Налоговики посчитали, что он схитрил, и арендная плата там была, но неофициальная. Но как это они смогут доказать?
Мой клиент не так давно получил необычное письмо от сотрудников налоговой службы. Представителей ФНС насторожил тот факт, что в качестве аргумента отсутствия дохода от сдачи трех квартир он предъявил договоры найма, где единственные расходы жильцов ограничивались исключительно оплатой коммунальных услуг.
Расскажу немного подробнее. У моего клиента – несколько квартир в одном из популярных курортных городков на Черноморском побережье России. Эти апартаменты уже давно сдаются приезжим туристам. Спустя время, после ссоры с одним из квартирантов тот пожаловался в налоговую инспекцию на неуплату налогов с доходов от аренды.
Жалоба послужила толчком для налоговой проверки: через Росреестр налоговики собрали все сведения о недвижимости на имя моего клиента. Естественно, когда стало ясно, что человек владеет сразу тремя квартирами на берегу моря, у инспекторов возникли подозрения о регулярной сдаче в аренду без уплаты соответствующего налога.
По запросу инспекции владелец предоставил копии договоров за нужный проверочный период. В текстах этих договоров не фигурировала арендная плата; жильцам предлагалось лишь возмещать расходы по коммуналке - в том числе оплачивать услуги по счетчикам.
В пояснительной записке клиент объяснил, что приобрел квартиры исключительно как инвестиции, не ставя целью постоянное получение прибыли от аренды. Однако для поддержания порядка и безопасности он разрешает отдельным гражданам пользоваться жильём при условии, что они компенсируют коммунальные платежи. Более того, жильцы следят за состоянием квартир и поддерживают чистоту.
На первый взгляд выглядит вполне законно: человек позволяет жить в своей квартире, жильцы за это присматривают за жильём, платят по коммуналке и поддерживают порядок, а финансовой выгоды - вроде бы - нет. Но так считают не все, особенно налоговые органы. Клиента вызвали на допрос, где с ним пытались долго и упорно доказать, что договор фиктивный и на самом деле скрывает реальную аренду с доходом.
В чем суть претензий налоговой? Там уверены: если жильцы погашают обязательные коммунальные расходы, которые существуют вне зависимости от фактического проживания, для собственника это, по сути, экономическая выгода и подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%. Ведь даже если бы квартира была пустой, собственник платил бы эти деньги. А раз за него платят другие - он получает выгоду.
А вот расходы по счётчикам - вода, свет и прочее, что зависит именно от проживающих - доходом не считаются, и налог на них платить не нужно. Ведь если бы никто не жил, этих затрат попросту бы не было.
Налоговая также не делает разницы между тем, кто фактически оплачивает счета - сами жильцы или собственник, получив от них наличные. Любая компенсация фиксированных затрат признаётся доходом владельца, облагаемым налогом. И касается это только тех платежей, которые возникали бы у владельца вне зависимости от сдачи квартиры в аренду.
Что я объяснил клиенту: если квартиру фактически сдают, а плату получают вроде бы только за коммуналку, риски понятны - такие "серые" схемы легко вскрываются в случае жалоб, конфликтов с жильцами или другим образом становятся известны налоговой. Человеку стоит сознавать: даже если нет прямой арендной платы, налоговая вправе усмотреть здесь доход.
В некоторых случаях арендаторы сами сообщают о сдаче жилья, как случилось в одной ситуации, о которой я писал ранее. Также повод для интереса со стороны налоговой может возникнуть, если владелец недвижимости совершает солидные траты. Сегодня сотрудники ФНС все чаще обращаются к гражданам с вопросами при приобретении дорогостоящих вещей, например, автомобилей или недвижимости – всегда интересуются происхождением средств. Мне уже приходилось сталкиваться с клиентом, которого после покупки дорогого транспортного средства вызывали в налоговую для дачи объяснений.
К тому же, в ближайшем будущем ФНС собирается запустить общую базу данных для мониторинга сдачи квартир и домов частными лицами. Основная цель этого нововведения – выявление и прекращение неофициальной аренды. Я уже подробно описывал этот вопрос в отдельной статье.
И наконец, еще один риск нелегальных арендных соглашений заключается в том, что недобросовестный квартирант может проживать без оплаты, накопить долги и затем просто исчезнуть. В подобных ситуациях у собственника зачастую нет ни договоров, ни иных доказательств задолженности со стороны жильца.