Какими способами можно получить доход от инвестирования в ИЖС? Это покупка участка и строительство дома на участке для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
Давайте начнём с самого начала - с выбора и покупки участка.
Способы получения дохода от инвестирования в покупку участка:
- перепродажа земельного участка
- сдача земельного участка в аренду
- приобретение крупного участка с целью его разделения на самостоятельные участки, которые потом продаются по отдельности
- приобретение участка без инфраструктуры и его развитие с целью повышения рыночной цены (для дальнейшей продажи)
- приобретение участка на землях сельскохозяйственного назначения для перевода в категорию «земли населённых пунктов» и дальнейшей продажи
- строительство недвижимости на приобретённой земле для дальнейшей продажи или аренды
На что обратить внимание при выборе участка ?
Вид разрешенного использования (ВРИ) - это целевое назначение земли. Использование её не по назначению грозит штрафами, сносом построек и даже изъятием участка.
Юридическая чистота предмета сделки. Необходимо проверить земельный участок – убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и на участке нет обременений и ограничений.
Местоположение участка, а также экологическая обстановка. Убедитесь, что участок не находится в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), чтобы не столкнуться с ограничениями использования земли и дополнительными согласованиями при строительстве. К таким зонам относятся:
- охранная зона электросетей
- охранная зона тепловых сетей
- охранные зоны газораспределительных сетей
- зоны магистральных трубопроводов
- зоны объектов связи
- природные объекты
- водоохранные и рыбоохранные зоны, зоны подтопления
- санитарно-защитные зоны
- зоны охраны объектов культурного наследия
Наличие коммуникаций. Для инвестиций желательно выбирать земельные участки, на которых только будут проводить коммуникации: когда их проведут, он вырастет в цене. К основным коммуникациям относят : электрификацию, монтаж дорог и газоснабжение. Дополнительно : общее ограждение, КПП и площадки для сбора бытового мусора. После того, как на районе земельного участка провели коммуникации, его цена значительно увеличивается.
Анализ предложения. Обязательно проанализируйте спрос на участки в выбранном вами районе. Определите рыночную цену на желаемый участок и , если возможно, рассчитайте её динамику.
Теперь рассмотрим критерии, которые нужно учесть при выборе участка для строительства дома. Здесь главный упор делаем на следующий и главный фактор - продумайте, для чего строите дом, чтобы выбрать правильное расположение участка.
Что можно построить на земельном участке?
1. Построить дачу и продать – да, это тоже инвестиция!
2. Построить дом/коттедж/базу отдыха и продать.
3. Построить дачу/дом/коттедж/базу отдыха и сдавать в аренду для временного или круглогодичного проживания.
Не все земельные участки могут использоваться в личных целях, в том числе и для строительства жилого дома. Обязательно нужно учесть категорию и вид разрешённого использования земли. Эта тема очень содержательная и мне хотелось бы выделить её в отдельную статью.
Если кратко - индивидуальное строительство может осуществляться только на землях следующих категорий:
· земли населённых пунктов;
· сельскохозяйственные земли.
Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
Для жилого дома ВРИ - ИЖС, ЛПХ (приусадебные участки), СНТ, ДНТ (постоянное проживание, прописка).
Для садового дома (дачи) ВРИ – ЛПХ (приусадебные участки), СНТ, ДНТ (сезонное проживание без прописки).
Основными критериями при выборе участка под строительство индивидуальной недвижимости являются :
- Расположение участка и размер участка
- Инфраструктура и экологическая обстановка
- Муниципальное обслуживание и соседи
- Рельеф местности
Чтобы выбрать участок для строительства дома подробно изучите информацию о населенном пункте, где он будет находиться, карту и планы застройки.
Основное правило - не стоит строить двухуровневый коттедж в посёлке, где все остальные дома одноэтажные или наоборот, если вы думаете , что продать новый красивый дом, площадью 80 кв.м в коттеджном посёлке с особняками в 200 кв.м будет легко, вы ошибаетесь... Возможно такие строения даже нельзя будет там построить, нарушив тем самым весь архитектурный ансамбль проекта.
Строительство гостевых домов должно осуществляться в курортных или природных зонах на берегу моря, реки или в горах. Хорошо, если это будет комплексная застройка из нескольких домов в едином стиле на большой территории. А строить и продавать одиноко стоящий домик для отдыха в лесной глуши или в чистом поле – так себе инвестиция)))
Основные причины отказа от покупки дома (если учесть, что с документами всё в порядке) :
- неудачный проект дома и планировка комнат
- некачественное строительство из-за использования дешёвых стройматериалов
- узкие дороги коттеджных поселков, СНТ, ДНТ и др, на которых не могут разъехаться 2 автомобиля
- отсутствие инфраструктуры (транспорт, школы, сады, больницы, магазины)
- отдаленность от крупного населённого пункта или района
А что со стратегиями?
Быстро… Вчера - купил, завтра – продал? Или в долгую… Купил землю, построил, сдал - продал?
1. Покупка участка. Если брать земельный участок под быструю продажу, его выгоднее покупать в новом коттеджном поселке без коммуникаций и инфраструктуры. Риски минимальные. Плюсы - высокая доходность, ликвидность.
2. Покупка участка для строительства дома и его продажи. Подобная стратегия подходит для более опытных инвесторов. Нужно знать, какие дома пользуются спросом, где купить стройматериалы и как недорого и качественно его построить. Или иметь дело с добросовестными застройщиками. Риски – если растягивать сроки строительства, могут вырасти цены на строительные материалы и расходы, связанные со вводом дома в эксплуатацию. Плюсы - недвижимость всегда растёт в цене. Чтобы получить большую доходность - нужно больше времени. Или строить с отделкой под ключ, такие варианты более ликвидны.
3. Покупка участка для строительства дома и сдачи его в аренду. Если приобрести земельный участок в месте, подходящем для отдыха, можно построить дом и сдавать его в посуточную аренду. Такой способ требует еще больших инвестиций, чем застройка дома под продажу – нужно будет провести внутренний ремонт и обставить дом мебелью. Минусы - вложения в дом под аренду могут окупиться за несколько лет. Риски – дом могут снять недобросовестные арендаторы, которые могут причинить ущерб. Плюсы - высокая арендная плата в сезон. Если сдавать круглый год, а не сезонно - сроки окупаемости сократятся, и можно быстрее выйти в плюс. Соответственно курортная зона должна круглый год пользоваться спросом.
4. Покупка большого участка для разделения и перепродажи по частям. Популярный метод – покупка одного большого участка, дробление его на части и перепродажа под застройку подороже. Минусы - проведение межевания участка, оформление документов, связанных с разделением участка и постановка на кадастровый учет потребуют финансовых затрат и могут быть дорогостоящими. Риски - не все участки могут быть быстро и успешно проданы. Плюсы - нет строительства, нет определенных затруднений.
Вывод :
Инвестиции в ИЖС могут быть очень выгодными, но требуют тщательного анализа рынка, выбора правильной стратегии и понимания рисков, связанных с этим видом инвестиций. Чтобы минимизировать риски и получить максимальную прибыль от инвестиций в ИЖС - обращайтесь к профессионалам в этой сфере!
#инвестициивнедвижимость #риэлторновосибирск #построитьдом #загороднаянедвижимость #продатьдом
В статье использованы материалы с сайтов Яндекс Недвижимость, Земельный Экспресс, Домклик, обзоры от ИИ.