынка новостроек идет с задержками сдачи квартир дольщикам. - Банкротство — и что дальше?
Если застройщик не справился и банкротится — деньги вам вернут, но не сразу. А дальше? Попробуй-ка снова взять ипотеку под старую льготную ставку. По факту, никто из сторон — ни дольщик, ни банк — не хочет возвращать деньги. Все молятся, чтобы хоть как-нибудь достроили.
• 3. Ипотека > эскроу
Часто сумма, лежащая на эскроу, меньше, чем выданная ипотека. Эта разница — потенциальная бомба под банковскую систему. Банк уже дал денег, а в залоге — воздух. Проблемы девелопера потянут за собой банк, а это уже системный риск.
💸 Кто в плюсе?
Банки. Они контролируют всё и получают доход на каждом этапе: от проектного финансирования до ипотеки и операций на эскроу. Застройщики? Платят. Дольщики? Ждут. Регуляторы? Закрывают глаза на перекос.
⚖️ А что делать?
Возвращаться к старой схеме напрямую от дольщика — нельзя. Но и нынешняя модель уже не справляется с задачами. Она тормозит рынок, не закрывает дефицит жилья и делает стройку дорогой.
Друзья, как Вы считаете какой выход с сложившийся ситуации наиболее эффективен?