Первопричина повышения цен на квартиры в Москве
В последние 5–10 лет цены на жильё в Москве росли двузначными темпами. По данным Росстата (через отчёт Счётной палаты), годовой прирост цен на новостройки составил +26,0% в 2021 г. и +21,1% в 2022 г. (против +12% и +21% в предыдущие два года) . Эксперты связывают этот взрывной рост прежде всего с резким увеличением платёжеспособного спроса за счёт льготных ипотечных программ. В отчёте Счётной палаты особо подчёркивается, что самое существенное влияние на цены оказала массовая льготная ипотека: после старта «всеобщей» 8%-й ипотеки в 2020 г. цены на новостройки ускорили рост на десятки процентов . Ниже перечислены ключевые факторы и их значимость:
- Государственная ипотека и низкие ставки: Введение масштабных льготных программ (семейная ипотека, льготная ипотека 8%, IT-ипотека и т.д.) вызвало резкий всплеск спроса. С учётом падения ставок ипотека стала крайне дешёвой, а депозиты – невыгодными, поэтому многие покупатели обратились к недвижимости. Как показал анализ Счётной палаты, после появления общей льготной ипотеки цены на новостройки выросли в среднем на 26% в 2021 г. и на 21% в 2022 г. по сравнению с концом предыдущего года . Характерно, что темп роста первичного рынка в эти годы опережал вторичный на 8–9 п.п. в год, что подчёркивает роль льготной ипотеки именно для новостроек . Таким образом, кредитная политика была главным «катализатором» роста цен.
- Инфляция и динамика ключевой ставки: Рост потребительских цен увеличивал нормативную стоимость строительства и стимулировал поиск «защитных активов». Одновременно низкая доходность банковских вкладов мотивировала граждан вкладывать сбережения в жильё. Банк России указывает, что удешевление ипотеки и снижение доходности депозитов шли рука об руку с ростом цен на жильё . Когда после 2022 г. ставки пошли вверх, ипотечный спрос несколько ослаб, однако к тому времени базовый уровень цен уже был заложен. Иными словами, низкие ставки (как реальные, так и льготные) подстегнули спрос, а высокая инфляция компенсировала девальвацию денег, что в рублёвом выражении сохраняло покупательную способность граждан и давило на цены недвижимости.
- Спрос и предложение: Ограничение нового предложения также толкало цены вверх. С введением эскроу-счетов (проектного финансирования) с 2019 года строительство стало более дорогим и долгим, часть девелоперов сокращала активность. Это привело к нехватке доступного жилья при сохранявшемся спросе. Количество активных новостроек и акций со скидками уменьшилось, особенно в старой Москве. В результате конечный покупатель (средняя семья с ипотекой) вынужден конкурировать за меньший объём квартир, что давило на цену. При этом существенно выросла разница в ценах первичного и вторичного рынка: к 2022 г. новостройки в среднем дорожали почти на 9 п.п. больше, чем вторичка .
- Строительные издержки: Подорожание стройматериалов и рабочей силы увеличивало себестоимость квадратного метра. Однако эксперты обращают внимание, что доля «кирпича и цемента» в конечной цене снизилась. Согласно Минстрою и Аналитическому центру отрасли, наибольший рост затрат пришёлся на «прочие расходы» (земельные участки, подключения, риск-премии, прибыль застройщика) – их доля в себестоимости выросла до 54%, тогда как доля материалов упала с 45% (2014) до 27% (2024) . Это говорит о том, что хотя рост цен на арматуру, бетон и зарплаты рабочих тоже влияет на итоговую стоимость жилья, главным драйвером утилизации дополнительной стоимости стали административные и финансовые расходы девелоперов (включая маржу и стоимость проектного финансирования) .
