Несмотря на пессимистичные прогнозы вице-премьера Хуснуллина, в республике меньше новостроек не становится. Эксперты считают, что запаса прочности хватит на ближайшие годы, не помешает и снижение покупательской способности населения.
Неутешительный прогноз
В 2027 году объём ввода жилья в России может сократиться на треть. Такой прогноз на днях дал заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин.
- Если ситуация не изменится, падение может достичь 30 процентов. Мы верим, что ипотека станет доступнее. Возможно, отмена комиссий увеличит количество ипотечных кредитов, и мы преодолеем трудности, - отметил Хуснуллин.
Вице-премьер добавил, что многие строительные компании откладывают запуск новых проектов. Это значит, что в ближайшие годы объём введённого жилья может заметно уменьшиться. Изменение ключевой ставки может иметь необратимые последствия. По данным Росстата, в прошлом году объем введенного жилья в стране снизился на два процента по сравнению с предыдущим годом и составил 107,8 миллиона квадратных метров.
Но пока, по словам вице-премьера, в восемнадцати субъектах России, включая Татарстан, достигнут целевой показатель национального проекта «Жильё и городская среда» по вводу жилья на душу населения. Он составляет не менее 0,82 квадратных метра на человека.
- Татарстан стал одним из регионов, внесших значительный вклад в жилищное строительство. С 2020 по 2024 год здесь ввели в эксплуатацию более 10 миллионов квадратных метров жилья. В этот список также попали Московская область, Москва, Краснодарский край, Ленинградская область, Санкт-Петербург, Башкортостан, Свердловская, Ростовская, Новосибирская и Тюменская области, - уточнил Хуснуллин.
По словам заместителя председателя российского правительства, стране нужно значительно увеличить строительство нежилых объектов, чтобы достигнуть запланированных объёмов ввода жилья. Сейчас в стране ежегодно возводят 175 миллионов квадратных метров недвижимости, из них 135 миллионов — жилые, а 110 миллионов — непосредственно жилые площади. Остальное — парковки, первые этажи и общественные зоны. Таким образом, нежилая недвижимость, которая создаёт рабочие места и приносит налоги, составляет лишь 40 миллионов квадратных метров, или 25 процентов от общего ввода. Это не соответствует норме. Для устойчивого экономического роста необходимо, чтобы жильё и нежилые объекты строились примерно в равных пропорциях, отметил вице-премьер.
«К Татарстану это никак не относится»
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев уверен, что мрачные прогнозы не соответствуют текущей ситуации на рынке недвижимости республики. Застройщики в регионе чувствуют себя неплохо.
- Я слушал интервью Хуснуллина и в целом с ним согласен, но не по поводу нашей республики. К Татарстану это никак не относится. По крайней мере, не к Казани. За последний год в город зашли федеральные застройщики.Они активно строят, и я не думаю, что оборот в строительной отрасли снизится. Кроме того, местные застройщики также не снижают обороты. Поэтому я считаю, что в Казани снижения не будет, - заявил Савельев.
При этом ситуация на рынке недвижимости в стране, по оценке эксперта, оставляет желать лучшего. Из-за отсутствия льготных ипотечных программ и высоких процентных ставок по обычным кредитам спрос на жилье значительно упал. Процентные ставки по кредитам, которые банки предоставляют застройщикам, довольно высоки. Когда застройщик начинает строительство, еще ни одна квартира не продана, а кредит выдается под 27-28 процентов годовых. Это очень дорого, и не каждый застройщик может позволить себе такие условия.
Строить за счет собственных средств, напоминает Савельев, готовы лишь немногие компании. Поэтому перед началом строительства приходится тщательно просчитывать экономическую и финансовую модель проекта. Вероятно, в будущем мы увидим снижение количества новых объектов и строек, но в Казани этого пока не заметно.
- Всё зависит от потенциала. В Казани снижения вряд ли стоит ожидать. А вот в других регионах России и Татарстана оно, вероятно, будет. Но не такое значительное, как прогнозирует Хуснуллин. Мы не упадем до 30 процентов. Его прогноз слишком пессимистичен, и, скорее всего, не оправдается. Есть еще один важный фактор, который влияет на ситуацию. Это потребность в жилье. На сегодняшний день она остается высокой, - уточнил Савельев.
Эксперт обратил внимание на льготные программы, поддерживающие рынок недвижимости, добавив, что они помогают оживить его. Хотя Центробанк снизил ставку на один процент - до 20, ипотека всё равно остаётся высокой и недоступной для многих. При этом застройщики обычно все же предлагают удобные рассрочки, которые облегчают покупку жилья для многих.
- В Татарстане и по всей России застройщики все чаще используют рассрочку как популярный инструмент для покупки жилья. Покупатель вносит 20 процентов от стоимости квартиры, а затем ежемесячно платит суммы по договоренности до окончания строительства. Через полтора-два года, когда дом будет готов, он переходит на ипотеку. Люди надеются, что к тому времени процентные ставки по ипотеке снизятся. Поэтому рассрочка сейчас пользуется большим спросом, - считает вице-президент гильдии риелторов.
Но, по словам генерального директора группы компаний «СМУ-88» Наиля Галеева, рассрочки уже сыграли свою роль и их многие застройщики отменяют. Они были временной мерой, которая получила широкое распространение в период высокой ключевой ставки и дополнительных комиссий по льготным ипотечным программам. В такой ситуации она позволяла сохранить спрос и дать массовому покупателю гибкий инструмент для приобретения жилья.
