Инвестиции в апартаменты — тема горячая. Особенно, если верить риелторам и блогерам, которые буквально наперебой рекомендуют апартаменты «Движение.Говорово».
Проект почти готов, ключи вот-вот, цены на апартаменты ниже стартовых, застройщик ФСК даёт хорошие скидки. Беги покупай, теряя тапки, пока не расхватали.
На первый взгляд — звучит вкусно. Но, как часто бывает, дьявол кроется в деталях. 🧐 Давайте копнём глубже и разберёмся без эмоций — действительно ли здесь можно заработать?
🚇 Локация и транспортная доступность
Проект расположен за МКАДом, в Новой Москве — Москва, пос. Московский, д. Говорово, ул. Прудная.
- Выдача ключей — 2 квартал 2025 года
- До метро «Говорово» — 25-30 минут пешком
- Подъездная дорога — в проекте, пока её нет
- Транспорт: маршруты автобусов к метро только обсуждаются, запуск не подтверждён
Важно: локация — одна из слабых сторон. До метро далеко, до инфраструктуры далеко, район активно застраивается, но пока вокруг — частный сектор и пустыри.
💵 Цены на сегодня
Whitebox (предчистовая отделка):
- Студия 24,7 м² — 4,6 млн
- Евро-2 36,6 м² — 5,8 млн
- Евро-3 52,5 м² — 7,5 млн
С чистовой отделкой:
- Студия 25,5 м² — 5,6 млн
- Евро-2 35,8 м² — 6,7 млн
- Евро-3 59,6 м² — 9,1 млн
🏘 Подходит ли «Движение.Говорово» для сдачи в аренду?
Если рассматривать апартаменты как объект для аренды, есть серьёзные сомнения. В локации высокая конкуренция за арендаторов — поблизости находятся проекты с более развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью.
Что рядом:
- ЖК «Мещерский лес» (ПИК) — метро прямо вплотную к ЖК, до МЦД-4 — 10 минут. Всё рядом: магазины, парки, кафе. Арендаторам просто нет смысла искать что-то менее удобное.
- ЖК «Мичуринский парк» — На одну станцию метро ближе к центру, прямо у метро «Озёрная».
- Матвеевский кластер — крупный жилой район с развитой инфраструктурой и высоким спросом на аренду
«Движение.Говорово» проигрывает по локации. А конкуренция бешеная.
📉 Потенциал перепродажи и прироста капитала
А как насчёт перепродажи апартаментов через 1–3 года или роста стоимости после получения ключей? Для анализа цен нужно смотреть на аналогичный сданный проект на вторичном рынке.
📊 Сравним с аналогичным комплексом апартаментов — Citimix (ближе к центру на одну станцию метро («Озёрная»), и уже внутри МКАД.
- Локация: здесь
- Студии с отделкой 20,6 м² продаются на вторичке за 5,6–6 млн ₽
- Аренда — около 45 000 ₽ в месяц
- Доходность — до 10%, но с учётом высоких расходов на коммунальные платежи и повышенный налог — ближе к 7-8%
Апартаменты в «Движение.Говорово» уже сейчас стоят столько же, а это значит — цены рыночные, запаса на рост нет.
Аренда студии по рынку — около 45 тыс. руб. в месяц. Такая же будет и у «Движение.Говорово». Ваша доходность от аренды: до 10% годовых, но с учётом высокой коммуналки — около 8% годовых.
⚠️ Учитывая удалённую локацию и то, что апартаменты в принципе хуже продаются на вторичке, шанс выгодной перепродажи минимален. Единственный доход — аренда + рост на величину инфляции.
🚨 ЖК с септиком: потенциальная инженерная катастрофа
Это единственный жилой комплекс в Москве, где канализация организована через септик, а не подключена к центральной системе.
💡 Что такое септик?
Это большой подземный бак, в который сливаются все стоки из квартиры — вода из туалета, душа, кухни. В отличие от обычной канализации, здесь всё накапливается рядом с домом и очищается бактериями. Если система не справляется — возникают засоры, запахи и аварии. Проще говоря: септик — как уличный унитаз, который нужно регулярно чистить, иначе будет потоп.
И это — реальный риск для будущих жильцов и инвесторов:
1️⃣ Перегрузка системы из-за перепланировок
По проекту, один большой септик рассчитан на 1 664 квартиры. Однако в инвест-чатах и сообществах по недвижимости активно обсуждается идея покупки крупных лотов с последующим делением на студии. Это позволяет увеличить доходность от аренды, но одновременно увеличивает количество санузлов, на которое система изначально не рассчитана.
Результат: высокий риск аварий и затоплений, особенно при массовом заселении.
2️⃣ Нарушения во время ремонта
В квартирах без отделки собственники нанимают подрядчиков сами. Как это часто бывает, строители сливают раствор, краску и мусор в унитазы, не думая о последствиях. Для обычной канализации это уже нагрузка, а для септика — критический сценарий.
3️⃣ Неправильная эксплуатация жителями
Даже после заселения риск не исчезает. Особенно арендаторы часто игнорируют правила: в унитазы летят влажные салфетки, средства гигиены, подгузники и т.д. Это частая причина засоров, а в условиях септика — повод для аварии.
🧨💦 Всё это создаёт идеальные условия для регулярных потопов, особенно в первые годы, когда идёт ремонт, и в будущем, при активной эксплуатации.
🎯 Кому подойдёт этот комплекс?
Учитывая вышесказанное, апартаменты в «Движение.Говорово» вряд ли подойдут для инвестиций или аренды. Однако это может быть вариантом стартового жилья в Москве для:
- Студента, который хочет жить в Москве;
- Люди из регионов с ограниченным бюджетом.
Например, если продали квартиру в родном городе, но на вырученные деньги внутри старой Москвы у метро ничего не купить. Тогда остаётся выбор: либо дальний пригород с плохой транспортной доступностью, либо апартаменты в Москве с определёнными компромиссами.
📉 Почему не стоит покупать для аренды или перепродажи?
❌ Для аренды — невыгодно. Далеко от метро, вокруг сильные конкуренты с лучшими локациями.
❌ Для перепродажи — цены уже рыночные, потенциала роста почти нет.
✅ Для себя — возможно, как компромиссное решение. Особенно если готовы смириться с рисками инженерных систем и слабой транспортной доступностью.
📩 Хотите разбор конкретного жилого комплекса?
Напишите в комментариях — сделаю честный и подробный анализ ЖК: локация, аренда, перспективы роста, разберу плюсы и минусы.
Ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить следующие обзоры рынка недвижимости Москвы и Новой Москвы.