Два года назад Центральное Статистическое Бюро Израиля опубликовало отчет о подорожании недвижимости за последние 10 лет. В среднем по стране рост цен на квартиры составил 85%, а в некоторых районах даже превысил планку в 200%.
Очевидно, что покупка недвижимости в Израиле – выгодное вложение не только для репатриантов, но и для инвесторов, желающих обеспечить безбедную жизнь своей семьи. Давайте же рассмотрим, сколько стоит квартира в стране, на что ориентироваться при ее выборе и какие этапы предстоит пройти для совершения сделки.
Типы жилья и стоимость
Новостроек в Израиле немного. Причиной тому небольшой размер государства и его климатические особенности – площадь застройки резко ограничена. Поэтому искать квартиру чаще всего приходится на вторичном рынке. Но это вовсе не означает, что стоить она будет дешевле. Напротив, в районах с развитой инфраструктурой и добропорядочными соседями цены могут оказаться еще выше, чем в новом жилом комплексе.
Рынок жилья Израиля можно условно разделить на несколько кластеров:
- Инвестиционный. Это квартиры, расположенные вблизи деловых центров и небоскребов Тель-Авива, Хайфы, Питах-Тиквы, Иерусалима. Они пользуются высоким спросом у арендаторов и практически никогда не пустуют. Стоимость таких квартир колеблется в пределах от 1 до 2 млн долларов в зависимости от количества комнат и удобств;
- Комфортный для репатриантов. К этому кластеру относится жилье в Ашдоде, Акко и других небольших городах, расположенных рядом с Тель-Авивом и Хайфой. Цены здесь стартуют от 800 000 долларов за 2-3-комнатную квартиру;
- Туристического назначения. В Израиле целых три моря – Средиземное, Красное и Мертвое, а достопримечательностей и вовсе не счесть. Поэтому в страну ежегодно едут туристы и паломники. Они предпочитают арендовать жилье на короткий срок либо в столице – Иерусалиме, либо в прибрежных городах – Эйлате, Ашкелоне, Ришон-ле-Ционе. Наиболее востребованные варианты – 2-3-комнатные квартиры, обустроенные кондиционерами и другими удобствами;
- Сомнительные варианты. К ним относятся квартиры в районах, где проживают арабы и ультраортодоксы. Соседство с ними бывает крайне неприятным, а выходить на улицу после наступления темноты попросту опасно. Поэтому и цены в таких районах относительно невысокие – от 500 000 до 800 000 долларов.
При поиске квартиры важно сразу определить цель покупки. Твердое знание того, как вы будете использовать недвижимость, позволит сразу вести поиски в подходящих районах. А помощь специалистов избавит вас от ошибок, которые часто совершают иностранцы. Ведь даже в «городе мира» Тель-Авиве расстояние между неблагополучным арабским кварталом и престижным местом может насчитывать 20-50 метров.
Поиск квартиры
Коренные израильтяне в поисках жилья и объекта инвестиций всегда стараются заручиться помощью маклера. В РИКЦ оказывают те же услуги: специалист помогает подобрать жилье, трезво оценить его преимущества и недостатки, а порой и договориться с продавцом о скидке в 10-20 тысяч долларов. Если вы не знаете иврита, вам также стоит заручиться поддержкой консьерж-сервиса РИКЦ – вам помогут подобрать подходящий объект, договорятся с владельцем и объяснят вам все на русском языке.
Если же вы намерены искать жилье самостоятельно, можно воспользоваться израильскими аналогами Авито и CIAN:
- yad2.co.il и yad2rus.co.il– самый популярный в Израиле сайт бесплатных объявлений, на котором можно найти публикацию об аренде и продаже жилья, б/у мебели и техники;
- homeless.co.il – аналог американских площадок, на котором также можно встретить всевозможные предложения жилой и коммерческой недвижимости;
- israela.ru – сайт, созданный русскоговорящими репатриантами. Основная масса объявлений здесь выставлена людьми, с которыми вы сможете договориться на родном языке. Недостаток этого сайта только в ограниченности предложений – здесь вы не встретите недвижимости, предлагаемой коренными израильтянами.
Выбирать жилье лучше находясь в Израиле. Так вы сможете посетить объект лично, познакомиться с соседями и особенностями района, что исключит самую большую из ошибок, которую совершают иностранцы – приобретения квартиры в неблагополучном квартале.
Заключение предварительного договора
Если выбранная квартира понравилась и с ее владельцем вы нашли общий язык – это еще не повод подписывать договор купли-продажи. Ведь вам предстоит пройти еще несколько важных шагов:
- Проверить статус жилья. В России квартиры с обременением продаже не подлежат. А вот в Израиле вполне можно купить недвижимость не только с долгами по коммунальным услугам и арноне, но и взятую в ипотеку. При этом платить по счетам придется новому владельцу. Поэтому крайне важно предварительно проверить жилье на наличие долгов и ипотечный статус.