- Сейчас комиссии отменили, а я напомню, что банки добавляли примерно миллион к конечной стоимости квартиры за возможность воспользоваться льготной программой, и это еще без учета переплаты по процентам. Так вот, с отменой комиссий ипотеки с господдержкой в какой-то степени вернули себе целевую аудиторию, - отметил Галеев.
При этом, как подчеркнул спикер, в проектах бизнес- и премиум-класса доля рассрочек остаётся стабильно высокой, это хорошо видно на примере объектов СМУ-88. Доля рассрочки в сделках у этого застройщика сохраняется на уровне примерно в 70 процентов. Это связано с более платежеспособной аудиторией, для которой рассрочка - не замена ипотеке, а инвестиционный инструмент. В условиях высоких ставок по депозитам такой формат расчётов становится выгодным: покупатель вносит первоначальный взнос, остальную сумму размещает на депозите под высокий процент, и к моменту сдачи дома оказывается в плюсе.
- Думаю, такое положение дел сохранится, пока ключевая ставка будет выше 10-12 процентов. Как бы то ни было, в текущей парадигме, когда первичный рынок недвижимости работает исключительно по системе эскроу-счетов, ипотека остается более понятным, прозрачным и регулируемым инструментом. Она привычна как для девелоперов, так и для покупателей, а значит - безопаснее для обеих сторон. Но пока ключевая ставка не позволяет полноценно ею пользоваться, - заметил Галеев.
Амбассадор новостроек «Флэт» Диляра Хабибуллина отмечает, что информация об уменьшении доли рассрочек в России не совпадает с данными застройщиков.
- Например, у крупнейших застройщиков - если брать топ-5 в нашем регионе - до 85 процентов сделок в месяц сейчас проходит именно по рассрочкам. Это связано с тем, что комиссию по семейным и другим льготным ипотекам отменили совсем недавно. Раньше она была значительной - от 700 тысяч до 1,5 миллиона рублей, и многие покупатели не были готовы на такие переплаты, - заявила Хабибуллина.
Снижение доли рассрочек в Татарстане, как подчеркнула она, пока нет, это очевидно. Они все еще востребованы, потому что семейная ипотека доступна не всем, а её лимит ограничен. По мнению Хабибуллиной, часто клиенты сначала оформляют рассрочку, чтобы накопить на первоначальный взнос, а потом переходят на ипотеку. Тем не менее, в статистике это учитывается как рассрочка.
Хабибуллина выделила ещё один фактор, влияющий на повышение стоимости, - это то, что застройщикам не так выгодно работать с рассрочкой. При использовании эскроу-счетов на счёт поступает только часть средств - первоначальный взнос, обычно от 20 до 40 процентов от общей суммы, а также ежемесячные платежи. А в случае с ипотекой застройщик получает всю сумму сразу.
- Программы ипотеки для участников СВО пока не реализованы - банки их не предлагают, несмотря на инициативы правительства о ставках 2-3 процента. Сейчас реально работают только семейная ипотека и IT-ипотека. Для участников СВО застройщики могут предложить лишь скидки на стоимость квартиры, но не льготные ставки, - добавила Хабибуллина.
Президент Гильдии риелторов Татарстана Анастасия Голяшева считает, что сейчас есть предпосылки для сокращения новых проектов и увеличения сроков их реализации. Это связано с тем, что снижение продаж напрямую повлияло на застройщиков, которые вынуждены искать баланс.
- Механизм проектного финансирования работает так, что без продаж нет денег на строительство. Поэтому застройщики нуждаются в государственной поддержке, чтобы вовремя строить и сдавать дома. Татарстан - один из немногих регионов, который держится на плаву. Много федеральных компаний пришли к нам, поэтому мы идем с запасом. Однако это не означает, что мы справимся без поддержки, - говорит Голяшева.
Меры поддержки
Как подчеркивает директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков, прогноз Хуснуллина хоть и выглядит тревожным, но вполне реалистичен, учитывая текущие тенденции: финансовые трудности у застройщиков, рост себестоимости стройки, ужесточение нормативных требований и снижение покупательской способности. Тем не менее, правительство уже предпринимает шаги для недопущения такого сценария.
- В частности, идут обсуждения мер по поддержке ипотечного кредитования, включая снижение ставок и отмену комиссий, а также адресная поддержка застройщиков, особенно в регионах с высокой долей социального строительства, - сказал Кабаков.
Татарстан, по мнению эксперта, будучи одним из лидеров по строительству жилья в стране, также сталкивается с этой проблемой. В этом году уже зафиксировано снижение объемов ввода жилых объектов и запуска новых проектов. Это свидетельствует о том, что даже стабильные регионы испытывают трудности. Прогноз Хуснуллина не кажется маловероятным. Он отражает реальные вызовы, с которыми сталкивается строительная отрасль, и требует совместных усилий власти и бизнеса для их решения.
- В ближайшие годы ситуация вряд ли изменится к лучшему. В 2025 году ставки не снизятся, и положение останется прежним. Однако есть надежда на 2026 год. Центробанк опубликовал прогноз, согласно которому инфляция может снизиться до 4-6 процентов. Это может привести к снижению ставки рефинансирования и оживлению рынка. Но до конца года этого не произойдёт. В Татарстане, особенно в Казани, перспективы более оптимистичные, чем в целом по России, - напомнил вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Савельев.
А возвращение бойцов с СВО, по его мнению, оживит экономику. Когда спецоперация закончится и вернётся много людей с финансовым потенциалом, то они начнут активнее покупать и оформлять ипотеки. Кроме того, возможно, некоторые западные санкции будут сняты, и экономическая ситуация в стране улучшится.
Автор материала: Павел Наумов