Автор: Александр Кузин, основатель One Moscow
Рынок оживился — и не только от весны. Поручение президента расширить программу семейной ипотеки до детей 14 лет — новость, которую застройщики и покупатели восприняли как глоток воздуха. Если раньше в программу попадали семьи с детьми до 6 лет, то теперь аудитория потенциальных бенефициаров может вырасти вдвое. А это — миллионы новых покупателей.
Казалось бы, отличная инициатива: больше людей смогут позволить себе жильё, застройщики вздохнут свободнее, а экономика получит толчок. Но стоит задать себе честный вопрос: не станет ли новая волна дешёвых денег ещё одним этапом надувания пузыря?
Сегодня семейная ипотека работает для семей с ребёнком, рождённым в 2018 году или позже. Кредит выдаётся под ставку 6%, при том что ключевая ставка ЦБ — более 20%. В Москве и Петербурге лимит кредита — до 12 млн ₽, в регионах — до 6 млн. Это действительно рабочий механизм, который стимулировал спрос и позволил многим совершить покупку в трудный момент. Но важное уточнение: большинство, кто мог воспользоваться этой программой, уже сделали это.
Что предлагает правительство?
Расширить охват программы на семьи с детьми до 14 лет. По подсчётам, это дополнительно 3–4 миллиона семей. Ещё обсуждаются льготы для врачей, учителей и участников СВО. Застройщики, особенно в эконом- и комфорт-классе, надеются на эти изменения как на способ избежать срыва темпов строительства и продаж.
Рассрочки сейчас — спасение для многих девелоперов. Формально продажи идут, но если убрать рассрочку — реальных сделок с 100% оплатой или рыночной ипотекой останется совсем мало. Это видно в отчётности по застройщикам: кэш-сделок и рыночной ипотеки становится всё меньше.
По сути, система держится на госпрограммах. И если она расширится — это снова даст рынку импульс. Но за счёт чего? Свободных квартир в хороших проектах мало. Новые старты выходят с задержкой. Как результат — дефицит предложения уже сейчас. Мы в One Moscow видим это по ряду топ-проектов: те, кто тянут с покупкой, через полгода обнаружат, что "паровоз ушёл".
Так вот главный вопрос: если в рынок вольют ещё несколько миллионов покупателей, кто им будет продавать? Проекты пока не вышли. И не выйдут быстро. А те, кто ждёт “коррекции” цен — могут остаться у обочины.
Да, в отдельных проектах ещё бывают скидки, но это не тренд — это исключение. На длинной дистанции цены растут, особенно в сегменте бизнес-класса и выше. Пример: проект Primavera. Мы начали продавать его в 2022 году по 400–450 тыс./м². Сейчас остатки уходят по 700–800 тыс., а видовые квартиры — и за миллион. И таких кейсов всё больше.
Покупатели, которые сегодня "ждут осени", рискуют не застать даже осеннего предложения. Потому что лето — сложный сезон, и если меры поддержки не будут приняты вовремя, часть девелоперов может и не дотянуть до сентября. Особенно в регионах. Уже сейчас видны задержки по обязательствам и заморозки стартов.
А что дальше?
Если расширение программы примут — оно даст рынку шанс продержаться и оживиться. Но при этом резко усилит дисбаланс между спросом и предложением. Покупательская активность возрастёт, а новых лотов попросту не хватит. Что это значит для рынка? Цены продолжат рост, выбор сократится, и всё больше сделок будет происходить не напрямую с застройщиком, а по переуступке.
Если вы хотите подобрать действительно надёжный и качественный объект — команда One Moscow готова помочь. Заполните заявку на сайте onemsk.ru, и мы свяжемся с вами в удобное время.