На фоне стабилизационной риторики в СМИ ключевые показатели рынка жилья в России начинают отклоняться от устойчивых уровней. Два индикатора вызывают особое беспокойство: рост просроченной задолженности по ипотеке и усиление признаков пузыря на первичном рынке жилья.
❗️ Ипотечная просрочка: разворот тренда
По данным Банка России, на 1 апреля 2025 года доля ипотечных кредитов с просрочкой свыше 90 дней выросла до 0,9%:
Во второй половине 2024 – начале 2025 г. наблюдался устойчивый рост доли ипотечных кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней: с 01.07.2024 по 01.04.2025 этот показатель вырос с 0,6 до 0,9%.
Совокупный объём таких кредитов - 115,8 млрд рублей (эти данные мы нашли в "Сведениях о рынке ипотечного жилищного кредитования в России") и это максимум за пять лет.
Основные причины:
• резкий рост выдач во второй половине 2023 года на фоне смягчения требований и массового субсидирования (классическая "Льготная ипотека);
• вхождение этих кредитов в фазу «вызревания» по мере окончания отсрочек и нарастания долговой нагрузки при слабой динамике доходов;
• рост доли кредитов с высокой долговой нагрузкой (ПДН > 80%) и минимальными первоначальными взносами.
Видимо ЦБ и правда стоило реагировать на резкий рост выдач 2023 года вовремя.
❗️ Пузырь на первичке: локальный максимум
ЦБ прямо указывает на усиление дисбалансов на рынке новостроек. Индикатор пузыря, разработанный по аналогии с UBS, в апреле 2025 достиг 1,6 пункта.
Что такое UBS Global Real Estate Bubble Index?
UBS Global Real Estate Bubble Index - ежегодное исследование, оценивающее риск пузыря на рынках жилой недвижимости в крупнейших мировых городах. Индекс рассчитывается инвестиционным банком UBS на основе нескольких параметров:
• Price-to-Income (P/I): соотношение цены недвижимости к среднему доходу,
• Price-to-Rent (P/R): окупаемость через аренду,
• Реальный рост цен (с поправкой на инфляцию),
• Объемы кредитования и строительство,
• Соотношение цен на жилье к ВВП на душу населения.
Значения интерпретируются следующим образом:
< 0,5 — рынок недооценён
0,5–1,5 — справедливая оценка (fair-valued)
1,5–2 — признаки переоценки
> 2 — риск пузыря
Главные итоги подвести несложно. Оказывается, рост цен стимулировался не реальным спросом, а условиями субсидирования и рыночными искажениями, а льготные программы обеспечили краткосрочную поддержку продаж, но фундаментальные параметры (доходы, арендная доходность, рентабельность проектов) отстали.
Хотя неправильно говорить в прошедшем времени, ведь текущие цены первички, а вернее ее опережение вторички, указывает на наличие этого же "спекулятивного компонента" только с другим названием (спойлер "рассрочки")
