Здравствуйте!
Операции с недвижимостью — для многих значимый момент в жизни, связанное с большими финансовыми затратами и юридическими обязательствами, поэтому крайне важно быть подготовленным. В этой статье рассмотрим ключевые этапы и советы, которые помогут вам избежать распространённых ошибок и сделать выгодную и безопасную сделку. В данной статье не буду расписывать всю процедуру, а лишь пройдусь верхнеуровнево по наиболее спорным моментам или о тех моментах, о которых мало говорят.
Какие документы готовить или требовать для сделки:
- Формы 7, 9, 12
- Справка об отсутствии долгов за капремонт
- Выписка с росреестра
- Нотариальное согласие супруга на продажу, если он не собственник, но был в браке с собственником на момент покупки. К сожалению нотариальная сделка не защищает ни от чего реально значимого, но как дополнительная мера обязательна, не продукты в магазине ведь покупаются.
- Справка из ПНД для спокойствия и на всякий случай. К сожалению наличие справки из ПНД также не защищает ни от чего.
P.S. При дарении в исключительных случаях (ст. 578 ГК РФ) сделку можно отменить, поэтому обязательно необходимо точно все оценить и взвесить. Я ни в коем случае не хочу сказать, что подаренные квартиры - это красная метка и необходимо их избегать, нет и еще раз нет! Но осведомлен значит вооружен.
Нюансы с подаренной недвижимостью
Договор дарения часто используется для обхода определённых юридических сложностей, например:
- чтобы исключить обязательных наследников (завещание не всегда позволяет это сделать);
- чтобы защитить имущество от раздела при разводе (подаренное имущество считается личным и не подлежит разделу).
Однако, устраняя эти риски, человек может столкнуться с другими, не менее серьёзными. Ведь договор дарения — это юридическая основа для перехода права собственности.
Поэтому не редкость, когда даритель спустя время начинает жалеть о сделке и хочет вернуть имущество назад.
Один из типичных примеров — родитель передал квартиру сыну или дочери, а потом отношения между ними испортились. Возникает вопрос: можно ли отменить дарение?
Закон предусматривает такую возможность, но только при наличии исключительных оснований, прямо указанных в статье 578 Гражданского кодекса РФ:
- если суд установит, что одаряемый пытался лишить жизни дарителя или членов его семьи, либо умышленно нанёс вред здоровью дарителя;
- если будет доказано, что получатель подарка обращается с ним халатно, создавая угрозу его утраты, при том, что вещь имеет для дарителя большую личную или культурную ценность.
На практике эти основания встречаются крайне редко, поэтому отмена дарения через ст. 578 ГК РФ — маловероятный сценарий.
В реальности гораздо чаще договор дарения оспаривается через признание его недействительным. Это возможно в следующих случаях:
- Даритель не осознавал значения своих действий на момент заключения договора (статья 177 ГК РФ), что бывает, например, при наличии психических или возрастных заболеваний.
- Сделка была заключена под давлением, с применением обмана или угроз (статья 179 ГК РФ).
- Даритель заблуждался относительно сути документа, который подписывал (статья 178 ГК РФ).
Пример: пожилой человек подписывает бумаги, полагая, что оформляет наследство, а фактически — безвозмездную передачу квартиры.
Так, в одном из дел (Определение 4-го кассационного суда общей юрисдикции № 8Г-5315/2023) суд пришёл к выводу, что даритель находился в заблуждении относительно характера сделки. Квартира была его единственным жильём, текст договора был набран мелким шрифтом, нотариус участия не принимал, а о последствиях подписания дарителя никто не уведомил. В результате суд признал договор дарения недействительным.
Аванс
Бессмысленный ритуал и договор с ним на практике признается в суде ничтожным.
В законодательстве РФ нет понятия аванса. При незаключении сделки по вине любой из сторон продавец обязан вернуть аванс в полном объеме.
Долги за ЖКХ на квартире
Переходят к покупателю вместе с квартирой только долги за капремонт. Остальные долги покупатель для себя аннулирует, открыв новые лицевые счета у всех поставщиков услуг, типа УК, ТСЖ, газа, воды, электричества, ТБО и т.д. Открывать новые ЛС надо сразу после регистрации сделки.
