Банк России продолжает ужесточать контроль за рассрочками от застройщиков. Взявшим рассрочку дольщикам могут отказать в ипотеке, беспокоятся на рынке.
Центробанк на этой неделе разослал коммерческим банкам письмо с предупреждением о рисках, связанных с продажей жилья в рассрочку без привлечения кредитных организаций. ЦБ отмечает, что застройщики не проверяют платёжеспособность клиентов так же тщательно, как банки, что повышает риски дефолтов. Покупателям это грозит потерей жилья и штрафами даже при незначительных просрочках.
Кредитным организациям рекомендовано усилить контроль за застройщиками, предоставляющими рассрочку, учитывать такие сделки, как фактор риска, и готовиться к ужесточению резервных требований.
Отдельно подчёркивается, что покупатели, уже взявшие рассрочку, могут столкнуться с отказом в ипотечном кредитовании или неожиданно высокими платежами при попытке перекредитоваться. Также, по мнению ЦБ, завышенная стоимость купленного по этой схеме жилья "может привести к тому, что средств, полученных от реализации жилья, может быть недостаточно для погашения ипотечного кредита при возникновении у физического лица трудностей с его обслуживанием".
Регулятор напоминает, что продолжает работу над проектом нормативного акта, устанавливающего особый порядок формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по кредитам, предоставленным для целей создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. "В указанный проект планируется включить положения, учитывающие риски продажи жилья в рассрочку от застройщика. Принятие указанного нормативного акта планируется в текущем году", — говорится в письме.
Опрошенные "ДП" девелоперы говорят, что на данный момент рассрочки — одна из немногих работающих схем при продаже жилья. "Для застройщиков рассрочка сейчас формирует главный канал продаж", — говорит директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. Доля сделок с использованием рассрочки у ряда застройщиков достигает 50–60%, подсчитала она.
"При этом есть компании, которые удерживают этот показатель на уровне 20–30% и делают акцент, например, на предоставлении скидок при покупке квартиры", — отмечает Ольга Трошева.
Как рассказывает директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова, в профильных сообществах активно обсуждается обеспокоенность ЦБ тем фактом, что якобы при рассрочках покупатели в перспективе не смогут перейти на ипотеку, что цена в рассрочку завышена или что клиент не сможет — если впоследствии захочет — продать свой объект недвижимости. "Как показывает опыт, покупателям понятны эти риски ещё на входе в сделку. Если клиент планирует впоследствии перейти на ипотеку, но не уверен в том, что банк согласует ему выдачу ипотечного кредита, очевидно, у него есть запасной вариант в виде квартиры на вторичке либо какие–то другие активы — вклады, дополнительные доходы", — говорит эксперт.
Как полагает коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко, когда дело касается небольшого первого взноса, люди склонны переоценивать свои силы.
"Кредитное плечо становится непосильным — договоры расторгаются. Мы изначально аккуратно работаем с рассрочками на строящееся жильё, чтобы минимизировать собственные риски. И эта политика оправдывает себя на длительной дистанции. Поэтому желание регулятора ужесточить правила понятно, но на нас это не повлияет", — уверена она.
При этом, как признаются эксперты, "рынок наигрался с рассрочками", и их доля постепенно снижается. "По нашей практике таковые сейчас составляют 40%. И при этом выросла доля ипотеки — до 60% на текущий момент. Если программа семейной ипотеки расширится, то это соотношение ещё больше изменится в пользу ипотеки", — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "ПСК" Кирилл Кудрявцев.
"Количество рассрочек на рынке действительно сокращается. Мы также получаем запросы от комитета по строительству с просьбой предоставить информацию о количестве рассрочек, что указывает на возможную подготовку к регулированию условий их предоставления застройщикам", — отмечает директор по продажам AAG Игорь Бадиков.