Эксперт рассказал, почему тучи сгущаются над курортными инвестициями в виде апартаментов

В последние годы апартаменты стали популярным объектом для частных инвестиций в курортную недвижимость. Однако, несмотря на бурный рост, в этой сфере нарастают проблемы, о которых важно знать.

Эксперт в области недвижимости Антон Гнатченко рассказал об изменениях в законодательстве, перспективах этого сегмента рынка и проблемах, с которыми столкнутся покупатели.

Ложные обещания доходности: В отделах продаж часто обещают нереалистичные цифры по доходности и окупаемости. В итоге собственники получают доход вдвое меньше обещанного, что особенно критично для тех, кто взял ипотеку. Обещанный рост капитализации и ликвидность также оказываются мифом. При попытке продать апартаменты с низкой доходностью собственники сталкиваются с убытками, упуская выгоду от альтернативных инвестиций, например, банковских депозитов.

Изменение законодательства: С 1 сентября 2025 года вступают в силу изменения, которые серьёзно повлияют на рынок апартаментов. Частные владельцы будут обязаны сдавать свои объекты только через управляющие компании. Это лишает свободы тех, кто покупал апартаменты для собственного использования или самостоятельной сдачи в аренду. Закон устанавливает, что на одно здание должна быть одна управляющая компания, ставя владельцев в ситуацию без выбора.

Сложности управления: Отельный бизнес сам по себе сложен, а когда в проекте сотни собственников, управление становится крайне затруднительным. Управляющей компании приходится проводить общие собрания, вести протоколы и добиваться консолидации мнений, что отнимает много времени и ресурсов.

Помимо завышенных обещаний доходности, владельцы апартаментов сталкиваются с рядом скрытых расходов и рисков:

- Износ инфраструктуры: Новые проекты быстро изнашиваются, требуя дорогостоящего ремонта и замены оборудования, что снижает доходность.
- Согласование решений: Управление проектом с сотнями собственников затруднено и требует времени и средств.
- Юридические риски: Отсутствие регистрации в Роспотребнадзоре, нарушение миграционного учёта гостей или отсутствие паспорта антитеррористической защищённости (АТЗ) могут привести к штрафам и даже уголовной ответственности.

С 1 марта 2025 года контролирующие органы получат больше возможностей для контроля за каждым объектом и собственником.

Уже с 2024 года эксперты фиксируют падение операционных показателей в сегменте апартаментов. Общая загрузка номеров и доходы снижаются, а растущая конкуренция и цены на транспорт создают предпосылки для дальнейшего ухудшения ситуации в 2025 году.

По данным исследования Hotel Advisors примерно с середины 24 года общая загрузка номеров и операционные показатели стали уходить в отрицательную зону. Многим отелям удалось закрыть год с плюсом только за счет роста цен. Однако растущая стоимость размещения при снижающей загрузке номеров, при растущей себестоимости оказания услуг является большим вызовом для многих проектов по всей стране.

Вместе с тем растет число новых открывающихся проектов по побережью и в разных частях страны. Это усиливает конкуренцию. Вместе с растущими ценами на ЖД и Авиаперелеты такие условия создают предпосылки к тому, что в 25 году показатели упадут еще ниже в целом по всей индустрии гостеприимства.

В качестве итога можно резюмировать следующее:

1. Для частного инвестора доходные апартаменты оказываются достаточно сложным продуктом, в котором следует разбираться. Иначе это может быть историей с отрицательной доходностью.

2. Инвестировать сегодня в новые проекты часто означает купить лот по завышенной цене со значительными рисками (юридическими, операционными, управленческими и пр.)

3. Выбирая лоты в действующих отелях, следует упор делать на выбор управляющей команды, которая будет определять успех или провал по операционным показателям уже в ближайшем будущем.

4. Новые проекты на старте ощутимо подвергаются давлению со стороны инвесторов-спекулянтов, что в значительной мере раздувает цену. Эта цена резко сдувается после запуска проекта. Если не учитывать этот факт наиболее вероятно, что лот будет куплен по завышенной цене, что сильно снизит показатель окупаемости.

Напомним, ранее мы сообщали, что апартаменты в Сочи стоят на 20 миллионов дороже, чем полуостров со спа-отелем в Финляндии

Дарья Паутова