Что нужно обязательно делать
Минимизации рисков может способствовать добросовестность приобретателя. Кто такой «добросовестный приобретатель недвижимого имущества»? Как этот статус поможет сохранить квартиру или получить компенсацию?
Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ, существуют определённые обстоятельства, при которых собственник может потребовать возвращения своей недвижимости. Это возможно, если имущество было утрачено владельцем или лицом, получившим его от собственника, либо если оно было похищено или выбыло из владения вопреки воле владельца.
Кроме того, возврат возможен, если будет установлено, что покупатель действовал недобросовестно, то есть знал или должен был знать о неправомерности сделки.
Типичные ситуации из судебной практики
Наиболее распространённые случаи, когда жильё подлежит возврату:
- собственник не был осведомлён о том, что третьи лица распоряжаются его недвижимостью (например, без его согласия продают, дарят или совершают иную сделку);
- продажа осуществлена по поддельной доверенности или с использованием чужого паспорта;
- процесс приватизации содержал ошибки, выявленные уже после регистрации права.
Как покупателю обезопасить себя?
Чтобы избежать риска лишиться квартиры и денег, необходимо понять, кто такой добросовестный приобретатель.
Добросовестный приобретатель: кто это такой?
В той же статье 302 ГК РФ указано, что добросовестным считается приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имеет прав на отчуждение имущества. Но как доказать свою добросовестность?
Ранее понятие добросовестности было нечетким. Это приводило к трудностям при защите прав покупателя. В связи с этим в 2017 году подготовили, а в 2019 году приняли поправки к Гражданскому кодексу. С 1 января 2020 года эти изменения вступили в силу.
Согласно обновлённому законодательству (ст. 234 и 302 ГК РФ), если покупатель полагался на сведения из государственного реестра, он считается добросовестным, пока не доказано обратное.
Если суд признаёт добросовестность приобретателя, требование о возврате жилья отклоняется. Однако даже при удовлетворении иска о возврате квартиры покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства. Это регулируется статьёй 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ (в редакции от 14.07.2022). Выплата производится на основании судебного решения по иску к Российской Федерации.
Много написано, но что именно в итоге делать? Как снизить риски и подтвердить свою добросовестность?
Учитывая все вышенаписанное перед покупкой недвижимости рекомендуется принять следующие меры предосторожности:
- Закажите выписку из ЕГРН — в ней содержатся сведения о собственнике, наличии арестов, залогов и судебных споров.
- Проверьте информацию на официальных сайтах судов и Федеральной службы судебных приставов — можно выявить, участвовал ли продавец в спорах, касающихся квартиры.
- Уточните у предыдущих собственников историю владения объектом. Если квартира унаследована — запросите данные у нотариуса.
- Изучите правоустанавливающие документы: как, когда и на каком основании продавец стал собственником.
- Обратитесь в управляющую компанию — узнайте о наличии задолженностей по коммунальным платежам.
- Проверьте, кто проживает в квартире, и есть ли фактический доступ у продавца.
- Обратите внимание на частую смену владельцев — это может указывать на попытки "очистить" квартиру от юридических рисков.
- Подозрительно низкая цена — дополнительный повод насторожиться.
- Будьте особенно внимательны, если продавец — ваш родственник или деловой партнёр. В таких случаях суд может предположить, что вы были осведомлены о юридических нюансах сделки.
Если суд обнаружит, что покупатель не предпринял разумных усилий для проверки чистоты сделки, он может лишиться статуса добросовестного приобретателя.
Заключение
Тщательная проверка объекта и продавца перед покупкой — залог вашей защиты в будущем. Даже если впоследствии всплывут неприятные обстоятельства, проделанная предварительная работа значительно увеличит шансы быть признанным добросовестным приобретателем.
Чтобы дополнительно обезопасить сделку, можно воспользоваться юридическими сервисами по проверке недвижимости. Специалисты помогут проанализировать правовой статус объекта и истории владения, выявить потенциальные риски и предотвратить возможные проблемы с правами собственности.