- Спекулятивный и инвестиционный спрос: Часть жилья покупали в расчёте на дальнейшую перепродажу или сдачу в аренду. Этот спрос особенно сильный при низких процентных ставках. Тем не менее, к 2023–2024 гг. доля «инвесторов» упала до рекордного минимума: на сделки с целью вложения приходится лишь 1–3% продаж новостроек . Причины — очень высокие цены и возвращение депозитов как альтернативы, а также завершение льготных программ. Таким образом, хотя спекулянты частично содействовали росту цен в период 2020–2022 (особенно в отдельных проектах бизнес-класса), к текущему моменту основной спрос формируют реальные семьи, что ограничивает дальнейшее «надувание» пузыря.
Сопоставляя эти факторы, можно сделать вывод: первопричиной роста цен стал резкий всплеск спроса из-за доступного дешёвого кредитования (льготные ипотеки) на фоне инфляции . Проще говоря, государственная ипотека «запустила» лавину роста цен. Остальные факторы (инфляция/ставка, дорогая стройка, проектное финансирование, спекулятивный спрос) либо усиливали её, либо изменяли темп роста, но ни один из них не давал такого мощного разового эффекта, как массовое субсидирование ипотеки .
Рост поляризации богатых и бедных: мировые тренды и российская специфика
В мире усиливается разрыв между богатыми и бедными, а «средний класс» испытывает давление. Мировая экономика претерпевает несколько ключевых структурных изменений:
- Технологические сдвиги: Цифровизация и автоматизация меняют спрос на рабочую силу. По оценке экспертов, технологии смещают спрос с «рутинных» низко- и среднеквалифицированных профессий на высокие навыки . Это приводит к росту разницы в зарплатах: квалифицированные рабочие (и владельцы капитала) получают всё больше, а обычные рабочие – стагнируют или падают в доходах. При этом технологии усиливают долю капитала в доходе (акционерам и инвесторам) и создают «эффект масштаба» крупных фирм (привилегируя гигантов IT, финтеха и др.) . В совокупности эти тренды повышают доходы верхушки (десятых и сотых процентов населения) быстрее, чем у всех прочих. В результате во многих странах 10% самых богатых получили значительно большую долю национального дохода, при этом доходы среднего класса и ниже заметно снизились .
- Глобализация и рынки труда: Международная торговля и аутсорсинг давно влияют на доходы низкоквалифицированных работников в развитых странах. Отрасли, основанные на массовом труде (производство, сельское хозяйство, а теперь и сервисы), испытывают давление со стороны дешёвой рабочей силы развивающихся стран . Аналогично, появление удалённой занятости и фриланса усиливает глобальную конкуренцию для специалистов. Всё это означает, что часть доходов «среднего» класса перетекает к дешевому труду и корпорациям, а не к широким массам. В развивающихся экономиках (Китай, Индия и др.) глобализация напротив способствовала подъёму миллиарда людей в «средний класс» до 2019 года, но пандемия и технологическое изменение приостановили этот процесс.
- Институциональные факторы: Ослабление профсоюзов, дерегулирование рынков труда и финансовая либерализация также подталкивают неравенство. В прошлом десятилетии во многих странах снизилась прогрессивность налогов и объём трансфертов: выплаты малоимущим и пенсии росли медленнее, чем доходы богатых. Дефицит социальных инвестиций (образование, медицина) делает стартовые возможности детей из богатых семей значительно выше, чем у бедных, что сохраняет «наследуемость» статуса.
- Мировые кризисы (пандемия, инфляция): Шоки последних лет усилили поляризацию. По данным Pew Research Center, глобальная «средняя прослойка» к 2020 г. оказалась на 54 млн человек меньше ожидавшегося (потеряны миллионы жителей стран с низкими доходами), а число людей за чертой бедности выросло на 131 млн из‑за COVID-кризиса . Беднейшие страны (например, Южная Азия, Африка) столкнулись с рецессией, в то время как представители верхних слоёв зачастую сохранили капиталы.
- Аналогичные тенденции видим и внутри стран: пандемия и инфляция обеднили значительную часть среднего класса. В России по оценкам НИУ ВШЭ доля «среднего класса» среди занятого населения в 2020 г. упала примерно с 24% до 22% (6% среднего класса перешло в категорию бедных) . При этом правительственная поддержка смягчила ситуацию для семей с детьми, а более обеспеченные граждане быстро восстановили состояние через рост стоимости активов.
