Условия кредитования, гарантии банков, риски заемщиков, когда банк может отказать в ипотечном кредите на дом. Рассказываем, на что должен обратить внимание заемщик, заключая кредитный договор, обеспеченный ипотекой.
Условия кредитования
Условия договоров с гражданами, не являющимися предпринимателями, изначально не могут быть для заемщиков хуже, чем те, которые установлены федеральными законами от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» и от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Гарантии, которые банки обязаны соблюдать
О прозрачности договора: начиная с первой страницы, в договоре четким, хорошо читаемым шрифтом в табличной форме отражаются индивидуальные условия кредитного договора, в частности сумма кредита, срок, процентная ставка, размер и периодичность платежей, способы исполнения денежных обязательств, ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение, и обстоятельства, при которых заемщик вправе попросить кредитные каникулы.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, это закон.
Также стоит обратить внимание на следующие условия.
- Досрочное погашение: спустя какое время долг можно закрыть, потребуется ли письменное уведомление банка об этом.
- Комиссии. Банк не может брать комиссии за операции по счету, открытому для обслуживания кредита. С 1 июля банкам запретят получать от заемщика комиссию за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по договору ипотечного кредита.
- Ответственность. Размер неустойки (штрафа, пеней) за несвоевременный возврат кредита не может превышать ключевую ставку ЦБ РФ на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств; и 0,06% в день от суммы просроченной задолженности, если проценты не начисляются.
- В договоре ипотеки обязательно должны указываться основания и порядок обращения взыскания на предмет залога (по судебному решению или в ином порядке), оценка недвижимости и факт выдачи закладной, если она выдается.
- Ипотеку нужно регистрировать как обременение недвижимости в ЕГРН.
Условия отказа банка в кредите
Граждане, опасаясь мошенников, все чаще устанавливают самозапреты на получение кредитов. Для целевых кредитов, к которым относится ипотека, это не препятствие. Однако банк может отказать в заключении договора по другим основаниям, например, если его не устраивает кредитная история, передаваемая в залог недвижимость, или заемщик не подходит под условия кредитования.
В 2025 году вступил в силу установленный Центральным банком «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Банкам необходимо внимательно подходить к оценке закредитованности потенциального заемщика. Не рекомендуется выдавать кредиты, составляющие более 80% стоимости предмета ипотеки, ограничиваются размеры первоначального взноса.
Можно ли внести изменения в договор
Банки работают по заранее утвержденным шаблонам и крайне неохотно вносят изменения. Соглашаясь на условия кредитования, будьте готовы подписать и документы о залоге и поручительстве.
Другое дело, что заемщика не могут заставить подписать «все и сразу», не читая. Если вежливо попросить проекты документов для изучения, то банк их предоставит.
По просьбе заемщика, банк обязан изменить условия кредита в строго установленных случаях. Согласно ст.6.1-1 закона №353-ФЗ заемщики, находящиеся в сложной жизненной ситуации, вправе на полгода приостановить платежи, либо вносить их в посильном размере.
Особенности для ипотечных кредитов, которые берутся для строительства нового дома на участке ИЖС
Внимательно читайте договор. Если кредит используется не по назначению, или с нарушением сроков строительства или оформления документов, банк вправе отказаться от дальнейшего кредитования и (или) потребовать полного досрочного возврата денег.
По общему правилу, если заложен участок, на котором планируется стройка, возводить здания и сооружения можно без согласия залогодержателя. Если не привлекать дольщиков, достаточно соблюдать предельные параметры дома и уведомить о начале строительства местные власти.
Однако договор об ипотеке может, наоборот, предусматривать, что залог не распространяется на постройки, или для их возведения потребуется письменное согласие.
Также договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона об ипотеке).
Читайте РОКА «Советник» в Telegram, ВКонтакте.
Читать все статьи рубрики Аналитика.События