Юрист Дмитрий Лифшиц — о налоге на недострои в Крыму
В Государственном совете Республики Крым приняли закон, согласно которому с 1 января 2026 года объекты незавершенного строительства будут облагаться налогом в размере 2% от кадастровой стоимости. Управляющий партнер юридической компании «Деловой Крым» Дмитрий Лифшиц рассказал о последствиях для бизнеса и мерах, которые стоит принять собственникам.
«Введение повышенной налоговой ставки на объекты незавершенного строительства (ОНС) — это шаг, который Крым предпринимает вслед за целым рядом других субъектов Российской Федерации. Основание для такого решения дает статья 378.2 Налогового кодекса РФ, позволяющая регионам вводить специальные ставки по налогу на имущество организаций в отношении ОНС. При этом, в каждом регионе целесообразность введения таких налоговых ставок определяется с учетом его особенностей, в том числе, исходя из социально-экономических условий развития территории.
Депутаты Госсовета Республики Крым приняли закон, согласно которому с 1 января 2026 года объекты незавершенного строительства будут облагаться налогом на имущество организаций по ставке равной 2% от кадастровой стоимости. При этом важно отметить, что, по сравнению с иными объектами налогообложения, в отношении ОНС устанавливается самая высокая ставка налога на имущество организаций. Таким образом, Крым встал в один ряд с регионами, где уже действует аналогичная налоговая мера — среди них Москва, Республика Алтай, Кабардино-Балкарская Республика, Адыгея, Карелия, Карачаево-Черкесия и другие.
Введение повышенной налоговой ставки по налогу на имущество организаций в отношении недостроев по сравнению со ставками по другим объектам недвижимости в Республике Крым указывает на возникшую необходимость стимулирования завершения строительства многочисленных ОНС.
По данным, изложенным в пояснительной записке к законопроекту, в Крыму на начало 2025 года зарегистрировано порядка 2,6 тыс. объектов незавершенного строительства. Из них чуть более двух тысяч имеют кадастровую стоимость и зарегистрированное право собственности. Это означает, что новая налоговая мера затронет тысячи собственников — как частных лиц, так и организации. Ключевая цель закона — стимулировать завершение строительства. По мнению главы республики Сергея Аксенова, изложенному в пояснительной записке, наличие большого количества незавершенных объектов и затягивание сроков работ негативно сказываются на социально-экономическом развитии территорий.
Закон должен побудить собственников либо активизировать строительство, либо принять решение о сносе и ликвидации объектов. Однако, помимо очевидных плюсов, нововведение может иметь и обратные эффекты. Мы можем столкнуться с ростом числа судебных споров по поводу обоснованности налога, с давлением на частных застройщиков, особенно на представителей малого и среднего бизнеса. Вероятна активизация демонтажа объектов, что потребует дополнительных затрат со стороны собственников. Кроме того, нагрузка ляжет и на системы кадастрового и налогового учета, которые придется адаптировать к новым реалиям. Особенно сильно это ударит по малому строительному бизнесу и владельцам проблемных, замороженных объектов.
Еще один важный момент — правовая определенность. Закон нуждается в четкой формулировке: что именно считается объектом незавершенного строительства? Например, если есть только фундамент — это уже ОНС? А если готовность здания составляет 80%? Отсутствие единых критериев создает поле для споров, ошибок и злоупотреблений.
В этой связи собственникам ОНС в Крыму я бы рекомендовал в кратчайшие сроки проверить, внесен ли их объект в ЕГРН как незавершенный. Также стоит проанализировать кадастровую стоимость объекта, оценить ее соответствие реальному положению дел и, при необходимости, обжаловать. Кроме того, имеет смысл рассмотреть вариант ускоренного завершения строительства или снятия объекта с кадастрового учета до конца 2025 года — до момента вступления закона в силу.
Новый налог — это сигнал рынку: долгострои больше не будут замороженным активом без последствий. Безусловно, расширение сферы налогового регулирования заставит участников строительной отрасли оптимизировать незавершенное строительство либо, с учетом экономических возможностей, ликвидировать ряд ОНС. Оба варианта могут привести к сокращению численности таких объектов на территории Республики Крым, но не исключают новых экономических трудностей на локальном уровне».