- Распределение активов: Владельцы финансовых и недвижимых активов выигрывают от экономических шоков. В период высоких инфляции и ужесточения кредитных условий богатые инвестировали в недвижимость, акции и золото, что ещё больше увеличило их благосостояние. В России, например, львиная доля жилья и банковских вкладов сконцентрирована у верхушки; рост цен на квартиры и земельные участки обогатил их, а арендаторы и скромные собственники не смогли полностью воспользоваться этим ростом. Напротив, бедные слои тратят большую часть доходов на продукты и услуги первой необходимости, а после 2021 г. «инфляция для бедных» в РФ (рост цен на базовые товары и коммуналку) превысила 20% – почти вдвое больше официального CPI. Это заметно снижает реальный доход малоимущих.
- Образование и социальная мобильность: Без равного доступа к качественному образованию и дорогой социальной инфраструктуре невозможен устойчивый средний класс. В развитых странах с высоким неравенством (США, Великобритания) отмечается падение межпоколенческой мобильности : дети из богатых семей имеют заметно лучшие шансы сохранить доходный статус, чем дети из бедных. В России, где расходы на образование и соцобслуживание относительно невелики, доступ к возможностям оказывается ещё более неравномерным. Средний класс часто «завис» в тех лифтах, где богатые получают лучшие университеты и перспективные должности (например, в нефтегазе, IT, госуправлении).
Таким образом, рост поляризации — это эффект как глобальных факторов (технологий, открытости рынков, финансового капитала), так и внутригосударственных особенностей (налоги, соцпомощь, концентрация богатства).
Сравнение стран и российская специфика
Различные страны переживают эти процессы по‑своему. В США и странах Западной Европы до кризиса 2020-х средний класс традиционно составлял большую часть населения, но его доля сокращается: исследования показывают, что повышение неравенства в развитых странах (особенно США) тесно связано с исчезновением части среднего класса и падением мобильности . В Китае и Индии, наоборот, за последние 20 лет росли слои среднего класса благодаря быстрому экономическому росту, однако в последние годы темпы его роста замедляются. В скандинавских странах сильная соцсистема и прогрессивные налоги сглаживают разрыв: там и доходное, и имущественное неравенство одни из самых низких в мире.
По данным Росстата, коэффициент Джини доходов в России на 2024 г. около 0,41 (показатель немного превысил «досанкционный» уровень 2021 г.). Это выше, чем в среднем по Европе (~0,30–0,35), но ниже, чем в США (около 0,41) или странах Латинской Америки. Ситуация в России уникальна сочетанием факторов: переходный характер экономики породил изначально высокую концентрацию богатства (с появлением «олигархов»), а в последние годы её поддерживали плоская шкала подоходного налога и ограниченная система трансфертов. По оценкам, до 2025 года почти половина всех личных финансовых активов и недвижимости в России принадлежала верхнему 1% населения. Только с 2025 г. введена прогрессивная шкала НДФЛ (до 22%) и расширена поддержка семей – меры, которые потенциально должны снизить разрыв между богатыми и бедными.
Наконец, Россия ощутила на себе и внешние шоки: резкое падение цен на нефть и санкции привели к инфляции и девальвации рубля, усугубив разрыв (у богатых есть долларовые активы и доступ к импорту, у бедных – нет). В итоге на фоне падения бедности до рекордно низких уровней (~8% населения) растёт неравенство: богатые получают больший кусок экономического роста. Это отражено в данных 2023–2024 гг. – неравенство росло, несмотря на снижение уровня бедности . Иными словами, в России исчезновение среднего класса происходит за счёт как внешних факторов (кризисы, глобальные тренды), так и внутренних: сжатого рынка труда, неэффективного перераспределения и неравных стартовых возможностей.
Источники: официальные данные Росстата и ЦБ (через исследования Счётной палаты и Банка России), аналитические обзоры СМИ и экспертов (РБК, «Российская газета», IRN.ru) и международные исследования (Pew Research, Brookings и др.)
Статья написана коллективом Арт mпространства PEREULOK