- Получить кредит в банке. Недвижимость в Израиле стоит дорого. Поэтому редко кто-то приобретает ее за наличные – чаще обращаются в банк. Репатрианты гарантированно получают «машканту» - льготную ипотеку под 2,5% в год, покрывающую до 75% от стоимости жилья. А вот иностранцам приходится брать кредит на менее выгодных условиях – до 50% от стоимости и под 4-7% в год. При этом приходится обходить 5-8 банков в попытках получить наиболее выгодный процент;
- Получить оценку и застраховать недвижимость. Банк готов финансировать покупку жилья только при условии предварительной проверки на соответствие заявленной стоимости, страховании самой квартиры и жизни заемщика. Все эти услуги оплачивает покупатель;
- Уплатить налог на покупку недвижимости. Репатрианты и граждане Израиля, приобретающие первую квартиру в стране, освобождены от его уплаты. А вот иностранцам и инвесторам придется заплатить в казну 5-10% от стоимости выбранного объекта.
Все эти процедуры пройти за один день невозможно – требуется 2-6 месяцев в зависимости от вашего статуса, знания иврита и умения договариваться с менеджерами и сотрудниками различных инстанций. Поэтому если вы готовы приобрести приглянувшуюся вам квартиру, логичным шагом станет оформление предварительного договора. Заключается он двумя сторонами после согласования у нотариуса. Помимо общих условий в договор также вписывается сумма задатка, который вы тут же передаете владельцу – обычно это 2-10% от стоимости.
После заключения предварительного договора собственник не имеет права продавать жилье третьим лицам – это закреплено юридически.
Получение ипотеки
Если вы планируете переехать в Израиль на ПМЖ, то спешить с покупкой не стоит. Ведь условия кредитования жилья для репатриантов на порядок выгоднее, чем для иностранцев – любой банк обязан предоставить им «машканту». Это государственный, льготный вариант ипотеки, который оформляется исключительно при покупке первого жилья в стране. Его условия достаточно привлекательны:
- Кредит покрывает до 75% от стоимости жилья, только 25% вам придется заплатить самим;
- Сроки погашения во многом зависят от возраста заемщика, но в среднем колеблются от 20 до 35 лет;
- 15% по вашей ипотеке оплачивает государство – это подарок репатриантам, который не придется возвращать, если вы действительно будете жить в своей квартире не менее 5 лет;
- Процентная ставка – всего 2,5%.
Обратите внимание, что в Израиле платежеспособность заемщика определяют не по размеру зарплаты, а по количеству долгов. Чем разумнее вы распоряжаетесь финансами и чем реже берете потребительские кредиты, тем выше шансы на одобрение ипотеки.
Иностранцы также могут воспользоваться услугами израильского банка. Но при этом им придется пройти более сложный путь:
- Кредит предоставляется в размере не более чем 50% от стоимости жилья. Остальные нужно внести на счет в израильском банке. Будьте готовы к тому, что эта процедура займет не менее недели – в Израиле внимательно относятся к любым поступающим деньгам, тщательно выясняют их происхождение и даже могут потребовать от вас справки о доходах;
- Ипотека для иностранцев предоставляется на общих коммерческих основаниях. Поэтому каждый банк предлагает собственные условия, а чтобы выбрать лучшие, придется посетить хотя бы несколько организаций;
- Ставка по кредиту будет выше, чем для репатриантов – 4-7%, а сроки погашения меньше – в среднем 10-15 лет.
Также стоит учесть и дополнительную финансовую нагрузку. Помимо первоначального взноса вам придется также оплатить услуги оценщика и подписание им заключения, страховку жилья и собственного здоровья, а для иностранцев еще и налог. Без этих процедур ни один банк не одобрит вам выдачу кредита.
Подписание договора купли-продажи и оформление права собственности
В Израиле документы на передачу жилья подписывают только после получения ипотеки и урегулирования всех вопросов. При этом вы оплачиваете продавцу всю сумму за вычетом задатка. В договоре же прописываются:
- Стоимость жилья;
- Его точный адрес;
- Площадь и количество комнат;
- Состояние при продаже, наличие бытовой техники или мебели;
- В некоторых случаях прописываются и дополнительные обязательства сторон.
После его остается только один шаг – оформление права собственности. В Израиле покупка жилья не становится причиной для автоматической смены собственника, поэтому нужно зарегистрировать договор во всех инстанциях – муниципалитете, земельном управлении, у поставщиков коммунальных услуг. Только после этого сделку можно считать завершенной.
Покупка жилья в Израиле – процесс непростой и многогранный. Он требует не только умения считать и оценивать, но и способности торговаться, договариваться и понимать менталитет израильтян. Поэтому если вы решаетесь на покупку квартиры для своей семьи или с инвестиционной целью, лучше обратиться за поддержкой в консьерж-сервис РИКЦ. Тут вам помогут выбрать достойный вариант, получить лучшие условия по кредиту и грамотно оформить все документы.