В мае 2025 года Верховный суд России вынес решение, которое может стать ориентиром для миллионов владельцев частных домов. Теперь для реконструкции или строительства индивидуального жилья не требуется получать разрешение от государственных органов — достаточно отправить уведомление.
Дело в Новороссийске: дом под угрозой сноса
История началась с иска чиновников Новороссийска, которые требовали снести дом одной из жительниц города. Женщина провела масштабную реконструкцию своего жилья: из одноэтажного дома площадью 60 квадратных метров вырос трехэтажный особняк на 607 квадратных метров. По мнению местных властей, реконструкция была незаконной, так как хозяйка не получила на нее разрешение, а дом не был поставлен на кадастровый учет. Чиновники настаивали: такие «хоромы» нужно сровнять с землей.
Судебные инстанции по-разному смотрели на ситуацию. Одни суды отказывали властям в сносе, другие поддерживали их позицию. Кассационный суд, например, решил, что дом должен быть разрушен, ссылаясь на отсутствие разрешения и тот факт, что постройка частично заходит на соседние участки. Однако соседи, чьи земли были затронуты, не возражали против этого.
Верховный суд, изучив дело, отменил решение о сносе и отправил его на новое рассмотрение. Судьи подчеркнули: отсутствие разрешения само по себе не является основанием для столь радикальных мер. Если чиновники хотят добиться сноса, им нужно предоставить более весомые аргументы, например, доказать, что дом угрожает безопасности или нарушает права других людей.
Уведомление вместо разрешения: что изменилось с 2018 года
Решение Верховного суда опирается на изменения в Градостроительном кодексе, которые были внесены еще в 2018 году. С августа того года для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садовых домов достаточно направить в государственный орган уведомление о планируемых работах. Это значительно упростило жизнь собственникам, избавив их от необходимости собирать кипы документов и ждать одобрения чиновников.
Как поясняет Рашид Гитинов, руководитель практики разрешения споров с государственными органами, это правило закреплено на уровне закона. Пленум Верховного суда в 2023 году дополнительно разъяснил: строительство или реконструкция без разрешения или уведомления не делает постройку автоматически самовольной. Чтобы признать дом незаконным, нужно доказать, что он нарушает строительные нормы, угрожает безопасности или ущемляет чьи-то права.
Это не означает, что собственники могут строить, как им вздумается. Строительные нормы и правила (СНиПы) никто не отменял. Если дом построен с нарушениями, его могут обязать привести в соответствие с нормами или даже снести. Но отсутствие разрешения само по себе больше не является поводом для бульдозеров.
Почему снос — крайняя мера
Верховный суд в своем решении сделал акцент на принципе пропорциональности. Снос дома — это крайняя мера, которая должна применяться только в исключительных случаях. Например, если постройка угрожает обрушением и может причинить вред людям. Или если она серьезно нарушает права других граждан — скажем, перекрывает доступ к соседнему участку или создает другие неудобства.
Рашид Гитинов подчеркивает: для сноса нужно четко объяснить, как разрушение дома защитит государственные интересы или восстановит нарушенные права. Без таких доказательств суды должны искать другие решения. Например, обязать владельца устранить нарушения, если это возможно. В случае с новороссийским домом Верховный суд указал, что нижестоящие инстанции не исследовали, можно ли привести постройку в соответствие с нормами. Это и стало основанием для пересмотра дела.
Судья Верховного суда Владимир Попов, комментируя подобные споры, отметил, что защита права собственности — одна из ключевых задач правопорядка. Собственник имеет право возводить на своем участке здания, но должен строго соблюдать градостроительные нормы. Нарушение этих норм может создать угрозу для жизни и здоровья людей, поэтому суды тщательно проверяют все обстоятельства.
Межевание и кадастровый учет: новые правила с 2025 года
С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, которые касаются земельных участков. Теперь межевание стало обязательным для регистрации сделок с землей или постановки участка на кадастровый учет. Если границы участка не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), его нельзя продать, подарить, обменять или сдать в аренду. Это же правило распространяется и на здания, расположенные на таком участке.
В Федеральной нотариальной палате советуют при покупке земли обращать внимание на ее категорию и вид разрешенного использования. Например, на участках, предназначенных для огородничества, нельзя строить жилые или садовые дома. Также важно проверять, не относится ли участок к археологическим памятникам или территориям культурного слоя, где строительство ограничено.
Еще одна частая проблема — дома, которые юридически не привязаны к земельному участку. Бывает, что строение принадлежит не тому человеку, который продает землю. Такие нюансы могут привести к сложностям при оформлении сделки. Нотариусы рекомендуют проводить сделки с недвижимостью через них, чтобы избежать подобных рисков.
Самовольные постройки: уроки из Сочи
Проблема самовольных построек не нова, и в других регионах тоже возникают споры. В Сочи, например, одна из жительниц построила на своем участке два трехэтажных дома без необходимых разрешений. Суд признал постройки незаконными, но не из-за отсутствия документов, а из-за несоответствия нормам. Дома явно предназначались для коммерческого использования, что противоречило назначению участка.
Хозяйка не торопилась исполнять решение суда о сносе и даже пыталась продать участок с нелегальными постройками. За уклонение от выполнения судебного решения ее оштрафовали на три тысячи рублей и ограничили в выезде за границу. В итоге дома были снесены за счет владелицы. После этого ограничения с нее сняли.
Этот случай показывает, что проблема не всегда в отсутствии разрешения. Если постройка нарушает нормы или используется не по назначению, суды могут принять жесткие меры. В отличие от новороссийского дела, в Сочи власти предоставили доказательства нарушений, что и стало основанием для сноса.
Что нужно знать собственникам
Решение Верховного суда в деле новороссийской жительницы дает собственникам больше уверенности в своих правах. Теперь они могут реконструировать или строить дома, просто уведомив власти, но при этом обязаны соблюдать строительные нормы. Нарушение этих норм может привести к серьезным последствиям, вплоть до сноса.
Перед началом строительства важно проверить категорию земельного участка, его границы и вид разрешенного использования. Также стоит убедиться, что проект дома соответствует СНиПам и не создает угроз для окружающих. Если участок не прошел межевание, его нужно оформить в ЕГРН, иначе возникнут проблемы с регистрацией.
Суды все чаще делают акцент на возможности исправить нарушения вместо сноса. Это дает шанс владельцам сохранить свои постройки, если они готовы устранить недочеты. Но для этого нужно действовать в рамках закона и сотрудничать с контролирующими органами.