Здания высотой свыше 100 метров всё чаще появляются в городах России, причём речь идёт не только о столичных регионах — Москве и Санкт-Петербурге. Например, Екатеринбург успешно внедряет эту тенденцию, располагая уже более десятка многоэтажных жилых и многофункциональных комплексов. Остальные крупные российские центры начинают следовать этому примеру.
Покупатели пока не определились с однозначным отношением к приобретению жилья в таких сооружениях. Среди застройщиков тоже нет единой позиции относительно целесообразности возведения высотных зданий.
Для выяснения соответствия российского рынка строительству высотных объектов, оценки динамики последних лет, выявления проблем и перспектив роста мы обратились к специалистам отрасли.
Жилые комплексы: мутации и трансформации
Ограничения по этажности многоквартирных домов устанавливаются местными градостроительными нормативами, в частности, правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и картами зонирования, отмечает Денис Коноваленко, управляющий партнер ЖК Первый Нагатинский. Близость к историческим кварталам также может ограничивать высоту зданий. В некоторых городах, например, в Суздале, высотное строительство полностью запрещено для сохранения исторического облика и привлечения туристов.
Однако, стремление к увеличению высоты – естественный процесс для развивающихся городов. Вертикальное масштабирование позволяет эффективно использовать земельные ресурсы, создавая различные функциональные уровни. В мегаполисах это особенно актуально из-за высокой стоимости земли и необходимости размещения большого количества процессов на ограниченной территории.
Власти Москвы в начале 2024 года отменили ограничения по высоте зданий, следуя мировым тенденциям в крупных городах. Современные технологии позволяют обеспечить комфортное проживание на верхних этажах. Архитекторы научились справляться с ветровыми нагрузками и колебаниями. Уход западных поставщиков лифтов не остановил высотное строительство, поскольку застройщики нашли альтернативных азиатских поставщиков.
Сегодня даже стандартное жилье в региональных столицах превышает 30 этажей, а количество небоскребов бизнес-класса выше 100 метров постоянно растет. Высотное строительство позволяет девелоперам создавать многофункциональные комплексы, где квартира – лишь часть опыта, включающего парки на крышах, спортивные комплексы, террасы и мосты.
Цена не всегда зависит от высоты. Типовое жилье также может быть высотным. Затраты на строительство компенсируются увеличением площади. Пентхаусы всегда дороже, независимо от высоты. Высотное строительство актуально для мегаполисов, в то время как в пригородах и небольших городах наблюдается обратная тенденция.
Земля в дефиците
По мнению Юрия Гасанова, возглавляющего техническую службу Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ, ключевым фактором, определяющим выбор застройщиков в пользу небоскребов, является ограниченность земельных ресурсов. Эта проблема особенно актуальна для мегаполисов, где в районах с высокой плотностью застройки, особенно в престижных районах, количество свободных участков земли ограничено. Вертикальное строительство предоставляет возможность максимально эффективно распорядиться имеющейся территорией.
Вместо экстенсивного расширения строительных площадей девелопер может реализовать концепцию “роста вверх и вниз”, увеличивая число квартир, размещенных на одном участке. В крупных городах дефицит земли усугубляется высокой ценой на землю, поэтому возведение высотных жилых зданий представляет собой эффективный способ возврата инвестиций.
Иногда в сложных условиях плотной городской инфраструктуры отсутствует возможность для территориального расширения: существующие дороги и инженерные коммуникации не позволяют занять более обширную площадь. Также стоит учитывать, что небоскребы часто ассоциируются с современным городским образом жизни и повышенным уровнем удобства.
Если так выгодно, то почему невыгодно?
Почему высотных жилых зданий даже в Москве, не говоря уже о России не так много? Даже наоборот – предпочтение отдается зданиям средней и малой этажности?
Игорь Денисенко, директор компании «ЕВРОТЕХ» (завод строительного оборудования ГРАНД), отмечает, что возведение небоскребов – это капиталоемкий и технологически сложный процесс с применением в продвинутых технологий, специального строительного оборудования. Для таких проектов требуются инновационные материалы, усиленные фундаменты, высокопрочные конструкции, специальные лифты и продвинутые инженерные системы. Также увеличивается металлоемкость, расход бетона, ведь стены должны быть толще, требуется больше арматуры, дороже крепеж для фасадов, дороже остекление, поскольку на высоте устанавливаются более толстые и дорогие стекла.
В целом, небоскреб – это сложная конструкция, где необходимо предусмотреть и учесть множество самых разных нюансов, как при проектировании, так и при строительстве, и далее при обслуживании. В России почти нет проектных организаций, которые имеют опыт создания и согласования подобных проектов, не все подрядные компании обладают опытом, необходимым спецоборудованием и финансовыми ресурсами возводить такие сложные сооружения. Да и отечественный рынок стройматериалов вряд ли сможет обеспечить такие проекты импортозамещенной продукцией, – выражает сомнения эксперт.
Другой причиной дороговизны станет эксплуатация высотных зданий из-за повышенных затрат на энерго- и водоснабжение, отопление, обслуживание лифтов и систем безопасности. Эти расходы несут жильцы.
Кроме того, небоскребы оказывают значительное давление на городские сети. Существующая инфраструктура в районах старой застройки может быть не готова к такому увеличению нагрузки, что приводит к перегрузке дорог и общественного транспорта.
Существуют и проблемы пожарной безопасности. Не все города располагают техникой для тушения пожаров на большой высоте, что снижает привлекательность высотного жилья.
Прыжок в ширину
Девелоперы, возводящие высотные жилые здания, в качестве основных доводов приводят высокую стоимость земельных участков и дефицит свободной площади, особенно в центральных районах крупных городов. Однако этот же аргумент часто оборачивается недостатком для жильцов небоскреба – ограниченной придомовой территорией, не соответствующей количеству проживающих. Это особенно критично для семей с детьми, которым необходимо пространство для игр, физического развития и общения.
Даже в элитных высотках, оборудованных современными игровыми площадками, площадь двора часто невелика. Между тем, в ней нуждаются не только дети, но и владельцы домашних животных, пожилые люди, а также работающие жители, которым нужен отдых на свежем воздухе, включая беседки и дорожки для прогулок. Двор жилого небоскреба, к сожалению, редко может это предложить.
Представляется, что высотные жилые здания более оправданы в формате апарт-отелей, – считает маркетолог Роман Мартиросов. – При временном проживании обустройство придомовой территории не столь важно, как при постоянном. Строительство апартаментов обычно не требует обязательного наличия детской площадки или другой дворовой инфраструктуры.
В условиях огромных территорий России возведение высотных зданий с целью экономии земельных ресурсов представляется неоправданным решением. Гораздо логичнее развивать городские агломерации вширь, одновременно улучшая транспортную инфраструктуру, связывающую центр с периферией. Если же все-таки принимается решение о строительстве небоскреба, то он должен представлять собой уникальное произведение искусства, выделяться своим великолепием, быть архитектурной доминантой и гармонично сочетаться с существующим городским ландшафтом, – резюмирует эксперт.