В начале 2025 года индекс, характеризующий риски возникновения пузыря на рынке новостроек, снова вырос. Об этом говорится в обзоре финансовой стабильности Центрального банка РФ за IV квартал 2024 года — I квартал 2025 года, опубликованном на сайте регулятора.
Индикатор пузыря — композитный индикатор, состоящий из следующих субиндексов:
отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу; отношение средней цены квартиры к среднегодовой цене аренды квартиры; изменение отношения ипотечных выдач к ВВП; индекс реальных цен на рынке недвижимости; изменение валовой добавленной стоимости строительной отрасли (только для первичного рынка жилья).
В Банке России указали, что на первичном рынке недвижимости до второй половины 2024 года наблюдался рост всех показателей, что повышало риск возникновения пузыря в данном сегменте. Отмечается, что на фоне завершения массовой льготной ипотеки и высоких ипотечных ставок рост ипотечных выдач замедлился, что позволило сократить риски возникновения пузыря в IV квартале прошлого года.
Однако, продолжили в ЦБ, в I квартале 2025 года в связи с опережающим ростом цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартиры риск возникновения пузыря на рынке новостроек снова увеличился, и в апреле индекс достиг значения в 1,6 п. При этом, отметили в регуляторе, на вторичном рынке из-за высоких ипотечных ставок и отсутствия широких льготных программ риск появления пузыря отсутствует.
Как отметили в Центробанке, несмотря на стабилизацию темпов роста цен на жилье и быстрое повышение номинальных доходов населения (+18,6 процента в IV квартале 2024 года в сравнении с годом ранее), доступность жилья для покупки в ипотеку остается низкой. Уточняется, что субсидируемые программы также не привели к росту доступности приобретения жилой недвижимости, которая в текущем году осталась на уровне начала 2024 года.
В обзоре говорится, что на доступность покупки жилья в первую очередь повлиял опережающий рост цен: цены на новостройки и вторичку растут быстрее среднедушевых денежных доходов населения.
По информации ЦБ, в I квартале 2025 года ипотечный заемщик со средним доходом мог приобрести квартиру в новостройке по льготной ипотеке площадью 39 «квадратов» (38 кв. м годом ранее), в то время как по рыночной ипотеке — всего 10 кв. м (18 кв. м годом ранее). На вторичном рынке жилья доступность также продолжает снижаться и составляет 16 кв. м (27 кв. м годом ранее).