Недавно в канале нашей коллеги Юлии Михальчук «Корпоративные споры • Case by Case» увидели новость о деле по взысканию действительной стоимости доли в ООО. Истец требовал 32,5 млн рублей после своего исключения из состава участников, и суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили (на основании судебной экспертизы).
Однако суд округа отменил их решения, указав на грубые нарушения в оценке. Эксперт «Аверта Групп», Максим Неижко, дал комментарий по этому делу:
Судебная экспертиза по определению рыночной стоимости доли ООО «Служба доставки продовольственных товаров "Пчелка"» была выполнена с нарушением ФЗ-135 и ФСО. Основным активом общества являются объекты недвижимого имущества, в ходе расчета стоимости данных объектов были нарушены:
п. 12 ФСО III.
12. В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях:
1) если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);
2) если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки.
Не допускается применение в расчетах объектов-аналогов, выставленных на продажу после даты оценки.
п. 22 ФСО №7:
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
➡ передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
➡ условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
➡ условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
➡ условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
➡ вид использования и (или) зонирование;
➡ местоположение объекта;
➡ физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
➡ экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
➡ наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
➡ другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Экспертом были допущены существенные ошибки при расчете нежилого помещения с различными физическими характеристикам, без внесения соответствующих корректировок по основным ценообразующим параметрам:
- этаж расположения;
- наличие естественного освещения;
- наличие/отсутствие коммуникаций.
❗️ Множество противоречий и нарушений законодательства в судебной экспертизе – признак необходимости назначения повторной экспертизы.
-------------------------------------------
Телеграм-канал Аверта: практические кейсы и рекомендации по оценке, экспертизе и инвестиционному консалтингу от профессионалов с опытом более 14 лет.