Самовольно занятая часть участка не всегда бывает намеренной. Часто на практике возникают случаи, когда собственник в течение многих лет и не подозревал, что пользовался чужой землёй. Это могло возникнуть из-за неверных замеров при первичном межевании или реестровых ошибок.
К моменту обнаружения несоответствий владелец уже успел построить объекты на захваченной части. Оформить лишние сотки в собственность собственник может в досудебном порядке (перераспределение, дачная амнистия) или через суд.
Как выявить наличие самозахвата
Чтобы проверить участок на наличие самозахвата, первоначально рассмотрите исходную документацию на землю. Например, закажите выписку ЕГРН на участок. Так, получится проанализировать зарегистрированные границы и сверить их с фактическими. Самостоятельно выполнить замеры будет трудно, поэтому рекомендуем заказать услуги геодезиста. Перед покупкой земли или строительством на участке собственник будет уверен, нет ли ошибок в границах объекта.
Также в выписке может быть указано, что контуры не установлены. В этом случае без кадастрового инженера не обойтись. Так как при определении координат может быть выявлено, что годами владелец использовал больше площади, чем первоначально было в собственности.
Для ознакомления правообладатель может рассмотреть публичную кадастровую карту и визуально сопоставить фактические контуры с отображёнными. Например, проверить расположение объекта относительно смежных участков, дорог и сооружений.
❗ Обратите внимание: часто на практике возникают ситуации, когда владелец узнаёт о самовольном захвате от соседа или контролирующих надзорных органов. Чтобы этого не произошло, рекомендуем привлечь кадастрового инженера на участок и провести замеры.
Способы узаконивания самозахвата
Есть несколько способов легализации самовольно захваченных соток. Юристы представили распространённые варианты:
✔ Способ №1: Перераспределение участков с муниципальными землями.
Если при использовании исходной земли собственник частично захватил муниципальную площадь, то эти сотки возможно узаконить. Важно, чтоб государственная земля не была зарезервирована для муниципальных нужд, и не относилась к местам общего пользования (дороги, проезды). Потребуется проверить, чтобы после прирезки объект не превышал нормы ПЗЗ по району. Также эти смежные земли должны относиться к одному ВРИ и категории. После перераспределения участок должен соответствовать градостроительным требованиям.
Способ перераспределения: первоначально нужно установить границы в отношении своего объекта (если ранее межевание не выполнялось). Когда контуры утверждены, то в местную администрацию потребуется направить заявление о перераспределении. В течение месяца представители выносят решение, на основании которого можно пригласить кадастрового инженера для подготовки нового межевого плана. Документ должен пройти оформление в Росреестре.
❗ Важно: Процедура платная. Поэтому после регистрации выписку ЕГРН требуется направить в муниципалитет. На основании полученного документа представители формируют проект соглашения, где и отмечается стоимость прирезаемой части.
✔ Способ №2: Перераспределение с частными землями.
В некоторых случаях договориться о прирезке части земли можно и соседями. Например, владелец смежного участка знает о самозахвате и предлагает выкупить часть своей площади. В этом случае земля оформляется по договору купли-продажи, предварительно кадастровый инженер замеряет объекты и устанавливает новые границы.
Есть также возможность и бесплатно узаконить самозахват участка: предложить соседу взамен на захваченную часть, такую же площадь, но с другой стороны исходного участка. Например, с лицевой стороны объекта выполняется прирезка соседней площади, а с тыльной – столько же соток возвращаются соседу. Чтобы правильно оформить границы, на участок приглашается кадастровый инженер. Далее потребуется зарегистрировать сведения в Росреестре.
❗ Обратите внимание, что перед таким перераспределением также важно учесть градостроительные нормы.
✔ Способ №3: Дачная амнистия.
Представляет собой упрощённый способ оформления. По дачной амнистии можно оформить не только дома, но и земельные участки. Одновременно с этим есть возможность узаконить самовольно захваченную площадь. Важно при этом не нарушать прав третьих лиц. В противном случае в Росреестре не удастся зарегистрировать лишние сотки.
✔ Способ №4: Исправление реестровых или технических ошибок.
На практике юристов возникали ситуации, когда захваченный участок на самом деле оказывался ошибкой в границах. Из-за наложения или смещения контуров могла возникнуть погрешность. Или в технических документах указана площадь меньше, чем должна быть на самом деле. Поэтому в некоторых случаях достаточно обратиться к кадастровому инженеру за устранением несоответствий.
❗ Обратите внимание, если такие ошибки приводят к прекращению, возникновению или переходу прав, то разрешать вопрос потребуется в судебном порядке. Так как недопустимо нарушение интересов третьих лиц.
Когда легализация самозахвата невозможна
Учтите, что не всегда можно оформить в собственность случайно захваченную землю. Как правило, это относится к следующим ситуациям:
- Площадь относится к красным линиям, например, к общему проходу, проезду.
- Захваченная часть земли принадлежит другой категории участков. Узаконивание будет противоречить правилам землепользования.
- Лишние сотки относятся к охранным зонам. Например, где действуют особые условия охраны среды.
- Нельзя узаконить сотки, примыкающие к береговой линии или санитарным зонам.
- Занятый участок зарезервирован для государственных нужд или комплексного развития территории.
Также легализовать такую землю не получится, если в процессе нарушаются права других лиц.
Последствия неоформленного самозахвата
Если до того, как собственник узаконил самозахват, выявилось это нарушение, то в отношении владельца предусмотрены штрафы. Наказание регламентируется ст. 7.1 КоАП РФ. Если кадастровая стоимость в отношении участка установлена, то размер штрафа составляет 1–1,5% от кадастровой стоимости и не меньше 5 тыс. рублей. Если КС не установлена, то штраф для граждан составляет от 5 до 10 тыс. рублей.
Рекомендации наших юристов
- При узаконивании лишних соток предварительно проконсультируйтесь с кадастровым инженером, чтобы не допустить ошибок в оформлении.
- Не затягивайте с легализацией захваченной части. Обратитесь к земельным юристам, чтобы найти способ устранения несоответствий.
- Учтите, что процесс легализации платный: оформляете вы землю путём перераспределения или в судебном порядке.
Кадастровые инженеры компании «Истрариел» помогают выявить самозахват перед покупкой участка или строительством капитальных объектов на площади. Наши земельные юристы выявляют причину возникновения лишних соток и помогают узаконить землю. Представляют интересы клиента в государственных ведомствах и добиваются регистрации прав на дополнительную площадь. Работают по договору с гарантией результата. Предоставляем услуги по Москве и Московской области. Чтобы получить бесплатную консультацию, звоните по телефону: 8 (495) 649-94-39.