Покупка квартиры — одно из самых важных и дорогостоящих решений в жизни.
Чтобы избежать рисков и не попасть в неприятную юридическую ситуацию, крайне важно внимательно проверять документы продавца. Особенно если квартира приобретается на вторичном рынке.
В этой статье расскажем, какие документы обязательно нужно запросить у продавца, какие могут насторожить, а какие — являются обязательными по закону.
Почему важно проверять документы перед покупкой.
На рынке недвижимости много подводных камней: обременения, долги, судебные иски, незаконные перепланировки, подделка прав собственности. В худшем случае вы можете потерять и деньги, и жильё.
Поэтому грамотная проверка документов — это:
- Защита от мошенничества;
- Гарантия юридической чистоты сделки;
- Основа для безопасной регистрации в Росреестре.
1. Право устанавливающие документы
Что запрашиваем:
- Свидетельство о праве собственности (до 2016 года);
- Выписка из ЕГРН (актуальный документ);
- Документ-основание (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
Зачем:
Выяснить, кто и на каком основании стал собственником. Обратите внимание на даты, участников сделок и наличие несовершеннолетних.
2. Актуальная выписка из ЕГРН
Где взять:
Покупатель может заказать на сайте Росреестра, через МФЦ и самый быстрый способ - через Госуслуги.
Что должно быть в выписке:
- Актуальный собственник;
- Отсутствие обременений;
- Нет арестов, ипотек, залогов;
- Указана полная площадь, кадастровый номер.
Зачем:
Это самый актуальный документ. Проверяем, нет ли ипотек, запретов на регистрацию, судебных исков.
3. Паспорт собственника
Проверяем:
- Действительность документа;
- Совпадение данных с ЕГРН;
- Возраст — если есть пожилой продавец, возможно, потребуется оценка дееспособности.
Зачем:
Подтверждение личности — обязательное условие. Мошенники могут действовать по доверенности от подставных лиц.
4. Согласие супруга
Если квартира куплена в браке, а супруг не является собственником, требуется нотариальное согласие на продажу.
Важно: Даже если супруги в разводе, потребуется подтверждение, что объект не был совместно нажитым.
5. Выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах)
Что показывает:
- Кто прописан в квартире;
- Есть ли зарегистрированные несовершеннолетние;
- Были ли временные регистрации.
Зачем:
Квартира должна быть свободна от регистрации на момент продажи. Иначе — сложности с выпиской после сделки.
6. Справка об отсутствии долгов по ЖКХ
Что запрашиваем:
Самое главное запросить справку об отсутствии задолженности за капитальный ремонт.
Зачем:
Так как именно долг за капитальный ремонт переходит на нового собственника как обременение. Все остальные долги по ЖКХ остаются за старым собственником.
7. Кадастровый паспорт или план
Нужен:
Для точной информации о площади, границах, наличии перепланировок.
Зачем:
Если есть перепланировка — нужно смотреть, узаконена ли она. В противном случае Росреестр может отказать в регистрации.
8. Справка из ПНД и НД
Необязательный, но рекомендуемый документ, особенно если продавец — пожилой человек.
Зачем:
Подтвердить дееспособность продавца. Это снижает риск оспаривания сделки.
9. Доверенность (если продаёт не собственник)
Важно:
Доверенность должна быть нотариальной;
Проверить срок действия, объём полномочий, наличие права на продажу недвижимости.
Зачем:
Фиктивные или просроченные доверенности — частый инструмент мошенников.
10. Документы на основании которых производилась приватизация
Если квартира приватизирована, важно знать:
- Участвовали ли в ней несовершеннолетние;
- Были ли отказавшиеся от доли.
Почему это важно: Отказавшиеся могут потребовать восстановления прав, если не были правильно уведомлены.
Что делать, если возникают сомнения?
- Обратитесь к опытному риелтору.
- Закажите юридическую проверку квартиры.
- Не спешите подписывать договор, если хотя бы один документ вызывает вопрос.
Часто задаваемые вопросы:
Можно ли купить квартиру без справки из ПНД/НД?
Да, закон этого не требует. Но если продавец — пожилой или есть признаки нестабильности, такую справку лучше запросить.
Что если в квартире кто-то прописан?
На момент сделки все должны быть выписаны. Лучше делать выписку до сделки.
Кто проверяет документы при сделке с ипотекой?
Банк — но только часть пакета. Ответственность за юридическую чистоту остаётся за вами.
Вывод: проверка документов — ваша защита от риска!
Не стоит недооценивать важность тщательной проверки документов. Это не формальность, а реальный способ защитить свои интересы.
Если вы сомневаетесь или не уверены — обратитесь к риелтору. Профессионал проверит документы, закажет выписку из ЕГРН, поможет безопасно оформить сделку.
Ищете надёжного риелтора, который проверит объект от и до? Обращайтесь — расскажу, как купить квартиру без сюрпризов и потерь.