Готовый арендный бизнес — способ запрыгнуть в поток пассивного дохода Перми, не ломая голову о долларах, ставках или пробелах. Как продать участок или выжать максимум из недвижимости? Всё больше инвесторов спрашивают себя: «А почему я всё ещё в жилых квартирах, если доходность коммерческой недвижимости уже давно лучше?»
Когда даже три квартиры не дают покоя: история на желтом диване
Мария Иванова, владелица аж трёх квартир в Перми, привыкла каждую осень морально брать отпуск, ведь приходится искать новых арендаторов (и гадать, повысят ли коммуналку). Однажды вечером супруг Марии оставил ноутбук открытым на странице с рекламой готового арендного бизнеса. «Пассивный доход Пермь? Опять эти сказки!» — усмехнулась Мария, пока не увидела реальное объявление: магазин у метро, два арендатора, договоры до 2026-го.
В голове сразу закрутились вопросы: как продать участок бабушки на окраине, чтобы купить этот кусок счастья? Чем вообще отличается ГАБ от квартир, не хлопнет ли кризис по аренде в следующем году? Жажда порядка боролась со страхом сделать глупость.
К утру появилась идея: если уж рисковать, то с умом, и лучше — с диверсификацией. Мария решила — хватит бегать за квартирантами, пора переключиться на что-то более стабильное и лакомое.
Пока муж, кофе и ютуб учили, что «доходность коммерческой недвижимости важнее инфляции», она вычисляла: неужели готовый арендный бизнес даст тот самый пассивный доход Перми, о котором всем так хочется рассказывать на кухне?
А теперь давайте разберём рынок, чтобы не остаться с тремя ключами, но без прибыли.
Как рынок ГАБ превзошёл квартиры: цифры за 2025 год
Оживлённая Пермь 2025 года — это не только пробки и новые ТЦ, но и рынок готового арендного бизнеса, где уже не обязательно иметь миллионы для входа. Посмотрите на эти факты:
- Средняя доходность коммерческой недвижимости — 8-12% годовых (уже после налогов).
- Объекты с двумя арендаторами, долгосрочными договорами и небольшими участками стартуют от 10,6 млн рублей.
- Арендный поток для помещения 200 м²: 427 000 руб. в месяц.
- По квартирам годовой доход редко переваливает за 6-7% (особенно после вычета простоя и ремонта).
Таблица: Сравнение доходности (2025)
1️⃣ Квартира
📈 Доходность: 5–7%
🔴 Минусы: Простой, износ
⸻
2️⃣ ГАБ
📈 Доходность: 8–12%
🔴 Минусы: Уход арендатора
⸻
3️⃣ Депозит
📈 Доходность: 18–22%
🔴 Минусы: Инфляция, лимит
⸻
4️⃣ ОФЗ
📈 Доходность: 18%+
🔴 Минусы: Волатильность
⸻
Учитывая эти показатели, становится ясно: если у вас есть бюджет 7 млн, стандартная квартира на Свердловском районе — не предел мечтаний.
Пошагово: сколько зарабатывает ГАБ под ключ (бюджет 7 млн)
Представим: Мария решает не растягивать нервы по тонкой жилой нити и вкладывает 7 млн в объект с двумя арендаторами и небольшим участком.
Формула доходности:
Чистый ежемесячный доход = Аренда – эксплуатационные расходы
Годовая доходность = (Чистый годовой доход – налоги) / Инвестиции × 100%
Расчёт:
- Цена объекта: 7 000 000 руб.
- Арендный доход: 70 000 руб./мес (2 арендатора)
- Расходы (содержание, налоги): 7 000/мес
- Чистый ежемесячный: 63 000 руб.
- Годом: 63 000 × 12 = 756 000 руб.
- Налог (УСН 15%): 113 400 руб.
- Чистая прибыль: 756 000 - 113 400 = 642 600 руб.
- Доходность: 642 600 / 7 000 000 × 100% = 9,2% годовых
И да, в работе с квартирами такую доходность получают не все. А если поискать партнёра-инвестора и купить объект за 10,6 млн, аренда доходит до 215 730 руб./мес (доходность уже под 28% на свой вклад!).
Альтернативы: правда ли лучше банальный депозит или ОФЗ?
Но не всё золото, что блестит, а греет душу банальный банковский вклад?
Сравнив варианты:
1️⃣ ГАБ (прямой)
💰 Затраты: 7 млн
📈 Доходность: 9,2%
💵 Чистая прибыль: 642 600
🟢 Плюсы: Материальный актив, потенциал роста
🔴 Минусы: Сложно найти хорошее место
⸻
2️⃣ ГАБ (с партнёром)
💰 Затраты: 7 млн
📈 Доходность: 28,3%
💵 Чистая прибыль: 1 980 401
🟢 Плюсы: Масштабируемость, стабильность
🔴 Минусы: Делёж дохода, возможны разногласия
⸻
3️⃣ Депозит
💰 Затраты: 7 млн
📈 Доходность: 18%
💵 Чистая прибыль: 1 096 200
🟢 Плюсы: Простота, гарантия возврата
🔴 Минусы: Нет роста стоимости
⸻
4️⃣ ОФЗ
💰 Затраты: 7 млн
📈 Доходность: ≥18%
💵 Чистая прибыль: ≥1 096 200
🟢 Плюсы: Надёжность, гибкость
🔴 Минусы: Волатильность, нюансы
⸻
5️⃣ Квартира
💰 Затраты: 7 млн
📈 Доходность: 6%
💵 Чистая прибыль: ~400 000
🟢 Плюсы: Понятный формат, быстрый старт
🔴 Минусы: Риски простоя арендаторов
⸻
Вывод: да, депозит сейчас от 18% годовых. Но стоит ли отдавать всё банку, если хочется пассивного дохода Перми и уверенности в кирпичной стене за спиной?
Чек-лист: не попасть впросак с ГАБ
Чтобы не попасть впросак (и не зарыдать от форс-мажора), держите чек-лист проверки объекта бизнеса:
- Проверить чистоту сделки: выписка, отсутствие долгов, нет обременений.
- Изучить арендаторов: устойчивость, история, ниша (лучше бытовые услуги и продукты).
- Договоры: сроки не менее 11 месяцев вперёд, индексация не ниже инфляции.
- Наличие обеспечительного платежа: минимум на 2 месяца аренды.
- Технический аудит: крыша, коммуникации, отопление, пожарка.
- Реальные платежи: сравнить договора с фактами, запросить выписки.
- Спросить арендаторов, кто отвечает за коммуналку, ремонт, налоги.
- Убедиться — помещение легко продать: расположение, трафик, соседство.
Итог: дорога к ГАБ проще, чем кажется
Суммируя: если хочется уйти от вечного поиска арендаторов и нервов за коммуналку, готовый арендный бизнес с двумя арендаторами — это билет в мир настоящего пассивного дохода Перми. Доходность коммерческой недвижимости не зря обгоняет квартиры: пространство, где арендаторы подписывают сделки на годы, работает и на стабильность, и на спокойствие.
А вы уже считали, сколько сил уходит на три квартиры против одного ГАБа? Подписывайтесь на мой Telegram — там ещё больше чисел, реальных кейсов и ссылок на рабочие объекты. Может, именно этот год — лучший год, чтобы сменить роль жертвы ЖКХ на нового игрока коммерческого рынка.
Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.
📲 Доходные объекты в тг @gabkommers
Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей — здесь.